Le procureur général James arrête les propriétaires de la ville de New York qui harcelaient les locataires à loyer stabilisé et mentaient aux banques.
Ink Property Group a illégalement racheté des locataires, déréglé des unités à loyer stabilisé et forcé les résidents à vivre dans des conditions dangereuses.
L'AG James obtient plus de 400 000 $ pour les locataires touchés et jusqu'à 1,75 million de dollars pour préserver les logements abordables.
NEW YORK - Le procureur général de New York, Letitia James, a annoncé aujourd'hui un règlement à l'amiable avec Ink Property Group LLC (Ink) pour avoir violé les lois de stabilisation des loyers et harcelé illégalement les locataires. Ink, géré par Eden Ashourzadeh, Alex Kahen et Robert Kaydanian, qui figurait à l'époque sur la liste 2016 des pires propriétaires de l'avocat public James, a acheté des dizaines de bâtiments à loyer stabilisé dans des communautés de couleur à faibles revenus, dans l'intention de déréglementer illégalement les logements abordables pour faire du profit. Par le biais de diverses activités illégales, Ink a expulsé les locataires à loyer stabilisé afin que leurs logements puissent être proposés au prix du marché. Ink a également soumis intentionnellement de faux documents aux institutions financières, mentant sur les loyers et l'occupation des lieux pour obtenir des prêts. Dans le cadre du règlement, Ink versera jusqu'à 1,75 million de dollars pour préserver des logements abordables, et plus de 400 000 dollars de dédommagement aux locataires. Ink permettra également à au moins 28 appartements qui avaient été illégalement déréglementés de retrouver un loyer stabilisé, ce qui les rendra définitivement abordables. Ink est également tenu d'installer un contrôleur et une société de gestion immobilière externe pour assurer le respect des lois sur la stabilisation des loyers et gérer leurs immeubles, ce qui sera supervisé par le Bureau du procureur général (OAG).
"Alors que les New-Yorkais étaient confrontés à la flambée des loyers et luttaient pour trouver des logements abordables, Ink a essayé de s'enrichir rapidement en s'attaquant aux locataires vulnérables et à leurs familles", a déclaré le procureur général James. "Le fait de mentir et d'arrondir les angles pour échapper à la stabilisation des loyers est l'un des plus vieux tours de passe-passe du métier, mais les années d'Ink à exploiter sans conséquences nos voisins qui travaillent dur s'arrêtent ici. Ces locataires se sont organisés et ont riposté, et grâce à leurs efforts, ils seront indemnisés pour les souffrances qu'ils ont endurées. Mon bureau continuera à se battre pour les locataires et à préserver les logements abordables en veillant à ce que les mauvais acteurs comme Ink soient tenus pour responsables."
Entre 2014 et début 2019, Ink a acheté 32 immeubles multifamiliaux à New York, principalement dans le nord de Brooklyn et dans d'autres communautés de couleur à faible revenu prédominant. Ink a également assuré la gestion immobilière de 12 autres bâtiments. La société a mis en œuvre une stratégie d'achat d'immeubles d'appartements de petite et moyenne taille dont les unités étaient principalement à loyer stabilisé. Ink s'engageait alors dans une campagne visant à expulser tous les locataires dont le loyer était stabilisé - d'abord en approchant illégalement les locataires pour leur proposer des rachats, puis en les harcelant de manière répétée et persistante et, dans certains cas, en créant des conditions dangereuses qui obligeaient les locataires à partir parce que leur appartement n'était plus habitable. Ink offrait même des commissions monétaires aux employés qui réussissaient à convaincre les locataires de déménager, offrant jusqu'à 5 000 $ pour chaque rachat.
Une fois que les locataires à loyer stabilisé ont été expulsés, Ink a rénové les unités avec des mises à jour cosmétiques et a loué les appartements au taux le plus élevé que le marché permettait. Ink a ignoré le système d'amélioration individuelle des appartements (IAI) prévu par les lois sur la stabilisation des loyers, traitant au contraire chaque nouvelle vacance comme une unité non réglementée, que les rénovations effectuées répondent ou non aux critères de déréglementation. Ink n'a pas non plus documenté de manière appropriée les calculs de l'IAI et a omis à plusieurs reprises de déposer des déclarations annuelles d'enregistrement des loyers auprès du département des maisons et du renouvellement communautaire (HCR) de l'État de New York pour la majorité des immeubles de son portefeuille. Les déclarations d'enregistrement qui ont été déposées contenaient souvent des déclarations inexactes et de fausses informations sur l'occupation et le statut réglementé de nombreux appartements.
Malgré les rénovations, les bâtiments affichent en moyenne plus de 1 000 violations de logement ouvert, dont 115 des violations les plus dangereuses pour des conditions telles que la peinture à base de plomb et les garde-fenêtres cassés. Certaines des violations qui restent ouvertes aujourd'hui ont été émises dès 2017.
Une locataire, Maria de la Rosa, a vécu dans son appartement à loyer stabilisé à Brooklyn pendant plus de 30 ans avant que Ink n'achète l'immeuble. Peu de temps après, les employés d'Ink l'ont approchée, lui proposant de manière répétée et agressive des rachats, même après son refus explicite. Ink a réussi à déloger près de la moitié des voisins de Mme de la Rosa, mais a ensuite laissé les logements vacants se délabrer au point de compromettre la santé et la sécurité de Mme de la Rosa. Depuis qu'Ink a acquis le bâtiment, elle a dû faire face à des fissures sur les murs, des fuites et des rats.
Au fur et à mesure de la croissance de leur portefeuille, les Ink ont soumis de faux loyers aux institutions financières pour réussir à obtenir des prêts plus favorables ou à refinancer leurs prêts hypothécaires. Les faux documents faisaient état de loyers gonflés et de faux baux - souvent avec des membres de la famille, des amis et des associés inscrits comme "locataires" - pour feindre une rentabilité élevée. Une enquête de quatre ans menée par l'OAG avec l'aide du HCR a révélé qu'Ink a commis de manière répétée et constante divers actes frauduleux pour son propre bénéfice, et a violé le code de stabilisation des loyers de l'État de New York, la loi de stabilisation des loyers de la ville de New York et le code d'entretien des logements de la ville de New York.
Dans le cadre du règlement annoncé aujourd'hui, Ink versera jusqu'à 1,75 million de dollars au fonds pour le logement abordable du procureur général James auprès du département de la préservation et du développement du logement de la ville de New York (HPD), qui finance la préservation et la création de logements abordables dans la ville de New York. Ink versera également 400 000 dollars de dédommagement aux locataires qui ont été harcelés par Ink pour qu'ils quittent leurs appartements et 2 500 dollars chacun aux locataires qui ont été forcés de vivre dans des conditions dangereuses créées intentionnellement par la construction. Au moins 28 appartements seront reréglementés, comme l'a déterminé l'avocat indépendant engagé par le contrôleur, et les locataires qui ont été précédemment surfacturés pour ces unités recevront également des indemnités pour surfacturation dont le montant reste à déterminer. Ces fonds seront déboursés par le contrôleur et le nouveau gestionnaire immobilier indépendant prendra en charge la gestion de 15 bâtiments dont Ink est actuellement propriétaire et gestionnaire.
Le BVG tient à remercier le HCR, le HPD et la Coalition des locataires de l'encre pour leur soutien et leur partenariat. La Coalition des locataires de l'encre est dirigée par l'Alliance St. Nicks, et comprend le Comité de la Cinquième Avenue et la Coalition des locataires de Flatbush. Nous remercions également Communities Resist (CoRe), TakeRoot Justice et Stabilizing NYC pour leur représentation et leur soutien à la Ink Tenant Coalition et aux groupes communautaires locaux qui organisent les locataires contre les propriétaires prédateurs.
"Les activités illégales d'Ink Property Group ont causé d'énormes souffrances à leurs locataires, dont beaucoup sont des personnes de couleur", a déclaré Nydia Velázquez, représentante des États-Unis, . "La discrimination en matière de logement et les mauvais traitements infligés aux locataires par les propriétaires ne sont malheureusement pas rares, c'est pourquoi j'ai présenté la loi sur la responsabilité des propriétaires, qui contribuerait à prévenir les actes méprisables commis par Ink. Je continuerai à me battre au Congrès pour que les locataires bénéficient de protections fédérales et je remercie le procureur général James d'avoir pris la tête des efforts visant à garantir des répercussions financières pour Ink et à aider à assurer la restitution aux locataires touchés."
"Les propriétaires de notre ville profitent d'une réglementation laxiste pour harceler illégalement les locataires, appliquer des augmentations de loyer excessives et procéder à des expulsions sans motif valable, mais nous ne prendrons plus cela à la légère", a déclaré Antonio Reynoso, président de l'arrondissement de Brooklyn ( ). "Nick's Alliance, j'ai dirigé la création de la North Brooklyn Housing Taskforce qui a poursuivi certaines propriétés mal gérées de Ink Proprieties, le groupe avec lequel le procureur général James conclut aujourd'hui un accord pour leurs mauvaises actions contre les locataires. Merci au procureur général James pour son leadership sur cette question, en faisant savoir aux propriétaires et aux groupes immobiliers que nous les tiendrons pour responsables du traitement injuste des locataires."
"Au milieu de cette grave crise du logement abordable, tous les niveaux de gouvernement doivent travailler sans relâche pour protéger chaque précieux logement à loyer stabilisé et les New-Yorkais qui s'y sentent chez eux", a déclaré Emily Gallagher, membre de l'Assemblée . "Le règlement conclu par le procureur général James avec Ink Property Group devrait servir d'avertissement aux propriétaires qui s'en prennent aux locataires et se soustraient à nos lois : Vous êtes prévenus. Je suis reconnaissant à la procureure générale et à son équipe d'avoir défendu sans relâche les locataires de mon district et de tout New York."
"Nous devons sévir contre tous les propriétaires prédateurs qui harcèlent les locataires, éliminent les logements abordables et déstabilisent nos communautés", a déclaré Lincoln Restler, membre du conseil municipal de New York, . "Ce règlement obtenu par notre procureur général Letitia James est exactement le type de responsabilité agressive dont nous avons besoin à chaque fois contre les mauvais propriétaires."
"Le règlement est une étape cruciale et importante qui envoie un message fort aux LLC louches comme Ink Property Group, qui croient qu'ils peuvent venir dans nos quartiers pour cibler et déplacer les communautés de couleur à faibles revenus", a déclaré Jennifer Gutiérrez , membre du conseil municipal de New York. "Cette décision nous rappelle que des tactiques telles que le harcèlement des locataires et la falsification de documents financiers ont des conséquences réelles et que ces comportements d'exploitation ne peuvent pas être tolérés dans notre ville."
"Malgré les lois strictes de New York en matière de logement, des propriétaires tels que Ink Property Group trahissent régulièrement la confiance du public en entreposant des unités, en exploitant et en harcelant les locataires à faibles revenus et en expulsant des familles dans une quête incessante de profit", a déclaré Sandy Nurse, membre du conseil municipal de New York. "Nick's Alliance et aux leaders des locataires qui ont été confrontés à ces conditions abominables, Ink Property Group sera tenu pour responsable et les locataires obtiendront justice. Que ce jour soit un message pour les propriétaires similaires : Ne harcelez pas nos électeurs et n'entreposez pas dans une crise du logement."
"La St Nicks Alliance et la Ink Tenant Coalition célèbrent cette action et le fait que justice soit enfin rendue", a déclaré Frank Lang, directeur du logement de la St Nicks Alliance. "Les familles ont subi des difficultés indues et des menaces à la sécurité de leur logement aux mains d'Ink Property Group. Ink a utilisé des pratiques illégales et agressives pour déloger des locataires de longue date. Malheureusement, il ne s'agit pas d'un incident isolé, car de nombreux New-Yorkais souffrent à cause de propriétaires illégaux. Pour les locataires qui continuent à souffrir, notre message est le suivant : "Vous n'êtes pas seuls, nous sommes là pour vous aider".
"Le Comité de la Cinquième Avenue est fier de se tenir aux côtés des locataires de la propriété Ink qui réclament justice et respect et disent assez à toutes les tactiques de harcèlement et aux rachats illégaux dont les locataires ont souffert pendant des années ! Merci à la procureure générale Letitia James pour son engagement et celui de son équipe à faire en sorte que les locataires de New York obtiennent justice", a déclaré Michelle de la Uz, directrice exécutive du Fifth Avenue Committee. "Ce règlement est un précédent pour soutenir nos communautés de couleur qui sont déplacées par les abus de ces sociétés prédatrices qui ont un programme clair de harcèlement et de déplacement des familles des appartements à loyer stabilisé. Il s'agit d'une victoire pour les locataires et le mouvement des locataires de la ville de New York, qui a été préparée pendant des années. La FAC s'engage à se battre aux côtés des locataires pour protéger leurs droits."
Cette affaire a été traitée par l'avocate principale chargée de l'application de la loi, Rachel Hannaford, l'assistante du procureur général, Jane Landry-Reyes, et le chef de l'unité de protection du logement, Brent Meltzer, ainsi que par l'assistante du procureur général, Hannah Baek, du bureau de l'Internet et de la technologie, l'assistante spéciale pour le logement et le développement communautaire, Kerri White, et le directeur de la recherche et de l'analyse, Jonathan Werberg. L'unité de protection du logement fait partie de la Division de la justice sociale, qui est dirigée par la procureure générale adjointe en chef, Meghan Faux, et supervisée par la première procureure générale adjointe, Jennifer Levy.