Le procureur général James annonce l'inculpation d'un homme de Long Island pour vol de titres de propriété

NEW YORK - Le Procureur général de l'État de New York Letitia James a annoncé aujourd'hui l'inculpation et la mise en accusation de Joseph Makhani, 60 ans, de Kings Point, Long Island, pour vol de biens immobiliers, au motif qu'il a volé deux immeubles situés au 107 West 118th Street et au 135 West 131st Street à Harlem. Makhani est soupçonné d'avoir volé les deux maisons en 2012 au moyen d'un stratagème impliquant des documents faux et falsifiés et des sociétés écrans pour dissimuler et exécuter les vols. Dans les déclarations d'impôts fonciers de l'État de New York, Makhani a déclaré n'avoir payé que 10 dollars pour chaque maison, alors que les propriétés avaient une valeur totale estimée à plus de 4,7 millions de dollars pendant les périodes de possession concernées. Dans un immeuble, les actions de Makhani ont eu pour conséquence qu'un propriétaire vulnérable et âgé a été contraint de vivre dans un refuge pour sans-abri alors qu'il était le véritable propriétaire d'une propriété évaluée à environ 2,9 millions de dollars, et dans l'autre immeuble, il a tenté d'expulser des locataires, ce qui a provoqué confusion et stress.

Makhani a comparu aujourd'hui devant la Cour suprême du comté de New York devant le juge Michele Rodney, où il a plaidé non coupable de deux chefs d'accusation de possession criminelle de biens volés au premier degré et d'un chef d'accusation de manœuvre frauduleuse au premier degré. Il encourt une peine maximale de huit ans et un tiers à 25 ans de prison d'État. Makhani a déjà été arrêté et inculpé pour ces crimes par le procureur général James en 2021.

"Les voleurs d'actes sans vergogne comme Joseph Makhani s'attaquent aux propriétaires vulnérables et leur volent leur bien le plus précieux et le plus personnel", a déclaré le procureur général James. "Ce crime nuit à des communautés entières, en particulier celles qui sont confrontées à des déplacements de population et à l'embourgeoisement. La peur et la confusion qui s'emparent des New-Yorkais lorsqu'ils apprennent qu'on leur a volé leur maison est une chose que personne ne devrait avoir à endurer. Je poursuivrai mes efforts pour lutter contre l'usurpation d'acte de propriété et demander des comptes à des personnes comme Joseph Makhani".

Propriété de la 118e rue ouest

Makhani a utilisé de faux actes, d'autres documents frauduleux et des sociétés écrans pour voler la maison située au 107 West 118th Street à un propriétaire âgé et vulnérable. Dans une déclaration de revenus de l'État de New York utilisée pour faire avancer son projet, une société contrôlée par Makhani a déclaré n'avoir payé que 10 dollars pour la maison. Dans une demande d'hypothèque déposée par Makhani, il a faussement déclaré avoir payé 975 000 dollars pour la maison et avoir obtenu un prêt à la construction de 650 000 dollars pour les rénovations. Makhani a ensuite refinancé et obtenu un prêt hypothécaire à long terme de 1,2 million de dollars sur la propriété. Makhani a également demandé au département de la préservation et du développement du logement (HPD) de la ville de New York de convertir le bâtiment en appartements à louer au prix du marché. De 2016 à 2023, Makhani a loué chaque unité pour environ 3 000 et 3 400 dollars par mois, ce qui lui a permis de percevoir un revenu locatif mensuel de plus de 12 000 dollars. Makhani a pu accumuler cette richesse alors que le propriétaire de la maison, âgé et vulnérable, n'a jamais reçu d'argent de sa part. La véritable propriétaire de la maison vit aujourd'hui dans un refuge pour sans-abri, tandis que sa maison volée a été récemment évaluée à environ 2,9 millions de dollars.

Propriété de la 131e rue ouest

Makhani a illégalement pris possession de la propriété située au 135 West 131st Street au moyen de documents falsifiés, de sociétés écrans et d'autres tactiques frauduleuses. Avant la reprise par Makhani, le dernier acte authentique enregistré sur cette propriété l'a été en 1975 au nom d'un propriétaire âgé qui est décédé peu de temps après. Vers 2012, Makhani s'est adressé à l'un des locataires de l'immeuble et lui a annoncé qu'il avait acheté la maison. Makhani a obtenu la signature du locataire en prétendant lui offrir un emploi. Makhani a ensuite déposé un nouvel acte portant la signature falsifiée de ce locataire, le présentant comme le propriétaire, ce qui était tout simplement faux. Makhani a ensuite transféré la maison à une société qu'il contrôlait. Lorsque la propriété de Makhani et l'acte de propriété ont été remis en question dans le cadre de procédures d'expulsion engagées par sa société contre les locataires, Makhani a déposé un nouvel acte frauduleux affirmant que les héritiers du dernier propriétaire enregistré avaient transféré la propriété à sa société. Le HPD a poursuivi Makhani en 2013 et a obtenu en 2015 un jugement de plus d'un million de dollars pour son incapacité à entretenir correctement la maison, dont la valeur était estimée à 1,8 million de dollars. Peu après, Makhani a abandonné la propriété, qui a été saisie par la ville de New York.

Le procureur général James remercie la police de l'État de New York, le bureau du shérif de la ville de New York et le bureau du registre de la ville pour leur assistance dans cette affaire. 

Les charges retenues dans cette affaire sont des accusations. L'accusé est présumé innocent jusqu'à ce que sa culpabilité soit prouvée devant un tribunal.

Le procureur général James a pris des mesures importantes pour protéger les propriétaires new-yorkais et lutter contre l'usurpation d'acte de propriété. En avril, le procureur général James a proposé une législation visant à créer un délit de vol de titres de propriété, à renforcer les protections et les recours pour les victimes de vols de titres de propriété et à améliorer la capacité du bureau du procureur général (OAG) à poursuivre ces délits. En décembre 2022, elle a annoncé l'inculpation de cinq membres d'un réseau de voleurs d'actes pour avoir prétendument dérobé trois maisons d'une valeur totale de plus d'un million de dollars à des propriétaires âgés et vulnérables dans le Queens. En février 2021, le procureur général James a annoncé l'octroi d'une subvention de 800 000 dollars, financée par les règlements du Bureau du procureur, au HPD et au Center for New York City Neighborhoods dans le cadre d'un programme visant à sensibiliser les habitants des quartiers vulnérables aux vols d'actes de propriété. En janvier 2020, le procureur général James a lancé l'initiative "Protect Our Homes" (Protégeons nos maisons) et a annoncé la création d'un groupe de travail interinstitutionnel chargé de l'application de la loi pour lutter contre les vols d'actes de propriété et autres fraudes immobilières. En janvier 2019, le procureur général James a annoncé la condamnation d'un escroc de Brooklyn pour le vol de titres de propriété de deux maisons dans le centre de Brooklyn.

Les New-Yorkais qui pensent être victimes d'un vol d'acte sont encouragés à contacter l'OAG en appelant le 1 (800) 771-7755, en envoyant un courriel à deedtheft@ag.ny.gov ou en déposant une plainte confidentielle en ligne. 

Le Homeowner Protection Program (HOPP), un réseau de conseillers en matière de logement et de prestataires de services juridiques dans tout l'État de New York, soutenu par l'OAG, offre des conseils gratuits en matière de logement et une assistance juridique dans l'ensemble de l'État. Les propriétaires peuvent contacter HOPP en ligne ou appeler le 1 (855) 466-3456 pour obtenir de l'aide.

Cette enquête a été menée par l'enquêteur Angel LaPorte, assisté de l'enquêteur Ruben Valencia, sous la supervision des inspecteurs William Carbone et Michael Leahy et de l'enquêteur en chef adjoint Juanita Bright. La division des enquêtes est dirigée par l'enquêteur en chef Oliver Pu-Folkes. 

Les poursuites sont engagées par les procureurs généraux adjoints Nazy Modiri et Matthew Luongo de l'unité chargée de l'application des lois sur les biens immobiliers et du bureau de l'intégrité publique, sous la supervision du chef de l'unité chargée de l'application des lois sur les biens immobiliers et du bureau de l'intégrité publique, Gerard Murphy, et du chef adjoint du bureau, Kiran Heer. Le procureur général adjoint Nicholas Batsidis et les analystes du soutien juridique Grace Koh et Hannah Mueller ont participé aux poursuites. La division de la justice pénale est dirigée par le premier vice-procureur général José Maldonado et supervisée par la première vice-procureure générale Jennifer Levy.