Le procureur général James annonce l'inculpation d'un homme de Long Island pour vol d'acte et fraude hypothécaire
Joseph Makhani aurait volé deux Brownstones de Harlem dans le cadre d'un plan complexe visant à escroquer les propriétaires à l'aide de faux actes et d'autres documents immobiliers falsifiés.
NEW YORK - Le procureur général de New York, Letitia James, a annoncé aujourd'hui l'inculpation et l'arrestation, à l'adresse , de Joseph Makhani, 58 ans, de Kings Point, Long Island, pour le vol de deux brownstones situées à Harlem, au 107 West 118th Street et au 135 West 131st Street. Makhani a visé les deux brownstones de Harlem en utilisant des documents contrefaits et falsifiés, de nombreuses sociétés à responsabilité limitée sous son contrôle, de multiples transferts de propriété, un avocat peu scrupuleux et des procédures judiciaires abusives. Makhani a volé les deux brownstones de Harlem en 2012 et, selon les déclarations d'impôts fonciers de l'État de New York, il a déclaré n'avoir payé que 10 dollars pour chacune. Aujourd'hui, les deux brownstones ont une valeur estimée à 2,29 millions et 1,9 million de dollars, respectivement. Après s'être emparé illégalement des deux propriétés, M. Makhani a utilisé des documents contrefaits et falsifiés pour dissimuler sa fraude et garder le contrôle des propriétés au détriment des revendications des véritables propriétaires. À ce jour, Makhani possède toujours frauduleusement la brownstone West 118th Street, mais il a perdu la possession de la brownstone West 131st Street en décembre 2018 en raison de privilèges fiscaux non payés.
"L'accession à la propriété est un élément essentiel de chaque communauté, mais bien trop souvent, des individus comme Joseph Makhani mettent en œuvre des stratagèmes élaborés visant à voler les maisons des New-Yorkais", a déclaré le procureur général James. "Le vol à l'étalage continue d'être un crime qui imprègne nos quartiers et s'attaque aux plus vulnérables, entraînant un cycle de déplacement et de douleur. Les New-Yorkais ne devraient jamais avoir à craindre que leurs maisons soient la cible d'individus prédateurs. Mon bureau continuera à collaborer avec nos partenaires gouvernementaux et communautaires pour traduire ces fraudeurs en justice et protéger ces foyers."
"Le bureau du shérif est fermement résolu à enquêter sur les activités criminelles concernant la fraude immobilière", a déclaré le shérif de la ville de New York, Joe Fucitto . "Ces crimes sont financièrement dévastateurs pour les victimes et leurs familles, dont beaucoup sont âgées et ont passé leur vie à travailler dur et à économiser pour acheter une maison. Le bureau du shérif se réjouit de travailler en collaboration avec l'Attorney General Letitia James et son équipe".
Propriété de la rue West 118th
M. Makhani aurait utilisé de faux actes et d'autres documents falsifiés pour voler à un propriétaire âgé et handicapé la maison située à l'ouest de la 118e rueth Street. Dans une déclaration d'impôts de l'État de New York utilisée pour favoriser son stratagème, une société contrôlée par Makhani a déclaré n'avoir payé que 10 dollars pour la maison en 2012. Makhani a également déclaré à tort qu'il avait payé 975 000 dollars pour le brownstone alors qu'il avait obtenu une ligne de crédit de 650 000 dollars pour la construction du bien. En outre, Makhani a obtenu frauduleusement un prêt hypothécaire de 1,2 million de dollars en prétendant qu'il possédait un titre de propriété légitime pour la maison volée. Le propriétaire âgé et handicapé de la maison n'a jamais reçu d'argent de Makhani pour la maison, qui est maintenant évaluée à environ 2,29 millions de dollars. En 2016 - après avoir rénové les appartements pour en faire des appartements complets - Makhani a loué chaque unité pour un montant compris entre 3 000 et 3 400 dollars par mois, ce qui lui a permis de percevoir un revenu locatif mensuel de plus de 12 000 dollars.
Propriété de la 131e rue Ouest
Makhani aurait illégalement transféré la propriété de la 131e rue ouest à Harlem en utilisant des actes frauduleux, des sociétés écrans et des hommes de paille, et en abusant des procédures judiciaires. Avant la prise de contrôle frauduleuse de Makhani, le dernier acte authentique enregistré sur cette propriété était au nom d'un propriétaire âgé qui est décédé peu après l'enregistrement de l'acte en 1975. Un bénéficiaire de la succession se serait occupé du bâtiment jusqu'à sa mort en 2010. Peu après, un locataire de l'immeuble a été abordé par Makhani, qui est revenu plus tard pour lui dire qu'il avait acheté la maison. Makhani - sous couvert d'offrir un emploi au locataire - a obtenu frauduleusement la signature du locataire afin de le présenter faussement comme le propriétaire. Le locataire, qui n'avait pas acheté le bien et n'a jamais été propriétaire de la maison, a appris par la suite que sa signature avait été falsifiée sur un acte frauduleux déposé auprès du bureau d'enregistrement de la ville, transférant la maison à la société de Makhani, One 35 West Corporation. Le rapport de transfert de biens immobiliers - déposé avec l'acte frauduleux créé par Makhani - indiquait faussement que le prix de vente de la maison était de 10 dollars. Lorsque le locataire a remis en question la validité de l'acte dans une affaire de tribunal du logement, Makhani a déposé un nouvel acte falsifié montrant que les prétendus héritiers du dernier propriétaire enregistré de 1975 avaient transféré la propriété à la One 35 West Corporation de Makhani. En 2013, les documents relatifs aux droits de mutation déposés avec cet acte contenaient un faux numéro de sécurité sociale inscrit pour un homme qui était l'un des prétendus héritiers et le vendeur de la brownstone à Makhani. Ce numéro de sécurité sociale, cependant, appartenait à une femme née en 1902. En 2015, la société One 35 West et Makhani ont été condamnés à une amende de plus d'un million de dollars pour avoir omis d'installer un toit, de moderniser le système de câblage électrique et de mettre en œuvre un plan d'extermination des rongeurs et des cafards dans la brownstone de Harlem. Début 2015, Makhani a finalement abandonné la propriété après que le département de la préservation du logement de la ville de New York & Development ait émis un jugement d'un million de dollars. La propriété a ensuite été transférée à un organisme à but non lucratif après une action de forclusion fiscale. Aujourd'hui, la valeur de la propriété est estimée à 1,9 million de dollars.
Makhani a été accusé hier d'un chef d'accusation de possession criminelle de biens volés au premier degré en ce qui concerne la maison brune située au 107 West 118th Street ; d'un chef d'accusation de possession criminelle de biens volés au second degré en ce qui concerne la maison brune située au 135 West 131st Street ; d'un chef d'accusation de fraude hypothécaire résidentielle au premier degré et d'un chef d'accusation de fraude hypothécaire résidentielle au second degré, tous deux en ce qui concerne les deux prêts hypothécaires résidentiels qu'il a obtenus pour la maison brune de la West 118th Street ; deux chefs d'accusation de falsification de documents commerciaux soumis à une banque new-yorkaise ; et un chef d'accusation d'escroquerie au premier degré entre le 7 août 2012 et le 28 juin 2021 pour avoir participé à un stratagème constituant une ligne de conduite systématique et continue visant à obtenir des biens de plus d'une personne par des prétextes faux ou frauduleux.
Les charges sont de simples accusations et le défendeur est présumé innocent jusqu'à ce que sa culpabilité soit prouvée devant un tribunal.
En 1998, Makhani a plaidé coupable devant un tribunal fédéral d'avoir pris part à un stratagème impliquant le truquage d'offres pour des propriétés saisies dans le Queens et d'avoir présenté une fausse déclaration de revenus, ce qui lui a valu une amende et une peine de deux mois de prison. En 2008, Queens LLC, HPD LLC et Floor One, LLC - trois sociétés qui appartiendraient à Joseph Makhani - ont plaidé coupable de falsification de documents commerciaux au premier degré, un délit de classe "E". Selon la plainte pénale, Makhani, personnellement ou par l'intermédiaire d'une de ses sociétés, a falsifié des signatures sur des actes déposés auprès du département des finances de la ville de New York afin de prendre illégalement le contrôle de trois propriétés dans le Queens à leurs propriétaires légaux.
Le bureau du procureur général (OAG) souhaite remercier l'administration de la sécurité sociale, le bureau de l'inspecteur général et l'agent spécial Gilberto Camilo pour leur aide dans cette affaire.
L'OAG souhaite également remercier le bureau du shérif de la ville de New York et le bureau du registre de la ville de New York pour leur assistance.
Le vol de titres de propriété est devenu un outil courant pour les criminels de carrière et les promoteurs immobiliers sans scrupules, qui leur permet d'obtenir illégalement des biens immobiliers afin de les revendre avec un bénéfice énorme sur les marchés immobiliers très demandés. Ce système illégal touche particulièrement les personnes de couleur, les personnes âgées et d'autres propriétaires vulnérables qui se font escroquer en cédant les titres de propriété de leur maison à des escrocs. Le vol d'acte se produit généralement lorsque des escrocs falsifient des actes pour faire croire qu'ils ont acheté la maison, ou lorsque des propriétaires sont amenés à céder leur maison à un escroc sans savoir ce qu'ils font. Les escrocs cherchent ensuite à expulser le propriétaire et à vendre la maison à un tiers avec un bénéfice important.
En janvier 2020, le procureur général James a lancé l'initiative "Protect Our Homes" du bureau, un programme qui utilise des actions de prévention et d'application pour lutter contre le vol d'actes de propriété dans la ville de New York. L'OAG a également créé un groupe de travail inter-agences sur le vol d'actes de propriété dont les membres comprennent les procureurs de district des cinq arrondissements de la ville de New York et le bureau du shérif de la ville de New York. Le programme de lutte contre le déplacement s'appuie sur ces efforts en se concentrant sur les quartiers les plus exposés à la fraude à l'acte de propriété, en demandant aux membres de la communauté de parler de la fraude à l'acte de propriété avec leurs voisins et en informant les membres de la communauté sur la façon de repérer les escroqueries à la fraude à l'acte de propriété.
Les personnes qui pensent avoir été victimes d'un vol d'acte sont encouragées à contacter le BVG en appelant la ligne d'assistance du bureau au 1-800-771-7755, en envoyant un courriel à deedtheft@ag.ny.gov, ou en remplissant le formulaire de plainte en ligne .
Cette enquête a été menée par l'enquêteur Angel LaPorte, sous la supervision des superviseurs de l'unité des affaires majeures Michael Leahy et Mario Rivera et du chef de bureau adjoint Antoine Karam. Le Bureau des enquêtes est dirigé par l'enquêteur en chef Oliver Pu-Folkes.
L'affaire est poursuivie par l'assistant du procureur général Nazy Modiri de l'unité d'application des lois sur les biens immobiliers, avec l'aide supplémentaire de l'assistant du procureur général Gregory Morril et de l'analyste de soutien juridique Grace Koh - le tout sous la supervision du chef de l'unité d'application des lois sur les biens immobiliers et du bureau de l'intégrité publique Gerard Murphy. L'analyse financière a été réalisée par l'enquêtrice Karishma Tukrel, sous la supervision de l'auditeur en chef adjoint Sandy Bizzarro et de l'auditeur en chef Kristen Fabbri de la section de l'audit judiciaire. Le Bureau des enquêtes, l'Unité d'application des lois sur les biens immobiliers et le Bureau de l'intégrité publique font tous partie de la Division de la justice pénale, qui est dirigée par le procureur général adjoint en chef José Maldonado et supervisée par la première adjointe du procureur général Jennifer Levy.