Le procureur général James et le commissaire Visnauskas préservent le logement abordable dans le comté de Rockland

"Sans aucune faute de leur part, les propriétaires du 18-36 Columbus Avenue risquaient sérieusement d'être saisis, de connaître une détresse financière à long terme et de perdre leur maison durement gagnée", a déclaré RuthAnne Visnauskas, commissaire de l'État de New York chargée des foyers et du renouvellement communautaire . "L'intervention de l'État a garanti que cette coopérative restera abordable, bien gérée et en bon état. Situé dans une zone où les coûts sont de plus en plus élevés, le 18-36 Columbus Avenue offre aux résidents à revenus faibles et modérés la possibilité d'accéder à la propriété, ce qui serait autrement hors de portée. Nous sommes reconnaissants au bureau du procureur général, à la Rockland Housing Action Coalition, à la Community Preservation Corporation et à Nixon Peabody pour leur soutien intégral dans la préservation de cette ressource de logements abordables qui profitera aux New-Yorkais pour les décennies à venir. " 

Construit en 1970, le 18-36 Columbus Avenue est une coopérative à capital limité financée à l'origine par le département fédéral du logement et du développement urbain. À l'automne 2018, à la suite d'une plainte d'un résident, le BVG a ouvert une enquête sur les activités de la coopérative. L'enquête a révélé que lorsque l'exploitant de l'immeuble - Spring Valley Housing Development Fund (HDFC) - connaissait des problèmes financiers en 2014, Mainardi a convaincu l'ancien président du conseil d'administration de l'engager pour aider la coopérative à gérer ses finances, mais a facturé des taux gonflés. M. Mainardi a fait de fausses déclarations sur son expérience et ses antécédents, n'ayant jamais travaillé avec une coopérative à faibles revenus et cachant sa condamnation pour fraude hypothécaire et évasion fiscale. Il a ensuite installé sa petite amie à un poste de gestionnaire de propriété " sans présence ", facturant doublement la coopérative pour les mêmes tâches de gestion prétendument effectuées par leurs deux entités. Mainardi a également mis en place le président du conseil d'administration afin qu'il reçoive un salaire en tant que concierge et qu'il n'ait pas à payer d'entretien pour son unité de coopérative, en violation des règles du conseil d'administration de la coopérative. 

D'autres constatations d'actes répréhensibles contre Mainardi ont été faites : 

• Présentation d'instruments frauduleux à des prêteurs tiers, les incitant à fournir des fonds à la coopérative ;
• Ce qui a amené la coopérative à encourir des centaines de milliers de dollars de frais inutiles pour un second prêt lorsqu'un premier prêteur a découvert ses soumissions frauduleuses ; 
• Ne pas avoir achevé les projets d'immobilisations promis et avoir pris des centaines de milliers de dollars en produits de prêts aux coopératives pour des travaux incomplets et insatisfaisants,
• Dépenser des fonds de fonctionnement généraux pour des biens et services personnels.    

À la suite de ces actes frauduleux, Spring Valley HDFC s'est retrouvé en situation de forclusion lorsqu'il n'a pas pu rembourser les prêts à taux d'intérêt élevé négociés par Mainardi. Cinquante-quatre actionnaires de coopératives à faible revenu ont été menacés de perdre leur propriété. Le BVG a contribué à éviter la saisie de la coopérative lorsqu'il a recruté le RHAC pour travailler avec les résidents de la coopérative afin d'élire un nouveau conseil. Le nouveau conseil d'administration a ensuite engagé RHAC comme nouveau gestionnaire immobilier de la coopérative.

La CPC a pu fournir un prêt-relais de 3,7 millions de dollars pour rembourser la dette sous-jacente existante de la coopérative et les frais connexes. Le prêt de la CPC a permis à la coopérative d'éviter la vente aux enchères prévue pour la saisie et a permis au partenariat d'aller de l'avant avec ses efforts de préservation.

Grâce au refinancement, les 54 logements resteront accessibles aux ménages dont le revenu ne dépasse pas 120 % du revenu médian régional. Le HCR fournit également 3 millions de dollars par le biais du Small Building Participation Loan Program de l'État pour financer des activités de réhabilitation modérée telles que le remplacement du toit, les mises à niveau de sécurité et les réparations de CVC. Le CPC fournit 2,8 millions de dollars supplémentaires en financement de construction pour les travaux de réhabilitation et plus de 2 millions de dollars en financement permanent grâce à son partenariat avec le système de retraite de la ville de New York, géré par le bureau du contrôleur de la ville de New York. Le Fonds d'assurance hypothécaire de l'Agence hypothécaire de l'État de New York fournit une assurance hypothécaire sur le prêt permanent. 

"Il s'agit d'une victoire majeure pour la justice en matière de logement à Spring Valley", a déclaré Mondaire Jones. "L'application du code est un problème endémique dans l'État de New York depuis longtemps, et je suis heureux que le bureau du procureur général ait conclu cette enquête. Il s'agit d'une étape importante pour garantir un logement sûr à tous les New-Yorkais et tenir les promoteurs corrompus pour responsables. Grâce au travail inlassable du commissaire du HCR et du bureau du procureur général, les maisons de ces résidents ne risquent plus d'être saisies à cause de la négligence et de la fraude. Nous devons poursuivre la lutte pour protéger des logements sûrs et abordables dans le comté de Rockland et dans toutes nos communautés."

"Je félicite le procureur général James et le commissaire du HCR Visnauskas d'avoir pris des mesures décisives contre la fraude et la mauvaise gestion qui ont failli coûter leur maison aux propriétaires de coopératives de Rockland", a déclaré le sénateur d'État Elijah Reichlin-Melnick ( ). "Posséder une maison fait partie du rêve américain, et il est déjà assez difficile de se l'offrir à Rockland sans que des fraudeurs immobiliers exploitent illégalement les gens pour leur propre gain financier. Le procureur général et le commissaire du HCR ont fait un excellent travail en intervenant pour protéger les propriétaires de coopératives et en interdisant à ces mauvais acteurs de faire de futures transactions immobilières à New York."

"Ceux qui enfreignent la loi doivent être traduits en justice", a déclaré Mike Lawler, membre de l'Assemblée .. "Quiconque est pris à détourner des fonds des coopératives et des associations de propriétaires doit être tenu responsable de ses actes. Ces fonds ne doivent jamais être utilisés à des fins personnelles. Il est particulièrement exaspérant que quelqu'un ait tenté cela avec des fonds provenant d'une coopérative conçue pour fournir aux résidents du comté de Rockland des logements abordables."

"Dans tout l'État, le besoin d'accès à des logements abordables continue de croître, et le comté de Rockland ne fait pas exception", a déclaré Ken Zebrowski, membre de l'assemblée .. "Lorsque des acteurs sans scrupules tentent d'utiliser ces propriétés à des fins personnelles, des familles qui travaillent dur risquent de perdre leur maison et il est plus difficile de garantir que nos communautés disposent du parc de logements abordables dont elles ont besoin. Je remercie l'Attorney General James d'avoir pris des mesures à l'encontre de ces personnes et pour ses efforts continus contre la fraude immobilière."

"Je suis fière que la CPC ait pu fournir le financement nécessaire pour remettre la coopérative sur pied et, surtout, pour s'assurer que ses résidents ne perdent pas leur maison à cause de la négligence de quelques mauvais acteurs", a déclaré Sadie McKeown, présidente de la Community Preservation Corporation . "Les villes de l'État étant confrontées à une crise de l'accessibilité au logement, la mobilisation de nos ressources pour préserver l'accession à la propriété à un prix abordable est plus que jamais essentielle à la stabilité et à la vitalité de communautés comme Spring Valley. Je remercie le procureur général James, le commissaire du HCR Visnauskas, ainsi que nos partenaires de Nixon Peabody, du RHAC et les actionnaires pour leur persévérance."

"Nous sommes fiers d'avoir aidé la coopérative et d'avoir contribué à préserver les logements de 44 familles à faibles revenus", a déclaré Richard Shore, avocat-conseil du département "Logement abordable" de Nixon Peabody & Real Estate practice, qui a dirigé l'équipe chargée des litiges du cabinet d'avocats. "Ces actionnaires ont été exploités par leur ancienne société de gestion immobilière et ont ensuite été soumis à des taux d'intérêt de prêteurs d'argent dur qui étaient à la limite du prédateur. Sans l'intervention coordonnée du bureau du procureur général de New York, de New York State Homes and Community Renewal et de la Community Preservation Corporation, ainsi que de notre équipe chez Nixon Peabody, les nombreuses familles vivant dans ces logements abordables, dont elles sont propriétaires, auraient été perdues à jamais." Outre M. Shore, l'équipe de litige de Nixon Peabody comprenait Marissa Muscarella, et l'équipe de faillite du cabinet, composée de Christopher Desiderio et Robert Christmas.  "Nous apprécions vraiment l'opportunité de nous associer à ce projet pour préserver l'accession à la propriété à un prix abordable", a déclaré M. a ajouté Shore.

Cette affaire a été traitée par le chef de l'unité de protection du logement, Brent Meltzer, et les procureurs généraux adjoints Hannah Baek du Bureau de l'Internet et de la technologie et Jane Landry-Reyes de l'unité de protection du logement, avec le soutien des assistantes juridiques Cecily Mills et Brenda Heredia et de l'enquêteur Ismael Hernandez. L'unité de protection du logement fait partie de la Division de la justice sociale, qui est dirigée par la procureure générale adjointe en chef, Meghan Faux, et supervisée par la première procureure générale adjointe, Jennifer Levy. Le Bureau of Internet and Technology fait partie de la Division for Economic Justice, qui est supervisée par le Chief Deputy Attorney General Chris D'Angelo et la First Deputy Attorney General Jennifer Levy.