Le procureur général James annonce l'inculpation d'un homme de Long Island pour vol de titres de propriété

NEW YORK - Le procureur général de New York, Letitia James, a annoncé aujourd'hui l'inculpation sur et la mise en accusation de Joseph Makhani, 60 ans, de Kings Point, Long Island, pour vol de titres de propriété au motif qu'il a volé deux maisons situées au 107 West 118th Street et au 135 West 131st Street à Harlem. Makhani est soupçonné d'avoir volé les deux maisons en 2012 par le biais d'un stratagème impliquant des documents faux et falsifiés et des sociétés écrans pour dissimuler et exécuter les vols. Dans les déclarations d'impôts fonciers de l'État de New York, Makhani a déclaré n'avoir payé que 10 dollars pour chaque maison, alors que les propriétés avaient une valeur combinée estimée à plus de 4,7 millions de dollars pendant les périodes de possession concernées. Dans un immeuble, les agissements de Makhani ont contraint un propriétaire vulnérable et âgé à vivre dans un foyer pour sans-abri alors qu'il était le véritable propriétaire d'une propriété estimée à environ 2,9 millions de dollars, et dans l'autre immeuble, il a tenté d'expulser des locataires, ce qui a provoqué confusion et stress.

Makhani a comparu aujourd'hui devant la Cour suprême du comté de New York devant le juge Michele Rodney, où il a plaidé non coupable de deux chefs d'accusation de possession criminelle de biens volés au premier degré et d'un chef d'accusation de manœuvre frauduleuse au premier degré. Il encourt une peine maximale de huit ans et un tiers à 25 ans de prison d'État. Makhani a été précédemment arrêté et inculpé pour ces crimes par le procureur général James en 2021.

"Des voleurs d'actes sans vergogne comme Joseph Makhani ciblent les propriétaires vulnérables et leur volent leur bien le plus précieux et le plus personnel", a déclaré James , procureur général de. "Ce crime nuit à des communautés entières, en particulier celles qui sont confrontées à des déplacements de population et à l'embourgeoisement. La peur et la confusion qui s'emparent des New-Yorkais lorsqu'ils apprennent qu'on leur a volé leur maison est une chose que personne ne devrait avoir à endurer. Je poursuivrai mes efforts pour lutter contre l'usurpation d'acte de propriété et pour que les personnes comme Joseph Makhani rendent des comptes.

Propriété de la 118e rue ouest

Makhani a utilisé de faux actes, d'autres documents frauduleux et des sociétés écrans pour voler la maison située au 107 West 118th Street à un propriétaire âgé et vulnérable. Dans une déclaration d'impôt de l'État de New York utilisée pour faire avancer son projet, une société contrôlée par Makhani prétendait n'avoir payé que 10 dollars pour la maison. Dans une demande de prêt hypothécaire déposée par Makhani, il a faussement prétendu avoir payé 975 000 dollars pour la maison et avoir obtenu un prêt à la construction de 650 000 dollars pour les rénovations. Makhani a ensuite refinancé et obtenu un prêt hypothécaire à long terme de 1,2 million de dollars sur la propriété. Makhani a également demandé au département de la préservation et du développement du logement (HPD) de la ville de New York de convertir l'immeuble en appartements à louer au prix du marché. De 2016 à 2023, Makhani a loué chaque unité pour environ 3 000 et 3 400 dollars par mois, ce qui lui a permis de percevoir un revenu locatif mensuel de plus de 12 000 dollars. Makhani a pu accumuler cette richesse alors que le propriétaire âgé et vulnérable de la maison n'a jamais reçu d'argent de sa part. La véritable propriétaire de la maison vit aujourd'hui dans un refuge pour sans-abri, tandis que sa maison volée a été récemment évaluée à environ 2,9 millions de dollars.

Propriété de la 131e rue ouest

Makhani a illégalement pris possession de la propriété située au 135 West 131st Street en utilisant des documents falsifiés, des sociétés écrans et d'autres tactiques frauduleuses. Avant la prise de contrôle par Makhani, le dernier acte authentique enregistré sur cette propriété l'a été en 1975 au nom d'un propriétaire âgé qui est décédé peu de temps après. Vers 2012, Makhani a approché l'un des locataires de l'immeuble et lui a annoncé qu'il avait acheté la maison. Makhani a obtenu la signature du locataire en prétendant lui offrir un emploi. Makhani a ensuite déposé un nouvel acte avec la signature falsifiée du locataire, le présentant comme le propriétaire, ce qui était tout simplement faux. Makhani a ensuite transféré la maison à une société qu'il contrôlait. Lorsque la propriété de Makhani sur la maison et l'acte de propriété a été remise en question dans le cadre d'une procédure d'expulsion engagée par sa société contre les locataires, Makhani a déposé un nouvel acte frauduleux en prétendant que les héritiers du dernier propriétaire enregistré avaient transféré la propriété à sa société. Le HPD a poursuivi Makhani en 2013 et a obtenu en 2015 un jugement de plus d'un million de dollars pour défaut d'entretien de la maison, dont la valeur était estimée à 1,8 million de dollars. Peu après, Makhani a abandonné la propriété, qui a été saisie par la ville de New York.

Le procureur général James remercie la police de l'État de New York, le bureau du shérif de la ville de New York et le bureau du registre de la ville pour leur assistance dans cette affaire. 

Les accusations portées dans cette affaire sont des accusations. L'accusé est présumé innocent jusqu'à ce que sa culpabilité soit prouvée devant un tribunal.

Le procureur général James a pris des mesures importantes pour protéger les propriétaires new-yorkais et lutter contre le vol de titres de propriété. En avril, l'Attorney General James a proposé une législation visant à créer un délit de vol d'acte, à renforcer les protections et les recours pour les victimes de vol d'acte, et à renforcer la capacité du Bureau de l'Attorney General (OAG) à poursuivre ces délits. En décembre 2022, elle a annoncé l'inculpation de cinq membres d'un réseau de vol d'actes de propriété pour avoir prétendument volé trois maisons d'une valeur totale de plus d'un million de dollars à des propriétaires âgés et vulnérables dans le Queens. En février 2021, l'Attorney General James a annoncé l'octroi d'une subvention de 800 000 dollars, financée par les règlements de l'OAG, au HPD et au Center for New York City Neighborhoods dans le cadre d'un programme visant à accroître la sensibilisation au vol d'actes de propriété dans les quartiers vulnérables. En janvier 2020, l'Attorney General James a lancé l'initiative Protect Our Homes et a annoncé la formation d'un groupe de travail interagences chargé de l'application de la loi pour lutter contre le vol d'actes et d'autres fraudes immobilières. En janvier 2019, l'Attorney General James a annoncé la condamnation d'un escroc de Brooklyn pour le vol d'actes de propriété de deux maisons dans le centre de Brooklyn.

Les New-Yorkais qui pensent être victimes d'un vol d'acte sont encouragés à contacter l'OAG en appelant le 1 (800) 771-7755, en envoyant un courriel à deedtheft@ag.ny.gov ou en déposant une plainte confidentielle en ligne. 

Le Homeowner Protection Program (HOPP), un réseau de conseillers en matière de logement et de prestataires de services juridiques dans tout l'État de New York, soutenu par l'OAG, offre des conseils gratuits en matière de logement et une assistance juridique dans l'ensemble de l'État. Les propriétaires peuvent contacter HOPP en ligne ou appeler le 1 (855) 466-3456 pour obtenir de l'aide.

Cette enquête a été menée par l'enquêteur Angel LaPorte, assisté de l'enquêteur Ruben Valencia, sous la supervision des inspecteurs William Carbone et Michael Leahy et de l'enquêteur en chef adjoint Juanita Bright. La division des enquêtes est dirigée par l'enquêteur en chef Oliver Pu-Folkes. 

L'affaire est poursuivie par les procureurs généraux adjoints Nazy Modiri et Matthew Luongo de l'Unité d'application des lois immobilières et du Bureau de l'intégrité publique, sous la supervision du chef de l'Unité d'application des lois immobilières et du Bureau de l'intégrité publique, Gerard Murphy, et du chef adjoint du Bureau, Kiran Heer. Le procureur général adjoint Nicholas Batsidis et les analystes du soutien juridique Grace Koh et Hannah Mueller ont participé aux poursuites. La division de la justice pénale est dirigée par le premier vice-procureur général José Maldonado et supervisée par la première vice-procureure générale Jennifer Levy.