Avant d'acheter une coopérative ou un condominium

Voici quelques-uns des problèmes qui donnent lieu à des malentendus et à des divergences fréquentes entre ce qui est indiqué dans le plan d'offre, ce qui est promis par un agent de vente et ce qui est réellement fourni :

Installations récréatives : La réglementation du procureur général exige que ces installations soient décrites en détail et que le plan de l'offre comprenne les plans des bâtiments de loisirs, une description des équipements à installer et des détails concernant la taille et les matériaux à utiliser pour la construction d'éléments tels que les piscines et les courts de tennis (s'ils seront en bitume ou en terre battue, s'il y aura un éclairage extérieur, etc.)

Aménagement paysager : Le règlement exige que l'aménagement paysager soit divulgué en détail, notamment le nombre et le type d'arbres qui seront plantés, le nombre approximatif de buissons, si le gazon sera du gazon en plaques ou de la terre végétale ensemencée, s'il y aura un système d'arrosage souterrain, etc.  Cependant, dans la plupart des lotissements, les promoteurs installent un aménagement paysager minimal mais adéquat, et lorsque les acheteurs veulent une amélioration de cet élément, ils doivent le payer eux-mêmes.

Appareils et commodités dans les logements: Les règlements du procureur général exigent que le plan d'offre contienne le nom de la marque, les types et les numéros de modèle des appareils électroménagers qui seront installés, ce qui donne à l'acheteur des informations sur la qualité de ces appareils, et si la maison contiendra d'autres commodités telles qu'une cheminée ou un jacuzzi.  N'oubliez pas que si l'élément n'est pas promis dans le plan d'offre, le promoteur n'est pas obligé de le fournir et ne le fera probablement pas, sauf à des prix nettement plus élevés. Les plans d'offre stipulent souvent que le promoteur peut remplacer des appareils de qualité égale ou supérieure, mais pas des appareils de qualité inférieure.

Façade: Les maisons basses peuvent avoir différents types de bardage, notamment en bois (le pin est le moins cher, le cèdre est le plus cher ; le contreplaqué n'est pas aussi bon que le bois), en vinyle (moins cher que le bois et moins coûteux à entretenir) ou en brique.  De nombreux grands bâtiments dans les zones urbaines ont des façades faites de matériaux tels que la brique, le ciment ou le système de finition par isolation extérieure ("EIFS").  Les acheteurs peuvent souhaiter consulter un architecte ou un ingénieur pour comprendre les différences entre les matériaux de façade.  Les acheteurs doivent également examiner le plan d'offre afin de déterminer si le promoteur fournit une quelconque forme de garantie concernant la façade.

Cadres: La plupart des maisons basses ont une charpente en bois, mais certaines sont en acier avec des planchers en béton ; les acheteurs doivent savoir comment leurs maisons sont construites.  Les grands bâtiments des zones urbaines sont presque toujours construits en acier. 

Zones communes: Pour les lotissements de type maisons de ville qui ont des terrains autour des maisons, les acheteurs doivent lire le plan d'offre en ce qui concerne les chaussées (l'épaisseur de chaque couche doit être indiquée) et savoir si elles continueront d'appartenir à la copropriété ou si elles seront dédiées à la ville ou au village ; les trottoirs, le cas échéant ; les systèmes de drainage ; et les murs de soutènement.  Il arrive parfois qu'il y ait des divergences entre ce qui est indiqué dans le plan d'offre et ce qui est fourni, et les acheteurs doivent savoir ce que contient le plan d'offre.

La tâche la plus difficile pour un acheteur est peut-être de se faire une idée générale de la qualité de la construction du projet.  En d'autres termes, le constructeur utilise-t-il des matériaux de première qualité (ce que beaucoup de constructeurs prétendent) ou construit-il de manière de second ordre ?   Sans avoir à engager un professionnel pour lire le plan de l'offre ou inspecter la propriété, un acheteur peut facilement faire quelques recherches simples et de bon sens.  Par exemple, le plan d'offre indiquera le fabricant et le numéro de modèle des fenêtres à installer.  Un coup de fil à un fournisseur de fenêtres figurant dans l'annuaire téléphonique peut révéler à l'acheteur si les fenêtres sont de qualité supérieure ou simplement utilisables.  Des demandes similaires peuvent être faites concernant l'unité de chauffage, le chauffe-eau, le climatiseur et les appareils de la cuisine, de la salle de bains et de la buanderie.  Une enquête révélant que ces éléments sont de qualité moyenne ne rend pas la maison nécessairement défectueuse.  Toutefois, le prix de la maison doit refléter cette qualité.

Il existe de nombreuses choses qu'une personne sans formation technique peut faire pour inspecter une maison avant la fermeture : 

* Testez tous les appareils ;

* Testez toute la plomberie, ouvrez tous les robinets, voyez si la pression de l'eau semble satisfaisante et si l'évacuation est suffisamment rapide ;

* Testez le système de chauffage pour vous assurer qu'il se met en marche lorsque le thermostat est réglé sur une température supérieure à la température de la pièce ; cela peut également être fait en été.

* S'il y a une climatisation centrale, allumez-la pour vous assurer qu'elle fonctionne ;

* Assurez-vous que la chaleur est diffusée par les conduits ou les radiateurs dans toutes les pièces de la maison ; là encore, cela peut être fait même en été ;

* Apportez un thermomètre et vérifiez si la température des pièces les plus éloignées de la source de chaleur est chaude ; en été, faites de même pour la climatisation ;

* Examinez les plafonds et les murs de toute la maison à la recherche de points qui pourraient indiquer des fuites ;

* Examinez le sous-sol à la recherche de taches sur le sol qui pourraient indiquer une inondation ;

* Recherchez les fils lâches et les appareils électriques sans couvercle, en particulier dans le sous-sol ;

* Recherchez des fissures dans les murs de fondation en béton et les sols en béton (mais notez que de fines fissures capillaires peuvent également être normales dans le béton, car celui-ci se rétracte lorsqu'il sèche) ;

* Assurez-vous que toutes les portes et les armoires s'ouvrent et se ferment facilement (un certain tassement du bâtiment est normal et doit être attendu, mais un tassement excessif rendra les portes et les armoires difficiles à fermer) ;

* S'il y a un grenier, vérifiez si le matériau isolant couvre toutes les surfaces du plancher et assurez-vous que les évents au sommet du toit et sur les côtés du grenier sont ouverts ; l'air doit circuler librement dans les greniers pour éviter les problèmes de formation de barrages de glace, qui provoquent des fuites ;

* S'il y a une cheminée, testez-la avec un morceau de papier journal en feu pour vous assurer qu'elle tire ;

* Lisez la description du bien dans le plan d'offre et assurez-vous qu'elle est conforme à ce que vous voyez dans la visite guidée.

La liste écrite des défauts dressée lors de la visite est connue sous le nom de liste de points à corriger "" et le constructeur doit réparer ces défauts avant ou après la clôture du titre de propriété.  Si les travaux doivent être effectués après la clôture, la liste des travaux à faire et l'engagement écrit du constructeur à corriger les problèmes font partie des documents de clôture et doivent être expressément mentionnés comme survivant à la clôture.  Parfois, le constructeur peut adopter la position qu'un défaut particulier noté par l'acheteur, comme une petite fissure dans un plancher de sous-sol, n'est pas du tout un défaut, auquel cas il n'est pas inapproprié pour l'acheteur de demander une déclaration écrite de l'ingénieur ou de l'architecte du promoteur confirmant que le défaut n'est pas important.

En 1989, l'État de New York a adopté une loi visant à protéger les acheteurs de logements neufs. Elle est connue sous le nom de "Housing Merchant Limited Warranty Law" (General Business Law ' 777 - 777b) et, en bref, elle prévoit que le vendeur d'une maison neuve de cinq étages ou moins garantit la maison pendant un an contre presque tous les défauts, pendant deux ans contre les défauts des systèmes mécaniques de la maison (tels que le chauffage ou la plomberie) et pendant six ans contre les défauts structurels.  La loi contient des dispositions détaillées sur la manière dont l'acheteur doit notifier par écrit les défauts au constructeur ; ces dispositions sont précisées dans le plan d'offre et doivent être strictement suivies, faute de quoi la réparation du défaut est abandonnée.  Certains éléments qui se produisent normalement et qui sont considérés comme des éléments d'entretien sont spécifiquement exclus de la garantie.  Un exemple typique est une petite quantité de clous qui ressortent à travers la plaque de plâtre et qui sont causés par le tassement normal du bâtiment. Les propriétaires doivent lire attentivement ces dispositions.

Outre la lecture de la section du plan d'offre qui décrit l'état physique du bâtiment, il existe plusieurs choses que les acheteurs peuvent faire pour s'informer et se protéger lors de l'achat.  La première consiste simplement à demander au promoteur et/ou à l'agent de vente, par écrit, une liste des défauts dont il a connaissance.  Les procès-verbaux des réunions du conseil d'administration constituent une autre très bonne source d'informations sur un bâtiment.  Si un acheteur potentiel lit les procès-verbaux des réunions du conseil d'administration qui ont eu lieu au cours de l'année précédente, il est probable que les défauts existant dans le bâtiment seront décrits.  Le rapport financier le plus récent peut également contenir des informations sur les défauts, comme le coût réel ou potentiel de certaines réparations, dans les notes de bas de page du comptable.   Il est également utile de vérifier le rapport pour les violations affichées ou de contacter le service local de la construction pour obtenir une liste à jour de ces défauts.

Dans les immeubles d'habitation existants, il y a toujours un besoin de réparation et d'entretien du bâtiment.

Un acheteur ne doit pas être découragé par la nécessité de certaines réparations, mais il doit être conscient des réparations potentiellement coûteuses de l'ensemble du bâtiment et doit savoir combien ces réparations sont susceptibles de coûter.

Les problèmes les plus coûteux dans les bâtiments existants concernent les défauts de façade.  Le jointoiement (réparation du mortier entre les briques), les réparations du toit et des ascenseurs sont également coûteux.  Parmi les autres problèmes importants, citons la nécessité de moderniser la plomberie (les tuyaux finissent par être obstrués par des dépôts provenant de l'eau et doivent être remplacés), de moderniser le système électrique, de remplacer la chaudière et de procéder à d'importantes améliorations esthétiques.  Les procès-verbaux des réunions du conseil d'administration, les rapports financiers et les conversations avec les membres du conseil d'administration, les agents vendeurs et le promoteur peuvent tous révéler des faits importants sur ces questions.