Expulsions illégales (article 768 du RPAPL)

La loi new-yorkaise de 2019 sur la stabilité du logement et la protection des locataires a créé de nouvelles protections pour les locataires. En vertu d'une nouvelle disposition, l'un ou l'autre des actes suivants constitue un délit de classe A (Real Property Actions and Proceedings Law (RPAPL) section 768) :

  • d'expulser un occupant de son logement sans décision de justice
  • de ne pas réintégrer un occupant qui a été expulsé sans décision de justice

En vertu de la loi, les expulsions illégales relèvent du droit pénal. Les forces de l'ordre devraient jouer un rôle actif dans le respect de cette loi. Nous avons élaboré ce guide pour aider les membres des forces de l'ordre de l'État de New York à traiter les plaintes de locataires et d'autres personnes expulsées illégalement de leur logement.

L'objectif ultime de toute intervention des forces de l'ordre doit être le retour du locataire dans son logement, si cela est légalement justifié. L'action rapide des forces de l'ordre permettra de s'assurer que les personnes ne sont pas expulsées de leur domicile sans respect des procédures.

Lorsqu'ils répondent à un appel concernant une expulsion illégale, les agents des forces de l'ordre doivent évaluer les éléments suivants :

Le plaignant est-il une personne ayant droit aux protections prévues par la loi ?

Les forces de l'ordre doivent déterminer si l'occupant est entré légalement dans le logement. Si c'est le cas, les forces de l'ordre doivent déterminer si l'occupant a un bail ou s'il occupe les lieux depuis plus de 30 jours.

En vertu de l'article 768 du RPAPL, un occupant est protégé contre les expulsions illégales s'il remplit l'une ou l'autre des conditions suivantes : 

  • Ils occupent un logement en vertu d'un bail écrit ou oral.
  • Ils occupent légalement un logement depuis au moins 30 jours. À New York, la loi protège également tout occupant d'un logement situé dans un hôtel soumis à la stabilisation des loyers, si cet occupant réside dans le logement depuis moins de 30 jours et a demandé un bail en vertu des dispositions de la loi sur la stabilisation des loyers.

Pour déterminer si un plaignant est protégé par la loi, les forces de l'ordre doivent déterminer autant que possible les éléments suivants concernant l'occupant : 

  • comment ils sont entrés en possession du logement
  • s'ils ont un bail écrit ou oral, ou s'ils ont emménagé il y a au moins 30 jours

Comment l'occupant a pris possession des lieux

Les occupants légitimes sont protégés contre les expulsions illégales en vertu de la loi RPAPL 768. À l'exception des squatters et des intrus, presque tous les autres occupants seront considérés comme légaux s'ils ont reçu l'autorisation d'entrer dans le logement de la part du bailleur, du propriétaire ou d'une autre personne autorisée à les laisser entrer (p. ex. agent de gestion, locataire ou employeur). 

En plus de la loi RPAPL 768, les tribunaux ont statué que d'autres occupants légaux (tels que ceux qui occupent les lieux depuis moins de 30 jours) ne peuvent pas être expulsés par la force. Ces occupants ne peuvent être expulsés que si l'expulsion n'est pas forcée et ne porte pas atteinte à l'ordre public. Toutefois, même si l'occupant est expulsé sans recours à la force, il ne peut être expulsé par la force ou par toute action susceptible de troubler l'ordre public. Les occupants illégaux, tels que les intrus et les squatters, n'ont pas le droit d'être rétablis dans leurs droits s'ils sont expulsés sans décision de justice ; d'autres lois pénales, telles que les voies de fait, peuvent s'appliquer à la situation.

Exemples

  • Un locataire accueille un invité qui n'est resté que 10 jours dans l'appartement. Pendant que l'invité fait ses courses, le locataire change les serrures. Cette expulsion est légale car elle n'a pas été effectuée par la force et n'a pas troublé l'ordre public.
  • Lorsque l'invité revient, il est illégal pour le locataire d'empêcher l'invité d'entrer par la force ou d'une manière qui porte atteinte à l'ordre public.  

Les occupants qui occupent un logement en vertu d'un bail écrit ou oral 

Il n'est pas nécessaire que les baux soient écrits pour bénéficier de la protection de la loi. Les accords oraux d'occupation des locaux pour un mois ou plus déclenchent les protections de la loi. En général, les personnes qui occupent un local dans le cadre d'un accord ont la preuve du paiement du loyer comme preuve de l'accord. Des messages textuels, des courriels ou d'autres communications faisant référence à l'accord peuvent également suffire.

Exemple

Un propriétaire et un locataire concluent un accord oral pour une location au mois. Après 15 jours, le propriétaire met le locataire à la porte de son appartement. Ce locataire a été expulsé illégalement.

Les occupants qui occupent légalement un logement depuis au moins 30 jours

Outre les locataires qui occupent leurs locaux en vertu d'un bail oral ou écrit en vigueur, toute personne ayant occupé légalement des locaux pendant 30 jours a droit à une protection contre l'expulsion illégale, y compris :

  • les locataires dont le bail a expiré
  • les membres de la famille qui vivent dans le logement depuis au moins 30 jours
  • les colocataires ou autres titulaires de permis des locataires et des occupants qui occupent le logement depuis au moins 30 jours (un titulaire de permis est une personne qui a reçu l'autorisation d'utiliser le logement, mais qui n'est pas un locataire)
  • les travailleurs qui ont bénéficié d'un logement dans le cadre de leur emploi

Exemples

  • Un locataire et son colocataire vivent ensemble dans un appartement depuis un an. Le locataire quitte l'appartement et laisse derrière lui son colocataire. Au lieu de saisir le tribunal, le propriétaire met le colocataire à la porte de l'appartement. Le colocataire a été expulsé illégalement.
  • Le propriétaire d'une maison individuelle autorise son neveu et la petite amie de ce dernier à vivre dans son sous-sol. Le sous-sol n'a pas de cuisine ni d'entrée séparée. Au bout de six mois, le propriétaire se dispute avec son neveu et met le neveu et sa petite amie à la porte. Le neveu et la petite amie ont été expulsés illégalement.
  • Un locataire se met en colocation mais n'en informe pas le bailleur. Le propriétaire dit au locataire qu'il ne veut pas qu'il ait de colocataire. Le propriétaire jette les affaires du colocataire dans la rue. Le colocataire a été expulsé illégalement.
  • Un travailleur dispose d'un espace d'habitation dans le cadre de sa rémunération. Après six mois, le travailleur est licencié. L'employeur jette les affaires du travailleur et change les serrures de l'espace. Le travailleur a été expulsé illégalement.

Comment déterminer si un plaignant est couvert par la loi ?

Si la légalité de l'occupation est contestée, un agent des forces de l'ordre peut demander l'une des preuves suivantes :

  • bail écrit
  • les communications entre les parties indiquant une intention de créer un contrat de location
  • la preuve du paiement du loyer
  • factures de services publics prouvant l'occupation
  • courrier avec l'adresse du logement datant de plus de 30 jours
  • les fiches de paie ou le contrat de travail
  • d'autres documents attestant que l'occupant a vécu dans le logement

N'oubliez pas que bon nombre de ces documents peuvent se trouver à l'intérieur du logement : Si nécessaire, les forces de l'ordre doivent aider l'occupant à les récupérer. En outre, de nombreuses personnes ne disposent pas de documents traditionnels. Ces problèmes ne doivent pas les empêcher de bénéficier des mêmes protections que les occupants vivant dans des conditions plus traditionnelles.

Qui peut être arrêté pour expulsion illégale ?

La loi RPAPL 768 ne limite pas la responsabilité pénale aux seuls propriétaires ou logeurs : "Toute personne qui viole intentionnellement ou aide à violer l'une des dispositions de [RPAPL 768] est coupable d'un délit de classe A."

Par conséquent, le propriétaire ou le bailleur ou l'un de leurs agents (par ex. l'agent de gestion ou un ami) peut être responsable d'un délit s'il s'engage dans l'une des activités considérées comme une expulsion illégale. 

En outre, un locataire qui autorise une autre personne (par exemple un colocataire, un membre de la famille ou un invité) à vivre avec lui et qui cherche ensuite à expulser l'autre occupant en violation des dispositions de la loi RPAPL 768, peut être arrêté pour expulsion illégale.

Toutefois, il faut savoir que la personne qui expulse l'occupant peut le faire pour des raisons de sécurité, par exemple pour empêcher l'accès à un agresseur. C'est pourquoi les forces de l'ordre doivent déterminer s'il s'agit de violence domestique ou de violence entre partenaires intimes et suivre le protocole du service dans de telles situations. Pour plus d'informations, consultez le site de l'Office pour la prévention de la violence domestique de l'État de New York (New York State Office for the Prevention of Domestic Violence). 

Le logement est-il couvert par la loi ?

La plupart des bâtiments résidentiels sont couverts par la loi

L'article 4 de la loi sur les logements multiples (Multiple Dwelling Law) définit un logement comme "tout bâtiment ou structure ou partie de ceux-ci qui est occupé en tout ou en partie comme foyer, résidence ou lieu de sommeil d'un ou de plusieurs êtres humains".

Une unité d'habitation est une partie d'un logement. Cette définition peut s'appliquer à un appartement, un sous-sol, une chambre ou simplement un lit.

En revanche, un espace commercial n'est pas couvert par le RPAPL 768, sauf s'il est utilisé comme résidence. Les hôpitaux, les monastères et les institutions publiques ne sont pas considérés comme des logements.

Quels sont les actes qui enfreignent la loi ?

Une expulsion illégale peut prendre de nombreuses formes : Quelqu'un peut recourir à la force, par exemple en jetant physiquement un occupant dehors, ou utiliser des moyens passifs, par exemple en coupant les services essentiels ou en changeant les serrures.

Le refus de réintégrer un occupant après une expulsion illégale est également un acte criminel.

En vertu de la loi RPAPL 768, il y a expulsion illégale si une personne expulse ou tente d'expulser une personne :

  • le recours ou la menace de recours à la force
  • l'interruption ou la cessation de services essentiels (c'est-à-dire le chauffage, l'eau ou l'électricité)
  • l'enlèvement des biens d'un occupant de l'unité d'habitation
  • l'enlèvement de la porte d'entrée de l'unité d'habitation
  • enlever, boucher ou rendre inutilisable de toute autre manière la serrure de la porte d'entrée
  • changer la serrure d'une porte d'entrée sans donner la clé à l'occupant
  • agir de toute autre manière qui empêche ou vise à empêcher l'occupant d'occuper légalement le logement, qui interfère ou vise à interférer avec l'utilisation et l'occupation du logement par l'occupant, ou qui pousse l'occupant à quitter les lieux. Ce type d'action comprend
  • appeler l'occupant de manière répétée à toute heure
  • frapper de façon répétée aux portes
  • crier après l'occupant
  • demander à plusieurs reprises à l'occupant de sortir

Si un occupant d'un logement a été expulsé illégalement, la loi exige également que le propriétaire du logement prenne toutes les mesures raisonnables et nécessaires pour réintégrer l'occupant dans son logement.

Le propriétaire peut également fournir à l'occupant une autre unité habitable dans le logement. 

Si l'occupant a été illégalement expulsé et a demandé à réintégrer son logement, le propriétaire sera pénalement responsable de ne pas avoir réintégré l'occupant ou de ne pas avoir fourni un autre logement si l'un ou l'autre :

  • Le propriétaire a commis l'expulsion illégale ou était au courant, ou avait des raisons d'être au courant, de l'expulsion illégale.
  • La demande de l'occupant est intervenue dans les sept jours suivant l'expulsion illégale, indépendamment de ce que le propriétaire ou son représentant savait ou aurait dû savoir.

Chaque violation de la loi est un délit séparé et distinct. Par exemple, trois chefs d'accusation d'expulsion illégale peuvent être retenus si un propriétaire change les serrures d'un appartement, menace l'occupant, puis refuse de rétablir l'occupant après sa demande de rétablissement.

En outre, le propriétaire est également passible de sanctions civiles allant de 1 000 à 10 000 dollars par infraction. Le propriétaire encourt des amendes supplémentaires pouvant aller jusqu'à 100 dollars par jour, pour une durée maximale de six mois, jusqu'à ce que l'occupant réintègre le logement.

Les expulsions qui font suite à une décision de justice ou à un ordre d'expulsion du gouvernement sont considérées comme des expulsions légales et ne sont pas couvertes par le RPAPL 768. Les agents des forces de l'ordre ne doivent pas participer à l'exécution d'un mandat d'expulsion délivré par un marshal, un shérif ou un agent municipal. Au contraire, les forces de l'ordre ne devraient être disponibles que pour aider à maintenir la paix.

Conclusion

Les forces de l'ordre devraient utiliser cette nouvelle loi, lorsque cela est légalement justifié, pour aider les locataires et les occupants à reprendre possession de leur logement. Cela inclut les travailleurs occupant un logement lié à l'emploi. Les forces de l'ordre doivent également se familiariser avec les ressources locales pour les occupants qui ne peuvent pas être réintégrés dans leur logement en raison de l'état de la propriété . Si les personnes ont besoin d'une assistance supplémentaire, nous encourageons les forces de l'ordre à les orienter vers leur tribunal local.

Le bureau du procureur général de l'État de New York est à votre disposition pour vous aider, ainsi que d'autres services locaux chargés de l'application de la loi, à élaborer des conseils à l'intention de leurs agents lorsqu'ils sont confrontés à des expulsions illégales.