Le procureur général James poursuit un gestionnaire immobilier de la ville de New York pour avoir illégalement déréglementé des centaines d'appartements à loyer stabilisé.
Le procureur général James poursuit un gestionnaire immobilier de la ville de New York pour avoir illégalement déréglementé des centaines d'appartements à loyer stabilisé
David Drumheller aurait participé à un stratagème visant à augmenter les loyers stabilisés et aurait perçu 1,2 million de dollars de pots-de-vin de la part d'entrepreneurs.
NEW YORK - Le procureur général Letitia James a annoncé aujourd'hui une action en justice contre David Drumheller et sa société à capital fermé, JBD Realty Services, LLC, pour fraude, enrichissement sans cause et violation répétée des lois sur la stabilisation des loyers par la manipulation des améliorations individuelles des appartements (IAI). M. Drumheller a travaillé pendant de nombreuses années pour Newcastle Realty Services, une société de gestion immobilière qui gère environ 2 500 appartements dans la ville de New York.
La plainte allègue que, lorsqu'ils travaillaient à Newcastle, Drumheller et d'autres agents ont comploté ensemble pour déréglementer illégalement les appartements à loyer stabilisé en fabriquant et en gonflant les coûts utilisés pour réclamer des IAI, un mécanisme par lequel les propriétaires peuvent augmenter les loyers stabilisés au-delà des augmentations de loyer annuelles normales. En outre, la plainte allègue que M. Drumheller et un associé de Newcastle ont accepté 1 200 000 dollars de pots-de-vin de la part d'entrepreneurs qui ont effectué des rénovations dans des appartements gérés par Newcastle.
" "La fraude en matière de rénovation est une pratique sournoise vieille de plusieurs décennies qui vise à profiter des locataires de New York, a déclaré Letitia James, procureur général de New York,. "Faire disparaître du marché des centaines d'appartements à loyer stabilisé en recourant à des stratagèmes illégaux est immoral et inacceptable. Mon bureau s'efforcera de remettre sur le marché les logements perdus à cause de cette fraude et de veiller à ce que des individus comme Drumheller ne soient plus en mesure d'abuser du système de régulation des loyers".
L'action en justice décrit en détail un stratagème de plusieurs années visant à abuser du système IAI prévu par les lois sur la stabilisation des loyers afin de déréglementer rapidement les immeubles à loyers stabilisés, de les vendre et de réaliser des bénéfices. Lorsque les propriétaires et les agents de gestion sont en mesure de réclamer suffisamment de frais pour que le loyer dépasse le seuil de déréglementation des "loyers élevés", les appartements passent au prix du marché, ce qui augmente de façon exponentielle la valeur des immeubles. En vertu des lois de stabilisation des loyers, la Division du logement et de la rénovation communautaire de l'État (HCR) n'approuve pas les IAI et ne reçoit donc pas de reçus d'un propriétaire, à moins qu'un locataire n'intente une action pour dépassement de loyer.
La plainte allègue que Newcastle a mis en œuvre une stratégie consistant à rénover de fond en comble les appartements vacants à loyer stabilisé, à comptabiliser le coût des rénovations en tant qu'IAI, puis à prétendre que les appartements étaient exemptés de la stabilisation des loyers lorsqu'un nouveau locataire y emménageait. Il est allégué que, pour mener à bien ce plan, Drumheller, sans parler à aucun entrepreneur, a d'abord déterminé le montant qu'il faudrait pour déréglementer une unité, puis a dicté le coût de la main-d'œuvre à l'entrepreneur capturé, sans tenir compte du coût réel et équitable de la rénovation. En outre, il utilisait de faux ordres de modification lorsque ses calculs n'étaient pas suffisants. Cette pratique a entraîné des divergences dans les coûts de main-d'œuvre déclarés. Par exemple, 14 500 dollars étaient réclamés au titre des coûts de construction pour la rénovation d'un appartement d'une chambre, alors que 95 000 dollars étaient réclamés au titre des coûts de construction pour la rénovation d'un studio dans le même immeuble et au même moment. Drumheller et d'autres employés de Newcastle ont attribué ces coûts de main-d'œuvre aux appartements en se basant exclusivement sur le montant de l'IAI nécessaire pour déréglementer chaque unité et non sur la valeur réelle du travail. Cependant, comme Drumheller a créé des listes de contrôle et d'autres documents pour faire apparaître ces coûts comme légitimes, il était pratiquement impossible pour HCR ou les nouveaux locataires de découvrir la fraude.
En outre, la plainte allègue que M. Drumheller a secrètement détourné l'argent des paiements effectués aux entrepreneurs de Newcastle et qu'il a inclus ces pots-de-vin dans les déclarations d'intérêts. Les entrepreneurs ont payé Drumheller en espèces et en chèques, et Drumheller et son associé ont pris ensemble plus de 1,2 million de dollars aux entrepreneurs engagés pour effectuer des rénovations à Newcastle. Certains entrepreneurs ont payé Drumheller et son associé directement, et d'autres ont pris en charge leurs dépenses, telles que les cotisations à un country club, le paiement d'une Porsche et les projets d'amélioration de la maison.
Le procureur général demande une injonction à l'encontre de Drumheller et de JBD Realty Services, LLC, la restitution de tous les pots-de-vin, le dédommagement des locataires affectés par leur conduite, et que la Cour interdise à Drumheller et à JBD Realty Services, LLC de s'engager dans toute activité liée à la gestion ou à la propriété de biens immobiliers à loyer stabilisé dans l'État de New York.
"Nous félicitons l'Attorney General pour ses efforts continus et son leadership national au nom des New-Yorkais. L'unité de protection des locataires du gouverneur au sein du HCR continue de travailler en étroite collaboration avec le bureau du procureur général pour découvrir les stratagèmes illicites qui escroquent les New-Yorkais qui travaillent dur et respectent la loi, et les enquêtes conjointes du procureur général et de l'unité de protection des locataires ont abouti à des actions civiles contre Zara Realty et à des règlements à l'amiable contre Marolda", a déclaré RuthAnne Visnauskas, commissaire du HCR,. "Travailler ensemble en temps réel est la façon dont nous créons un multiplicateur de force pour identifier les surcharges illégales et les schémas pour protéger les locataires. Grâce à ses audits et à ses enquêtes, la TPU a, à ce jour, rétabli la réglementation des loyers dans plus de 77 000 appartements déréglementés de manière abusive et récupéré environ 5 millions de dollars de loyers surfacturés pour des locataires qui ne se doutaient de rien".
Le procureur général, en coordination avec HCR, poursuit son enquête sur la perte d'appartements à loyer stabilisé par le biais du système de Drumheller. Tous les locataires qui pensent avoir été surfacturés peuvent déposer une plainte pour surfacturation auprès de HCR.
L'affaire est traitée pour le Bureau du financement immobilier du procureur général par Rachel Hannaford, conseillère principale en matière d'application des lois, Ryan Goodland, procureur général adjoint, Louis Solomon, chef de l'application des lois, et Brent Meltzer, chef du Bureau. Le Real Estate Finance Bureau est supervisé par Meghan Faux, Chief Deputy Attorney General for Social Justice (procureur général adjoint chargé de la justice sociale).