Services juridiques et application du code

Habitabilité et réparations

Garantie d'habitabilité 

Les locataires ont le droit à un appartement habitable, sûr et salubre. Ce droit est implicite dans tout bail résidentiel écrit ou oral. Toute disposition du bail qui renonce à ce droit est contraire à l'ordre public et est donc nulle. Un propriétaire peut violer le droit d'un locataire en ne fournissant pas, par exemple, le chauffage ou l'eau chaude de manière régulière, ou en ne débarrassant pas un appartement d'une infestation d'insectes.

La garantie d'habitabilité comprend les espaces publics d'un bâtiment en plus des appartements individuels. Les propriétaires d'appartements coopératifs peuvent invoquer la garantie d'habitabilité, mais pas les propriétaires de condominiums. Les locataires et sous-locataires de coopératives et de condominiums peuvent invoquer la garantie d'habitabilité. 

Si un locataire ou une personne sous le contrôle du locataire cause une condition inhabitable, il ne s'agit pas d'une violation de la garantie d'habitabilité. Dans ce cas, le locataire est responsable de la réparation de l'état (Real Property Law §235-b).

Demande de réduction de loyer

Si un propriétaire ne respecte pas la garantie d'habitabilité, le locataire peut demander une réduction de loyer. Les locataires dont le loyer est réglementé peuvent également déposer une plainte pour réduction de loyer auprès de la Division of Housing and Community Renewal (DHCR). Avant de déposer une telle plainte auprès du DHCR pour violation de la garantie, le locataire doit communiquer par écrit avec le propriétaire au sujet du problème. Une plainte ne peut être déposée auprès du DHCR qu'au moins 10 jours et pas plus de 60 jours après la date à laquelle le locataire a envoyé un avis au propriétaire. Le locataire peut également retenir le loyer, mais le propriétaire peut répondre en poursuivant le locataire pour non-paiement du loyer. Dans ce cas, le locataire peut contre-attaquer pour violation de la garantie.

Le tribunal ou le DHCR peut accorder une réduction de loyer s'il estime que le propriétaire a violé la garantie d'habitabilité. La réduction est calculée en soustrayant du loyer réel la valeur estimée de l'appartement sans services essentiels. Pour qu'un locataire puisse bénéficier d'une réduction, le propriétaire doit être informé, de manière effective ou implicite, de l'existence de la condition défectueuse.

La responsabilité d'un propriétaire en matière de dommages est limitée lorsque le défaut de fourniture de services est le résultat d'une grève syndicale des ouvriers du bâtiment. Toutefois, un tribunal peut accorder au locataire des dommages et intérêts équivalant à une part des économies nettes réalisées par le propriétaire en raison de la grève. Les propriétaires seront responsables du manque de services causé par une grève lorsqu'ils n'ont pas tenté de bonne foi, dans la mesure du possible, de fournir des services.

Dans des circonstances atténuantes, les locataires peuvent effectuer les réparations nécessaires et déduire les frais de réparation raisonnables du loyer. Par exemple, si un propriétaire a été informé qu'une serrure de porte est cassée et qu'il néglige volontairement de la réparer, le locataire peut faire appel à un serrurier et déduire le coût de la réparation du loyer. Les locataires doivent conserver les reçus de ces réparations et des copies de toutes les communications avec le propriétaire au sujet des réparations.

Si un appartement devient inhabitable en raison d'un incendie ou d'autres dommages non causés par le locataire, et que le bail ne prévoit pas expressément le contraire, le locataire peut quitter l'appartement et annuler le bail. Le locataire ne sera pas tenu de payer les loyers ultérieurs. Le propriétaire sera tenu de rembourser tout loyer payé d'avance, ainsi que toute garantie de loyer détenue par le propriétaire (Real Property Law § 227). Les locataires à loyer stabilisé et à loyer contrôlé peuvent demander au DHCR de délivrer une ordonnance réduisant leur obligation de loyer à 1 $ pour maintenir un droit de possession sur l'appartement jusqu'à ce qu'il redevienne habitable.

Si seule une partie de l'appartement est endommagée, le loyer peut être réduit selon une décision de justice, ou par le DHCR, proportionnellement à la partie endommagée de l'appartement. Le propriétaire doit alors réparer ces parties de l'appartement et les remettre dans un état habitable.

Obligation de réparation du propriétaire 

Les propriétaires de logements collectifs doivent maintenir les appartements et les espaces publics de l'immeuble en bon état, propres et exempts de vermine, d'ordures ou de tout autre matériel offensant. Les propriétaires sont tenus de maintenir en bon état de fonctionnement et de sécurité les systèmes électriques, de plomberie, sanitaires, de chauffage et de ventilation, ainsi que les appareils installés par le propriétaire (comme les réfrigérateurs et les cuisinières). Toutes les réparations doivent être effectuées dans un délai raisonnable qui peut varier en fonction de la gravité des réparations. Dans la ville de New York, le propriétaire est tenu de maintenir les espaces publics dans un état propre et sanitaire (NYC Admin. Code§ 27-2011). Les locataires doivent porter leurs plaintes à l'attention des responsables locaux du logement (loi sur les logements multiples, §78 et §80 ; loi sur les résidences multiples, §174). La loi sur les habitations multiples s'applique aux villes de 325 000 habitants ou plus et la loi sur les résidences multiples s'applique aux villes de moins de 325 000 habitants et à toutes les villes et villages.

Stabilisation des loyers 

Dans la ville de New York, un appartement est généralement sous la stabilisation des loyers s'il est :

• un appartement dont le loyer n'est pas autrement contrôlé dans un immeuble construit avant le 1er janvier 1974 et comptant six logements ou plus.
• un appartement anciennement à loyer contrôlé qui est devenu vacant sans successeur légitime
• un appartement situé dans un immeuble de trois appartements ou plus, construit ou rénové en profondeur le 1er janvier 1974 ou après, et bénéficiant d'avantages fiscaux particuliers, tels que les abattements fiscaux 421-a ou J-51

En dehors de la ville de New York, les appartements à loyer stabilisé se trouvent généralement dans des immeubles construits avant le 1er janvier 1974 et comptant six appartements ou plus.

Les commissions locales d'orientation des loyers dans les comtés de New York, Nassau, Rockland et Westchester fixent une fois par an les taux maximums d'augmentation des loyers. Ces taux sont en vigueur pour les locations d'un ou deux ans, commençant le ou après le 1er octobre de chaque année. Les locataires d'appartements à loyer stabilisé ont droit aux services essentiels requis et au renouvellement du bail selon les mêmes conditions que dans le bail initial et ne peuvent être expulsés, sauf pour des motifs autorisés par la loi.

Depuis le 15 juin 2019, les autres localités peuvent désormais promulguer leurs propres lois de stabilisation des loyers si la localité déclare une urgence en matière de logement.

Harcèlement des locataires

Le harcèlement des locataires peut prendre de nombreuses formes : des menaces à la coupure de services essentiels comme le chauffage ou l'eau chaude, en passant par les dommages causés à votre maison ou à votre appartement. Que votre propriétaire se livre à du harcèlement pour vous forcer à partir, pour exercer des représailles contre vous parce que vous avez déposé une plainte ou fait valoir vos droits, ou pour toute autre raison, vous disposez de protections pour y mettre fin.

Ressources

Pour savoir si un appartement est réglementé, contactez la Division of Housing and Community Renewal de l'État de New York sur le site portail du DHCR.

Si une agence locale ne répond pas, vous pouvez déposer une plainte auprès du Department of State Building and Code.