Guide des droits des locataires résidentiels

Types de logement

Les deux types de réglementation des loyers dans l'État de New York sont le contrôle et la stabilisation des loyers. Les droits d'un locataire individuel dépendront, en partie, des règlements applicables, bien que certains appartements puissent être régis par plusieurs lois. Si les locataires d'appartements à loyer réglementé ou subventionnés par le gouvernement ont des droits particuliers, de nombreuses règles et lois s'appliquent aux appartements réglementés et non réglementés. 

Pour savoir si un appartement est réglementé, contactez la Division of Housing and Community Renewal de l'État de New York à l'adresse portal.hcr.ny.gov/app/ask.

Logements à loyer réglementé

Contrôle des loyers 

Le contrôle des loyers limite le loyer qu'un propriétaire peut demander pour un appartement et restreint le droit du propriétaire d'expulser les locataires. Le programme de contrôle des loyers s'applique aux immeubles résidentiels construits avant février 1947 dans les municipalités qui n'ont pas déclaré la fin de la crise du logement locatif d'après-guerre. Le contrôle des loyers est toujours en vigueur dans la ville de New York et dans certaines parties des comtés d'Albany, Erie, Nassau, Rensselaer, Schenectady et Westchester.

Pour qu'un appartement soit soumis au contrôle des loyers, le locataire ou son successeur légal (tel qu'un membre de la famille, un conjoint ou un partenaire adulte à vie) doit y vivre de manière continue depuis avant le 1er juillet 1971 (et dans certaines situations depuis le 1er avril 1953). Lorsqu'un appartement à loyer contrôlé est libéré dans la ville de New York ou dans la plupart des autres localités, il devient à loyer stabilisé. Dans la ville de New York, chaque appartement à loyer contrôlé a un loyer de base maximum qui est ajusté tous les deux ans pour refléter les changements dans les coûts d'exploitation, mais les loyers des locataires ne peuvent pas dépasser un loyer maximum recouvrable, qui est ajusté annuellement et basé sur une moyenne des cinq dernières années des ordres du Rent Guideline Board pour les baux d'un an ou 7,5% (le plus bas des deux). Les locataires peuvent contester les augmentations si le loyer maximum à percevoir ou le loyer de base maximum demandé par le propriétaire dépasse le loyer légal réglementé, si l'immeuble présente des violations du code du logement, si les dépenses du propriétaire ne justifient pas une augmentation ou si le propriétaire ne maintient pas les services essentiels.

Limite le loyer qu'un propriétaire peut demander pour un appartement et restreint le droit du propriétaire d'expulser les locataires. 

Le programme de contrôle des loyers s'applique aux immeubles résidentiels construits avant février 1947 dans les municipalités qui n'ont pas déclaré la fin de la crise du logement d'après-guerre.

Stabilisation des loyers 

Dans la ville de New York, les appartements sont généralement soumis à la stabilisation des loyers s'ils le sont :

• Un appartement dont le loyer n'est pas autrement contrôlé dans un immeuble construit avant le 1er janvier 1974 et comptant six unités ou plus ;
• Un appartement anciennement à loyer contrôlé qui est devenu vacant sans successeur légitime ; 
• Dans un immeuble de trois appartements ou plus, construit ou rénové en profondeur le 1er janvier 1974 ou après cette date, avec des avantages fiscaux spéciaux, tels que les abattements fiscaux 421-a ou J-51.

En dehors de la ville de New York, les appartements à loyer stabilisé se trouvent généralement dans des immeubles de six appartements ou plus construits avant le 1er janvier 1974.

Les conseils locaux d'orientation des loyers dans les comtés de New York, Nassau, Rockland et Westchester fixent une fois par an des taux maximums d'augmentation des loyers qui sont applicables aux baux d'un ou deux ans commençant le 1er octobre de chaque année ou après. Les locataires d'appartements à loyer stabilisé ont droit aux services essentiels requis et au renouvellement de leur bail aux mêmes conditions que le bail initial et ne peuvent être expulsés, sauf pour des motifs autorisés par la loi.

Depuis le 15 juin 2019, les autres localités peuvent désormais promulguer leurs propres lois de stabilisation des loyers si la localité déclare une urgence en matière de logement.

Logements financés par le gouvernement 

Le programme de logement Mitchell-Lama fournit des logements locatifs et coopératifs aux locataires à revenus moyens dans tout l'État. Les locataires doivent répondre à des critères d'éligibilité, notamment le revenu, la taille de la famille et la taille de l'appartement, tant pour les projets Mitchell-Lama financés par l'État que par la ville. 

Le logement public est un programme financé par le gouvernement fédéral, dans le cadre duquel des organismes agréés par l'État développent et gèrent des ensembles de logements publics, sous réserve des lois et règlements fédéraux, étatiques et locaux. Les locataires d'un logement public ont droit à une procédure de grief administrative administrée par l'autorité locale du logement avant que leur location ne puisse être résiliée pour un motif valable.  Toutefois, les locataires peuvent être traduits directement en justice pour non-paiement du loyer sans audience administrative. 

Le programme Section 8 Housing Assistance Payments est un programme fédéral de subvention des loyers et des hypothèques qui aide les familles à faible revenu ou déplacées, les personnes âgées et les personnes handicapées à obtenir un logement dans tout le pays. Les familles reçoivent une subvention locative, connue sous le nom de paiement d'aide au logement, ou une subvention hypothécaire pour l'achat d'une maison, égale à la différence entre leur part du loyer (en fonction de leurs revenus) et le loyer ou l'hypothèque approuvés pour le logement. Les familles et les individus éligibles sont soumis à des limites de revenus statutaires.

Types de logements spéciaux

• Les propriétaires et les locataires des parcs de maisons préfabriquées et de maisons mobiles sont régis par l'article 233 de la loi sur les biens immobiliers (Mobile Homeowner's Bill of Rights). La Division of Housing and Community Renewal (DHCR) veille au respect de cette loi.
• Les propriétaires et les locataires de lofts de la ville de New York sont régis par la loi sur les logements multiples (Multiple Dwelling Law), article 7-C, appliquée par le New York City Loft Board.
• Les propriétaires et les locataires de l'hôtel résidentiel de la ville de New York sont régis par la loi sur la stabilisation des loyers, appliquée par le DHCR.

Contrats de location

Un bail est un contrat entre un propriétaire et un locataire qui contient les termes et conditions de la location. Il ne peut pas être modifié pendant qu'il est en vigueur, sauf si les deux parties sont d'accord. Les baux pour les appartements dont le loyer n'est pas stabilisé peuvent être oraux ou écrits. Pour éviter les litiges, les parties peuvent souhaiter conclure un accord écrit. Une partie doit signer le bail pour être liée par ses termes. Un bail oral de plus d'un an ne peut être légalement appliqué (General Obligations Law § 5-701).

Au minimum, les baux doivent identifier les locaux, préciser les noms et adresses des parties, le montant et les dates d'échéance du loyer, la durée de la location, les conditions d'occupation, ainsi que les droits et obligations des deux parties. Sauf si la loi en dispose autrement, un propriétaire peut louer aux conditions convenues entre les parties. Toute modification du bail doit être paraphée par les deux parties.

Les locataires à loyer stabilisé de la ville de New York ont le droit de recevoir une copie complète de leur bail signé par leur propriétaire dans les 30 jours suivant la réception par le propriétaire du bail signé par le locataire. Les dates de début et de fin du bail doivent être indiquées. Les locataires à loyer stabilisé doivent également recevoir un avenant au bail de stabilisation des loyers, préparé par le DHCR, qui résume leurs droits en vertu de la loi et fournit des informations spécifiques sur la façon dont le loyer a été calculé.

Dispositions relatives aux baux

Les contrats de location doivent utiliser des mots ayant un sens commun et quotidien et doivent être clairs et cohérents. Les sections des baux doivent être sous-titrées de manière appropriée et les caractères doivent être suffisamment grands pour être lus facilement. (General Obligations Law § 5-702 ; NY C.P.L.R. § 4544.)

Les dispositions suivantes du bail ne sont pas autorisées :

• Exemption des propriétaires de toute responsabilité en cas de dommages corporels ou matériels causés par la négligence du propriétaire, de ses employés ou de ses agents (General Obligations Law § 5-321) ;
• Renonciation au droit du locataire à un procès devant jury dans toute poursuite intentée par l'une des parties contre l'autre pour des dommages corporels ou matériels (Real Property Law§ 259-c);
• Exiger des locataires qu'ils donnent leurs meubles en garantie du loyer (Real Property Law § 231);
• Exempter les propriétaires de l'obligation d'atténuer les dommages causés par un locataire qui quitte les lieux avant l'expiration du bail (Real Property Law § 227-e); 
• Renonciation à la garantie d'habitabilité (Real Property Law § 235-b); et 
• Restreindre un locataire à vivre avec les membres de sa famille immédiate et/ou un occupant supplémentaire et les enfants à charge de l'occupant (Real Property Law § 235-f).

Si un bail stipule que le propriétaire peut recouvrer les honoraires d'avocat et les frais encourus, le locataire a automatiquement un droit réciproque de recouvrer ces honoraires également (Real Property Law § 234). Si le tribunal estime qu'un bail ou une clause de bail n'était pas raisonnable au moment où il a été conclu, le tribunal peut refuser d'appliquer le bail ou la clause en question (Real Property Law § 235-c).

Renouvellement des baux

Renouvellement de baux non réglementés 

Pour les appartements à loyer non réglementé, le propriétaire n'est pas tenu de renouveler le bail. 

Un bail peut contenir une clause de renouvellement automatique. Dans ce cas, le propriétaire doit donner au locataire un préavis de l'existence de cette clause entre 15 et 30 jours avant que le locataire ne soit tenu d'informer le propriétaire de son intention de ne pas renouveler le bail. (General Obligations Law § 5-905). 

Si le propriétaire du logement non réglementé a l'intention de renouveler le bail avec une augmentation de loyer de plus de 5 %, ou n'a pas l'intention de renouveler le bail, il doit fournir un préavis écrit :

• Si vous vivez dans votre appartement depuis deux ans ou plus, ou si vous avez un bail de deux ans, votre propriétaire doit vous donner un préavis écrit de 90 jours avant d'augmenter votre loyer ou de ne pas renouveler votre bail ; 
• Si vous habitez dans votre appartement depuis plus d'un an, mais moins de deux ans, votre propriétaire doit vous donner un préavis de 60 jours avant d'augmenter votre loyer ou de ne pas renouveler votre bail. 
• Si vous habitez dans votre appartement depuis moins d'un an ou si vous avez un bail de moins d'un an, votre propriétaire doit vous donner un préavis de 30 jours avant d'augmenter votre loyer ou de ne pas renouveler votre bail.

Baux renouvelés réglementés 

Les locataires à loyer stabilisé ont droit à un renouvellement de bail d'un ou deux ans, qui doit se faire aux mêmes conditions que le bail précédent, à moins qu'un changement ne soit imposé par une loi ou un règlement spécifique. L'acceptation par le propriétaire d'une subvention au titre de la section 8 est l'une de ces conditions qui doit être maintenue dans un bail renouvelé. Les propriétaires ne peuvent refuser de renouveler un bail à loyer stabilisé que dans certaines circonstances énumérées, par exemple lorsque le locataire n'utilise pas les locaux comme sa résidence principale. Pour les locataires à loyer stabilisé de la ville de New York, le propriétaire doit donner un avis écrit au locataire de son droit de renouvellement par courrier ou par remise en mains propres, au plus tard 150 jours et au moins 90 jours avant l'expiration du bail existant.

Après la remise de l'avis de renouvellement, le locataire dispose de 60 jours pour accepter. Si le locataire n'accepte pas l'offre de renouvellement dans le délai prescrit, le propriétaire peut refuser de renouveler le bail et chercher à expulser le locataire par voie judiciaire. Si le locataire accepte l'offre de renouvellement, le propriétaire dispose de 30 jours pour renvoyer au locataire le bail dûment signé.

Locataires au mois 

Les locataires dont le loyer n'est pas réglementé, qui n'ont pas de bail et qui paient leur loyer sur une base mensuelle, sont appelés "locataires au mois". Les locataires qui restent après la fin du bail sont traités comme des locataires au mois si le propriétaire accepte un paiement de loyer (Real Property Law § 232-c).

Une location au mois peut être résiliée par l'une ou l'autre des parties. Si le propriétaire envisage de résilier le bail, il doit donner un préavis selon le même calendrier que pour la résiliation des baux non réglementés (comme décrit à la page précédente). En dehors de la ville de New York, le locataire doit donner un préavis d'un mois pour résilier le bail. 

Les propriétaires n'ont pas besoin d'expliquer pourquoi il est mis fin à la location, ils doivent seulement fournir un avis à cet effet et indiquer que le refus de quitter les lieux entraînera une procédure d'expulsion. Un tel avis ne permet pas automatiquement au propriétaire d'expulser le locataire. Un propriétaire peut augmenter le loyer d'un locataire au mois avec le consentement de ce dernier. Toutefois, si le locataire ne donne pas son consentement, le propriétaire peut mettre fin à la location en donnant un préavis approprié. (Real Property Law § 232-a et § 232-b).

Location

Charges locatives 

Lorsqu'un appartement n'est pas soumis à la réglementation des loyers, le propriétaire est libre de demander tout loyer convenu entre les parties. Si l'appartement est soumis à la réglementation des loyers, le loyer initial et les augmentations de loyer ultérieures sont fixés par la loi et peuvent être contestés par un locataire à tout moment. Toutefois, la récupération du trop-perçu de loyer est limitée aux quatre ou six années précédant la plainte, selon la date à laquelle la plainte est déposée.

Frais de retard 

Un paiement de loyer ne peut être considéré comme tardif que s'il est reçu plus de cinq jours après son échéance. Le montant maximum que votre propriétaire peut facturer à titre de pénalité de retard est de 50 dollars ou de 5 % de votre loyer mensuel, le montant le plus faible étant retenu (Real Property Law § 238-a). 

Les locataires peuvent invoquer le fait que le propriétaire n'a pas fourni cet avis comme une défense affirmative dans une affaire de non-paiement de loyer. 

Recettes 

Les propriétaires doivent fournir aux locataires un reçu écrit lorsque le loyer est payé en espèces, par mandat, par chèque de caisse ou sous toute autre forme que le chèque personnel d'un locataire. Les locataires qui paient leur loyer par chèque personnel peuvent demander par écrit une quittance de loyer au propriétaire. Le reçu doit indiquer la date du paiement, le montant, la période pour laquelle le loyer a été payé et le numéro de l'appartement. Le reçu doit être signé par la personne qui reçoit le paiement et indiquer son titre. (Real Property Law § 235-e). Après que le locataire ait demandé un reçu une fois, le propriétaire doit fournir un reçu chaque mois. Le propriétaire doit également conserver pendant trois ans les justificatifs de loyer en espèces.

Augmentation des loyers

Augmentations de loyer pour les appartements non réglementés 

Si le propriétaire d'un logement non réglementé a l'intention d'augmenter le loyer de plus de 5 %, il doit donner un préavis écrit de 30, 60 ou 90 jours, selon la durée de l'occupation du logement par le locataire (voir la section sur le renouvellement des baux).

Augmentation des loyers des appartements réglementés 

Les augmentations maximales de loyer pour les appartements à loyer stabilisé sont fixées chaque année par les commissions locales d'orientation des loyers.

Les propriétaires ne sont plus autorisés à augmenter de 20 % le loyer d'un logement dont le loyer est réglementé lorsqu'il devient vacant (la "prime de vacance"). La "prime de longévité" (lorsque le locataire qui part a vécu dans le logement pendant huit ans ou plus) est également interdite. 

En outre, dans la plupart des cas, les propriétaires ne sont plus autorisés à sortir un appartement de la réglementation des loyers lorsque le loyer dépasse le "seuil de loyer élevé" et que l'appartement devient vacant. En outre, la déréglementation n'est plus autorisée dans la plupart des cas si le locataire est considéré comme ayant des "revenus élevés". (Il existe un petit nombre d'exceptions aux interdictions de déréglementation des loyers et des revenus élevés pour certains nouveaux bâtiments qui bénéficient d'abattements fiscaux). 

Les appartements qui étaient déréglementés avant le 14 juin 2019 continueront de l'être. 

Les locataires doivent vérifier l'historique de leur loyer afin de contester éventuellement la déréglementation de leur appartement et le loyer qui leur est actuellement demandé. Pour vérifier l'historique de votre loyer, appelez l'Office of Rent Administration au 1-833-499-0343, ou visitez portal.hcr.ny.gov/app/ask.

Les autres demandes, telles que celles relatives aux baux, aux services et aux augmentations de loyer, peuvent être adressées à Rent Connect à l'adresse https://rent.hcr.ny.gov/RentConnect/Welcome.

Améliorations substantielles dans les unités à loyer réglementé :

Améliorations majeures des immobilisations (AMI) 

Pour certains types d'améliorations majeures des immobilisations (MCI) à l'échelle de l'immeuble qui profitent à tous les locataires d'un immeuble (comme le remplacement d'une chaudière ou de la plomberie), le propriétaire peut demander au DHCR d'augmenter le loyer de ses locataires à loyer stabilisé.  Le montant qu'un propriétaire peut augmenter les loyers des locataires en raison des ICM est désormais plafonné à 2 % de leur loyer actuel par an, et il n'y a pas de montant rétroactif. Ce plafond s'applique aux augmentations d'ICM non encore perçues qui ont été approuvées après le 16 juin 2012. En outre, les augmentations de l'ICM sont désormais temporaires et seront supprimées des loyers des locataires après 30 ans.

Les augmentations MCI ne peuvent pas être ajoutées à votre loyer s'il y a des violations "dangereuses" ou "immédiatement dangereuses" dans votre immeuble. Votre propriétaire doit remédier à ces violations avant qu'un MCI puisse être autorisé par les régulateurs de l'État. 

Les augmentations de l'ICM ne sont pas autorisées si moins de 35 % des appartements de l'immeuble sont à loyer réglementé.

Amélioration des appartements individuels (IAI)

Les propriétaires sont également autorisés à augmenter les loyers pour les améliorations apportées aux appartements individuels (par exemple, un nouveau revêtement de sol, de nouvelles installations ou d'autres améliorations). En général, ces améliorations sont apportées lorsque le logement est vacant, mais elles peuvent également être réalisées dans des logements occupés avec l'accord écrit du locataire.  Pour augmenter le loyer en raison d'une IAI, le propriétaire doit prendre des photos avant et après, tenir des registres permanents de l'amélioration et soumettre les documents à l'État. 

Le montant dont le propriétaire peut augmenter le loyer est déterminé par le coût des améliorations. 

• Dans les immeubles qui contiennent plus de 35 appartements, le propriétaire peut percevoir une augmentation de loyer permanente égale à 1/180e du coût de l'amélioration (maximum 83,33 $). 
• Dans les immeubles contenant 35 appartements ou moins, le propriétaire peut percevoir une augmentation de loyer permanente égale à 1/168e du coût de l'IAI (maximum 89,29 $). 

Avant qu'un propriétaire puisse percevoir une augmentation de loyer en raison d'une IAI, il doit d'abord remédier à toute violation "dangereuse" ou "immédiatement dangereuse" dans l'appartement. 

Pour les logements occupés, le consentement écrit du locataire doit être donné sur un formulaire du DHCR.  
Le bailleur doit faire appel à des entrepreneurs agréés qui ne sont pas liés par une propriété commune entre l'entrepreneur et le bailleur pour effectuer tous les travaux qu'il entend prendre en compte en tant qu'IAI. 

Un propriétaire ne peut réclamer qu'un maximum de trois IAI sur une période de 15 ans, et le total des coûts admissibles pour le calcul d'une augmentation de loyer ne peut dépasser 15 000 $. Les IAI sont temporaires et doivent être retirées de votre loyer après 30 ans.

Un propriétaire peut également augmenter le loyer en raison de difficultés ou d'une augmentation du coût de la main-d'œuvre.

Exemptions d'augmentation de loyer 

Les locataires qui sont des personnes âgées (62 ans ou plus) ou qui vivent avec un handicap et qui vivent dans des coopératives et des locations à loyer réglementé, à faible revenu (LIHTC), à dividende limité, à redéveloppement, à Housing Development Fund Corporation (HDFC) ou à Mitchell-Lama, peuvent bénéficier de certaines exemptions d'augmentation de loyer. Les locataires peuvent déterminer s'ils ont droit à une exemption d'augmentation de loyer pour les personnes âgées (SCRIE) ou à une exemption d'augmentation de loyer pour les personnes handicapées (DRIE) en appelant le Département des finances de NYC au (212) 639-9675 ou en se rendant au centre sans rendez-vous situé au 66 John Street, 3rd Floor, New York, NY 10038. Pour les demandes de SCRIE/DRIE pour les appartements HDFC ou Mitchell-Lama, contactez le NYC Department of Housing Preservation and Development (HPD) au (212) 863-8494. Les locataires des autres régions de l'État de New York peuvent contacter le DHCR pour déterminer leur éligibilité.

Augmentations de loyer pour les locataires à loyer contrôlé 

Dans le passé, les propriétaires pouvaient augmenter les loyers des locataires à loyer contrôlé jusqu'à 7,5 % chaque année, en plus des frais de transfert de carburant (plus les augmentations de MCI et/ou IAI). 

Désormais, un propriétaire ne peut augmenter le loyer d'un locataire à loyer contrôlé que de la moyenne des cinq augmentations annuelles les plus récentes du Rent Guidelines Board pour les renouvellements de bail d'un an, ou de 7,5 % (le moins élevé des deux). 

Les propriétaires ne peuvent plus facturer les frais de carburant aux locataires à loyer contrôlé.

Si vous pensez que votre propriétaire ne respecte pas la loi relative à l'augmentation des loyers, vous pouvez déposer une plainte auprès du Department of Homes and Community Renewal de l'État de New York à l'adresse hcr.ny.gov.

Loyer préférentiel 

Pour les locataires à loyer stabilisé qui paient un loyer inférieur au loyer légal réglementé (appelé loyer préférentiel), le propriétaire n'est plus autorisé à le révoquer et à augmenter le loyer pour atteindre le loyer légal réglementé plus élevé. Cela signifie que votre propriétaire ne peut pas augmenter votre loyer préférentiel plus que le pourcentage fixé par la Commission d'orientation des loyers, plus les frais de MCI ou IAI s'ils s'appliquent.

Le bail doit indiquer votre loyer légal, et si vous avez un loyer préférentiel, il peut être indiqué dans la section du bail qui dit : "Loyer inférieur à facturer, le cas échéant".

Loyers excessifs 

Dans la ville de New York et dans certaines communautés des comtés de Nassau, Rockland et Westchester où les lois sur la stabilisation ou le contrôle des loyers s'appliquent, le propriétaire ne peut pas demander plus que le loyer légal réglementé. Les propriétaires doivent enregistrer chaque appartement à loyer stabilisé auprès du DHCR et fournir chaque année aux locataires une copie de la déclaration d'enregistrement. Les locataires peuvent également obtenir une copie de l'historique des loyers de leur appartement directement auprès du DHCR. Le locataire peut également avoir le droit de recouvrer des intérêts, ainsi que des frais raisonnables et des honoraires d'avocat, pour les surfacturations effectuées après le 14 juin 2019.

En général, la pénalité pour un loyer excessif est le montant qu'un propriétaire a perçu au-dessus du loyer légal réglementé, plus les intérêts courus. Si la surfacturation est délibérée, le propriétaire est redevable d'une pénalité égale à trois fois le montant de la surfacturation. Le propriétaire a la charge de prouver que la surfacturation n'était pas délibérée. Les locataires qui pensent être surfacturés doivent contacter le DHCR et/ou un avocat.

Loyer Dépôts de garantie

Au début de leur location, tous les locataires peuvent être tenus de donner à leur propriétaire un dépôt de garantie, mais celui-ci est limité à un mois de loyer au maximum. La limite d'un mois signifie qu'un propriétaire ne peut pas demander le loyer du mois précédent et un dépôt de garantie. Toutefois, si le bail est renouvelé à un montant plus élevé ou si le loyer est augmenté pendant la durée du bail, le propriétaire est autorisé à percevoir une somme supplémentaire auprès du locataire pour porter le dépôt de garantie au niveau du nouveau loyer mensuel. Les propriétaires, quel que soit le nombre d'unités dans le bâtiment, doivent traiter les dépôts comme des fonds fiduciaires appartenant à leurs locataires et ils ne peuvent pas mélanger les dépôts avec leur propre argent.

Les propriétaires d'immeubles comptant six appartements ou plus doivent placer tous les dépôts de garantie sur un compte bancaire new-yorkais rémunéré au taux en vigueur. Chaque locataire doit être informé par écrit du nom et de l'adresse de la banque et du montant de la caution. Les propriétaires ont le droit de percevoir des frais administratifs annuels correspondant à 1 % du dépôt. Tous les autres intérêts perçus sur les dépôts appartiennent au locataire. Les locataires doivent avoir la possibilité de se faire payer ces intérêts annuellement, de les appliquer au loyer ou de les payer à la fin du bail. Si l'immeuble compte moins de six appartements, le propriétaire qui place volontairement les dépôts de garantie sur un compte bancaire portant intérêt doit également respecter ces règles.

Par exemple : Un locataire paie un dépôt de garantie de 1 000 $. Le propriétaire place le dépôt sur un compte bancaire rémunéré à 1,5 %. À la fin de l'année, le compte aura rapporté des intérêts de 15,00 $. Le locataire a droit à 5 $ et le propriétaire peut retenir 10 $, soit 1 % du dépôt, à titre de frais administratifs.

Un propriétaire peut utiliser le dépôt de garantie pour rembourser tout loyer impayé ou le coût raisonnable des réparations au-delà de l'usure normale, si le locataire endommage l'appartement.

Récupérer votre dépôt de garantie - Unités non réglementées

Pour les locataires des logements dont le loyer n'est pas stabilisé ou contrôlé, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans les 14 jours suivant le déménagement du locataire. 

Si le propriétaire prélève de l'argent sur le dépôt de garantie pour des dommages, il doit fournir un "reçu" détaillé décrivant les dommages et leur coût. Si le propriétaire ne fournit pas ce reçu dans les 14 jours suivant le déménagement du locataire, il doit restituer la totalité du dépôt de garantie, qu'il y ait des dommages ou non. 

Les locataires qui prévoient de déménager peuvent demander à leur propriétaire d'inspecter l'appartement (ou la maison de location ou tout autre type de location de logement) avant la date de déménagement. Ils doivent permettre au locataire d'être présent lors de l'inspection. Lors de cette inspection, le propriétaire doit indiquer au locataire ce qui doit être réparé ou nettoyé. Le locataire a alors la possibilité de régler les problèmes éventuels pour empêcher le propriétaire de conserver une partie ou la totalité du dépôt de garantie. 

Si le propriétaire enfreint délibérément cette loi, le locataire peut avoir droit jusqu'à deux fois le montant du dépôt de garantie. 

Remarque : Actuellement, ces lois ne s'appliquent qu'aux locataires de logements dont le loyer n'est pas réglementé. Pour les logements à loyer réglementé, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie au locataire, moins toute déduction légale, à la fin du bail ou dans un délai raisonnable par la suite, que le locataire demande ou non sa restitution. Lors de son départ, le locataire doit laisser l'appartement en bon état de propreté, en enlevant tous les effets personnels et les déchets de l'appartement, et en effectuant les petites réparations nécessaires.

Notre bureau peut vous aider à récupérer votre dépôt de garantie. Pour demander de l'aide, il suffit de déposer un formulaire de plainte concernant la sécurité des loyers auprès du : Bureau du procureur général de l'État de New York Bureau of Consumer Frauds and Protection. Vous pouvez accéder à ce formulaire à l'adresse suivante : formsnym.ag.ny.gov/OAGOnlineSubmissionForm/faces/OAGRSHome.

Vente du bâtiment

Si le bâtiment est vendu, le propriétaire doit transférer tous les dépôts de garantie au nouveau propriétaire dans un délai de cinq jours ou restituer les dépôts de garantie aux locataires. Les propriétaires doivent notifier aux locataires, par courrier recommandé ou certifié, le nom et l'adresse du nouveau propriétaire.

Les acquéreurs d'immeubles à loyer stabilisé sont directement responsables envers les locataires de la restitution des dépôts de garantie et de tout intérêt. Cette responsabilité existe, que le nouveau propriétaire ait reçu ou non les dépôts de garantie de l'ancien propriétaire.

Les acheteurs de bâtiments à loyer contrôlé ou de bâtiments contenant six appartements ou plus où les locataires ont des baux écrits sont directement responsables envers les locataires de la restitution des dépôts de garantie et des intérêts dans les cas où l'acheteur a une "connaissance réelle" des dépôts de garantie. La loi définit précisément à quel moment le nouveau propriétaire est réputé avoir "connaissance effective" des dépôts de garantie (Loi sur les obligations générales, article 7, titre 1).

Lorsque des problèmes surviennent concernant les dépôts de garantie, les locataires doivent d'abord essayer de les résoudre avec le propriétaire avant de prendre d'autres mesures. Si un litige ne peut être résolu, les locataires peuvent contacter le bureau local le plus proche de l'Attorney General, dont la liste figure à la fin de cette brochure.

Si le bâtiment est vendu, le propriétaire doit transférer tous les dépôts de garantie au nouveau propriétaire dans un délai de cinq jours ou restituer les dépôts de garantie aux locataires. 

Les propriétaires doivent notifier aux locataires, par courrier recommandé ou certifié, le nom et l'adresse du nouveau propriétaire.

Succession ou résiliation du bail

Sous-location ou cession de baux

La sous-location et la cession sont des méthodes permettant de transférer l'intérêt juridique du locataire dans un appartement à une autre personne. Voici les différences entre les deux.

Sous-location 

La sous-location signifie que le locataire quitte temporairement l'appartement et qu'il ne transfère donc pas la totalité de ses intérêts dans l'appartement. Le locataire qui sous-loue un appartement est appelé le locataire principal et la personne qui loue temporairement les locaux est le sous-locataire.

Les locataires d'immeubles de trois appartements ou moins n'ont pas le droit de sous-louer. Ils peuvent demander au propriétaire de sous-louer, mais celui-ci n'est pas obligé d'accepter. Si le bailleur refuse déraisonnablement de donner son accord pour la sous-location, le seul recours du locataire est d'obtenir la résiliation de son bail après avoir donné un préavis de 30 jours au bailleur.

Dans les immeubles de quatre appartements ou plus, les locataires ont le droit de sous-louer avec l'accord préalable du propriétaire. Toute disposition du bail restreignant le droit du locataire à la sous-location est nulle d'un point de vue d'ordre public. Si le bailleur consent à la sous-location, le locataire reste redevable au bailleur des obligations du bail, y compris de tous les loyers à venir. Si le bailleur refuse la sous-location pour des motifs raisonnables, le locataire ne peut pas sous-louer et le bailleur n'est pas tenu de libérer le locataire de son contrat de location. Si le propriétaire refuse la sous-location pour des motifs déraisonnables, le locataire peut quand même sous-louer. En cas de procès, le locataire peut récupérer les frais de justice et les honoraires d'avocat si le juge décide que le propriétaire a refusé la sous-location de mauvaise foi (Real Property Law § 226-b(2)).

Ces étapes doivent être suivies par les locataires qui souhaitent sous-louer :

1. Le locataire doit envoyer une demande écrite au propriétaire par courrier certifié, avec accusé de réception. La demande doit contenir les informations suivantes : a) la durée de la sous-location ; b) le nom, le domicile et l'adresse professionnelle du sous-locataire proposé ; c) la raison de la sous-location ; d) l'adresse du locataire pendant la sous-location ; e) le consentement écrit de tout co-locataire ou garant ; et f) une copie de la sous-location proposée ainsi qu'une copie du propre bail du locataire, si disponible.
2. Dans les dix jours suivant l'envoi de cette demande, le propriétaire peut demander au locataire des informations supplémentaires. Toute demande d'informations supplémentaires ne doit pas être indûment contraignante.
3. Dans les 30 jours suivant la mise à la poste de la demande de sous-location du locataire ou dans les 30 jours suivant la demande de renseignements supplémentaires du locateur, selon la dernière éventualité, le locateur doit envoyer au locataire un avis de consentement ou, si le consentement est refusé, les raisons du refus. Le fait pour un propriétaire de ne pas envoyer cette notification écrite est considéré comme un consentement à la sous-location (Real Property Law § 226-b(2)).

Les exigences supplémentaires sont limitées aux locataires à loyer stabilisé :

• Le loyer demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser le loyer stabilisé, plus une majoration de 10 % payable au locataire pour une sous-location meublée. De plus, le loyer stabilisé payable au propriétaire, effectif pour la durée de la sous-location seulement, peut être augmenté d'une "allocation de sous-location" qui est fixée par le Conseil d'orientation des loyers. Un sous-locataire qui est surfacturé peut déposer une plainte auprès du DHCR ou peut poursuivre le locataire principal devant le tribunal pour récupérer tout surfacturation plus les intérêts, les frais d'avocat et les dommages-intérêts triples le cas échéant (9 NYCRR § 2525.6(e)) ;
• Le locataire principal doit établir que l'appartement a été maintenu comme résidence principale en tout temps et doit démontrer son intention de le réoccuper à la fin de la sous-location ; et
• Le locataire principal, et non le sous-locataire, conserve les droits à un bail de renouvellement et tous les droits résultant d'une conversion en coopérative. La durée d'une sous-location peut dépasser la durée du bail du locataire principal. Le locataire ne peut pas sous-louer pendant plus de deux ans sur une période de quatre ans (Real Property Law § 226-b ; 9 NYCRR § 2525.6). Des périodes fréquentes ou prolongées de sous-location peuvent être un motif pour un propriétaire de demander la possession des locaux à loyer stabilisé sur la base d'une résidence non principale (9NYCRR § 2520.6(u)).

Attribuer un bail 

Céder signifie que le locataire transfère la totalité de ses intérêts dans le bail d'appartement à quelqu'un d'autre et quitte définitivement les lieux. Le droit de céder le bail est beaucoup plus restreint que le droit de sous-louer. Une sous-location ou une cession qui ne respecte pas la loi peut constituer un motif d'expulsion.

Un locataire ne peut pas céder le bail sans le consentement écrit du propriétaire. Le propriétaire peut refuser son consentement sans motif. Si le propriétaire refuse raisonnablement de donner son consentement, le locataire ne peut pas céder et n'a pas le droit d'être libéré du bail. Si le propriétaire refuse le consentement de manière déraisonnable, le locataire a le droit d'être libéré du bail dans un délai de 30 jours à compter de la date à laquelle la demande a été présentée au propriétaire (Real Property Law § 226-b(1)).

Partage d'appartement 

Il est illégal pour un propriétaire de limiter l'occupation d'un appartement au locataire désigné dans le bail ou à ce locataire et à sa famille immédiate. Lorsque le bail ne désigne qu'un seul locataire, celui-ci peut partager l'appartement avec sa famille immédiate, un occupant supplémentaire et les enfants à charge de l'occupant, à condition que le locataire ou son conjoint occupe les lieux à titre de résidence principale. Lorsque le bail désigne plus d'un locataire, ces derniers peuvent partager leur appartement avec leur famille immédiate ; et, si l'un des locataires désignés dans le bail déménage, il peut être remplacé par un autre occupant et les enfants à charge de ce dernier. Au moins l'un des locataires désignés dans le bail ou son conjoint doit occuper l'appartement partagé à titre de résidence principale.

Un locataire doit informer le propriétaire du nom de tout occupant dans les 30 jours suivant l'emménagement de l'occupant dans l'appartement ou dans les 30 jours suivant une demande du propriétaire pour cette information. Si le locataire désigné dans le bail déménage, l'occupant restant n'a pas le droit de continuer à occuper les lieux sans le consentement exprès du propriétaire.

Les propriétaires peuvent limiter le nombre total de personnes vivant dans un appartement pour se conformer aux normes légales de surpeuplement (Real Property Law § 235-f).

Droits de succession en matière de location 

Les membres de la famille vivant dans un appartement qui n'est pas soumis au contrôle des loyers, à la stabilisation des loyers ou à d'autres logements régis par un accord réglementaire n'ont généralement pas le droit de succéder à un locataire qui décède ou quitte définitivement les lieux. Les droits d'un membre de la famille vivant dans un appartement à loyer contrôlé ou à loyer stabilisé de succéder à un locataire officiel qui décède ou quitte définitivement les lieux sont couverts par les règlements du DHCR. Selon ces règlements, un "membre de la famille" est défini comme le mari, la femme, le fils, la fille, le beau-fils, la belle-fille, le père, la mère, le beau-père, la belle-mère, le frère, la sœur, le grand-père, la grand-mère, le petit-fils, la petite-fille, le beau-père, la belle-mère, le gendre ou la belle-fille du locataire ; ou toute autre personne résidant avec le locataire dans l'appartement en tant que résident principal qui peut prouver un engagement émotionnel et financier et une interdépendance avec le locataire (9 NYCRR § 2520.6(o)(2)).

Résidence minimale - Un membre de la famille succéderait aux droits du locataire enregistré lors du départ définitif ou du décès de ce dernier, à condition que le membre de la famille ait vécu avec ce résident principal soit

(1) au moins deux ans (un an dans le cas des personnes âgées et des personnes vivant avec un handicap), ou 

(2) à partir du début de la location ou de la relation, si la location ou la relation a duré moins de deux ans - ou un an, dans le cas des personnes âgées et des locataires vivant avec un handicap (9 NYCRR § 2523.5).

Les exigences minimales de résidence ne seront pas considérées comme interrompues par toute période pendant laquelle le "membre de la famille" déménage temporairement parce qu'il est engagé dans un service militaire actif, qu'il est inscrit comme étudiant à temps plein, qu'il ne vit pas dans la résidence en raison d'une décision de justice, qu'il est temporairement déménagé pour son emploi, qu'il est hospitalisé ou pour d'autres motifs raisonnables.

Pour s'assurer que le propriétaire est au courant de toutes les personnes résidant dans l'appartement qui peuvent avoir droit à des droits de succession ou à une protection contre l'expulsion, un locataire peut souhaiter soumettre au propriétaire une notification énumérant tous les occupants supplémentaires (9 NYCRR § 2523.5(b)(2)). Le propriétaire peut demander au locataire, mais pas plus d'une fois par période de douze mois, les noms de toutes les personnes résidant dans l'appartement.

Les autres membres de la famille vivant dans un logement financé par le gouvernement (tel qu'un lotissement public, un appartement appartenant à la municipalité locale ou un appartement dont le locataire principal bénéficiait d'une aide au loyer au titre de la section 8) et dont le locataire officiel est décédé ou a déménagé, peuvent également avoir le droit de reprendre le bail et/ou l'aide au loyer de ce locataire. Les membres de la famille qui souhaitent obtenir des droits de succession dans ces circonstances doivent vérifier les réglementations fédérales et municipales applicables et les règles de l'autorité locale du logement public pour déterminer s'ils remplissent les conditions d'éligibilité. En vertu de la réglementation fédérale, les personnes qui prétendent être des membres restants de la famille d'un locataire ont droit à une audience de grief avant l'expulsion si elles peuvent présenter une revendication plausible de ce statut.

Résiliation du bail 

Si vous quittez votre appartement ou autre logement locatif avant la fin de votre bail, votre propriétaire doit faire un effort de bonne foi pour combler la vacance. Si le propriétaire trouve un nouveau locataire et que le loyer du nouveau locataire est égal ou supérieur au vôtre, votre bail est considéré comme résilié et vous n'êtes plus redevable du loyer.

Personnes âgées ou personnes vivant avec un handicap Résiliation de bail

Les locataires ou leurs conjoints ou les personnes à charge vivant avec eux qui ont 62 ans ou plus, ou qui atteindront 62 ans pendant la durée de leur bail, ou qui vivent avec un handicap tel que défini dans la loi exécutive 292 (21) ; ont le droit de résilier leur bail si :

• Ils sont certifiés par un médecin comme n'étant plus en mesure, pour des raisons médicales, de vivre de manière indépendante et déménageront chez un membre de la famille ; ou
• Ils déménagent dans un établissement de soins pour adultes, un établissement de soins de santé résidentiel, un logement subventionné à revenu faible ou modéré, ou un autre logement pour les personnes âgées ou les personnes vivant avec un handicap. Real Property Law §227-a(1).

Lorsqu'il reçoit un avis de l'intention du locataire de déménager dans l'une des installations susmentionnées, le propriétaire doit libérer le locataire de l'obligation de payer le loyer pour le reste du bail et ajuster tout paiement effectué à l'avance.

L'avis écrit doit inclure :

• Date de résiliation : la loi stipule que la date de résiliation doit être effective au plus tôt trente jours après la date à laquelle le prochain paiement du loyer est dû (après la remise de l'avis). L'avis est considéré comme remis cinq jours après son envoi. Par exemple : si l'avis au propriétaire est posté le 5 avril, l'avis est réputé reçu le 10 avril. Comme le prochain paiement du loyer (après le 10 avril) est dû le 1er mai, la date de résiliation du bail la plus proche sera le 1er juin ;
• une attestation d'un médecin selon laquelle la personne n'est plus en mesure de vivre de façon autonome pour des raisons médicales ; et
• Pour les personnes âgées qui rompent un bail, l'avis doit être accompagné d'une déclaration notariée d'un membre de la famille indiquant à la fois que la personne âgée est apparentée et qu'elle emménagera dans sa résidence pendant au moins six mois si l'admission est en cours avec une documentation d'admission en cours, ou l'admission dans l'un des établissements mentionnés ci-dessus (Real Property Law § 227-a(2)(a).  

Pour les personnes vivant avec un handicap, la notification ne doit pas être accompagnée d'une déclaration notariée d'un membre de la famille. (Real Property Law § 227-a(2)(b).

Toute personne qui interfère avec l'enlèvement par le locataire ou son conjoint de ses effets personnels, vêtements, meubles ou autres biens personnels des locaux à libérer sera coupable d'un délit (Real Property Law § 227-a(3)).

Les propriétaires ou les bailleurs d'une installation d'une unité dans laquelle une personne âgée ou une personne vivant avec un handicap a le droit d'emménager après avoir résilié un bail doivent informer ce locataire dans le formulaire de demande d'admission des droits du locataire en vertu de la loi (Real Property Law §227-a(3-a)).

Dans tous les appartements à loyer contrôlé et dans les appartements à loyer stabilisé en dehors de la ville de New York, une personne âgée ne peut pas être expulsée pour être occupée par son propriétaire. Dans la ville de New York, un propriétaire ne peut expulser une personne âgée à cette fin que si le locataire se voit proposer un appartement équivalent ou supérieur au même loyer ou à un loyer inférieur dans un quartier proche. (9 NYCRR § 2524.4;9 NYCRR § 2504.4 ; NYC Admin. Code § 26408(b)(1)).

Résiliation des baux du personnel militaire

Les personnes qui entrent en service actif dans l'armée peuvent résilier un bail résidentiel si :

• Le bail a été signé par le militaire avant son entrée en service actif ; et
• Les locaux loués ont été occupés par le membre ou ses personnes à charge.

Un tel bail peut être résilié par un avis écrit remis au propriétaire à tout moment après le début du service militaire. La résiliation d'un bail exigeant des paiements mensuels n'est effective que 30 jours après la première date à laquelle le prochain loyer est dû (NY Military Law § 310).

Victimes de violence domestique Résiliation de bail 

Un locataire ou un membre de son ménage qui est victime de violence domestique et qui craint raisonnablement de subir d'autres violences domestiques s'il reste dans son appartement peut mettre fin au bail en envoyant un avis de départ au propriétaire. L'avis doit être envoyé au moins 30 jours avant que le locataire n'ait l'intention de partir et doit indiquer que le locataire ou un membre de son ménage a subi des violences domestiques et qu'il a des raisons de croire que le locataire ou le membre de son ménage ne peut pas rester en sécurité dans l'appartement en raison de ces violences. Dans les 25 jours suivant l'envoi de la notification, le locataire doit fournir des documents attestant que le locataire ou un membre du ménage est victime de violence domestique. Il peut s'agir d'une ordonnance de protection, d'une plainte déposée auprès des forces de l'ordre pour violence domestique, d'un dossier d'un prestataire de soins de santé concernant un traitement lié à la violence domestique, ou d'une vérification écrite d'un tiers qualifié indiquant que le locataire ou un membre du ménage a signalé des violences domestiques. Le propriétaire doit garder confidentiels tous les documents et informations concernant la violence domestique. Une violation intentionnelle exposerait le propriétaire à des pénalités et à des dommages-intérêts. Le locataire doit laisser l'appartement libre de tout occupant, sauf si d'autres personnes figurent sur le bail, auquel cas ces locataires ont la possibilité de rester. (Real Property Law § 227-c).

Expulsion 

Un locataire ayant un bail est protégé contre l'expulsion pendant la période de location tant qu'il ne viole pas une disposition substantielle du bail ou des lois ou codes locaux sur le logement. Tant pour les appartements réglementés que pour les appartements non réglementés, les propriétaires doivent donner une notification officielle de leur intention d'obtenir la possession légale de l'appartement.

Un locataire ne doit jamais ignorer les documents juridiques ; un avis d'expulsion peut toujours être envoyé si le locataire ne s'est pas présenté au tribunal pour répondre aux documents juridiques (pétition) envoyés par le propriétaire.

Raisons autorisées pour l'expulsion malgré l'existence d'un bail 

Si le locataire ne libère pas les locaux à une date précise après notification du propriétaire, ce dernier peut entamer une procédure d'expulsion par le biais : (a) d'une procédure judiciaire sommaire pour non-paiement afin d'expulser un locataire qui ne paie pas le loyer convenu à l'échéance et de récupérer le loyer impayé ; ou (b) d'une procédure sommaire de rétention pour expulsion si un locataire viole de manière significative une obligation substantielle en vertu du bail (comme l'utilisation des locaux à des fins illégales, ou commettre ou permettre une nuisance) ou reste au-delà de la durée du bail sans permission. (Real Property Actions and Proceedings Law (RPAPL § 711)).

Les propriétaires d'appartements à loyer réglementé peuvent être tenus de demander l'approbation du DHCR avant d'entamer une procédure judiciaire de mise en possession, par exemple, si le propriétaire cherche à démolir le bâtiment. Si un locataire ne paie pas son loyer, cause des nuisances, endommage l'appartement ou l'immeuble, ou commet d'autres actes illicites, le propriétaire peut engager directement une procédure judiciaire.

Votre propriétaire ne peut pas vous poursuivre en justice pour non-paiement du loyer s'il ne vous a pas remis une "demande de loyer" écrite de 14 jours.

Protection des locataires pendant l'expulsion 

Un locataire ne peut être expulsé légalement qu'après que le propriétaire a engagé une procédure judiciaire et obtenu un jugement de mise en possession ; et seul un shérif, un marshal ou un agent de police peut exécuter un mandat ordonné par le tribunal pour expulser un locataire. 

Les propriétaires ne peuvent pas prendre la loi en main et expulser un locataire en utilisant la force ou des moyens illégaux. Par exemple, un propriétaire ne peut pas utiliser des menaces de violence, retirer les biens d'un locataire, enfermer le locataire à l'extérieur de l'appartement ou interrompre délibérément les services essentiels tels que l'eau ou le chauffage. 

Lorsqu'un locataire est expulsé, le propriétaire doit lui donner un délai raisonnable pour retirer tous ses biens. Le propriétaire ne peut pas conserver les effets personnels ou les meubles du locataire (RPAPL §749 ; Real Property Law § 235).

Jusqu'à ce que vous soyez expulsé (c'est-à-dire que le shérif ou le marshal exécute un mandat d'expulsion), vous pouvez obtenir le rejet de votre dossier de non-paiement si vous payez tout le loyer qui est dû. 

Dans un cas de non-paiement, vous ne pouvez être expulsé que pour ne pas avoir payé votre loyer. Vous ne pouvez pas être expulsé pour le non-paiement d'autres frais (tels que les frais de retard, les frais juridiques ou tout autre frais "ajouté").

Si vous perdez une affaire de logement et que le juge ordonne votre expulsion, vous pouvez demander au tribunal un délai d'un an maximum pour déménager si vous pouvez prouver que vous ne pouvez pas trouver un appartement similaire dans le même quartier. C'est à la discrétion du juge. Le juge tiendra compte de votre état de santé, du fait que vous avez des enfants inscrits à l'école, des difficultés que rencontrera le propriétaire si vous restez sur place, et de toute autre circonstance de la vie qui pourrait affecter votre capacité à déménager. Vous pouvez être tenu de continuer à payer un loyer pour les mois où vous restez.

Les nouvelles lois renforcent les protections des locataires contre les expulsions avec représailles et augmentent les sanctions pour les propriétaires qui enferment illégalement les locataires hors de leur logement.

Un locataire expulsé d'un appartement de manière forcée ou illégale peut obtenir des dommages triples dans le cadre d'une action en justice contre le propriétaire. Les propriétaires qui utilisent des méthodes illégales pour forcer un locataire à déménager sont également passibles de sanctions pénales et civiles. En outre, le locataire peut avoir le droit d'être remis en état d'occupation (RPAPL 768 ; RPAPL § 853 ; NYC Admin. Code § 26-523, § 26-521).

Des règles supplémentaires s'appliquent dans certaines situations concernant les expulsions. Dans la ville de New York, un propriétaire ne peut pas expulser un locataire d'un appartement à loyer stabilisé aux fins d'occupation par le propriétaire si le locataire ou le conjoint du locataire est une personne âgée, vit avec un handicap ou est locataire d'un appartement depuis 15 ans ou plus, à moins que le propriétaire ne fournisse un appartement équivalent ou supérieur au même loyer ou à un loyer inférieur dans une zone proche (NYC Admin Code 26-511(9)). Dans les appartements à loyer contrôlé dans l'ensemble de l'État et dans les appartements à loyer stabilisé en dehors de la ville de New York, un propriétaire ne peut pas expulser une personne âgée, une personne handicapée ou toute personne qui vit dans l'appartement depuis 15 ans ou plus aux fins de l'occupation par le propriétaire (NYC Admin. Code § 26-408(b) (1)).

Rappel : En cas d'expulsion, il est souvent utile de consulter un avocat. Il existe de nombreux prestataires de services juridiques gratuits dans l'État de New York qui peuvent représenter les locataires qui remplissent les conditions requises pour bénéficier de leurs services. Vérifier lawhelp.org. Le Bureau du Procureur général ne peut fournir de conseils juridiques directs.

Habitabilité et réparations

Garantie d'habitabilité 

En vertu de la garantie d'habitabilité, les locataires ont droit à un appartement vivable, sûr et salubre, un droit qui est implicite dans tout bail résidentiel écrit ou oral. Toute disposition du bail qui renonce à ce droit est contraire à l'ordre public et est donc nulle. Parmi les exemples de violation de cette garantie, citons le fait de ne pas fournir régulièrement du chauffage ou de l'eau chaude, ou de ne pas débarrasser un appartement d'une infestation d'insectes.

Les espaces publics du bâtiment sont également couverts par la garantie d'habitabilité. Les propriétaires d'appartements coopératifs peuvent invoquer la garantie d'habitabilité, mais pas les propriétaires de condominiums. Les locataires et sous-locataires de coopératives et de condominiums peuvent invoquer la garantie d'habitabilité. 

Tout état inhabitable causé par le locataire ou par des personnes sous sa direction ou son contrôle ne constitue pas une violation de la garantie d'habitabilité. Dans ce cas, il incombe au locataire de remédier à la situation (Real Property Law §235-b).

Recherche d'une réduction de loyer

Si un propriétaire ne respecte pas la garantie d'habitabilité, le locataire peut demander une réduction de loyer. Les locataires à loyer réglementé peuvent également déposer une plainte pour réduction de loyer auprès du DHCR. Avant de déposer une telle plainte auprès du DHCR pour violation de la garantie, le locataire doit communiquer par écrit avec le propriétaire au sujet du problème. Une plainte ne peut être déposée auprès du DHCR qu'au moins 10 jours et au plus 60 jours après la date à laquelle le locataire a envoyé un avis au propriétaire. Le locataire peut également retenir le loyer, mais en réponse, le propriétaire peut poursuivre le locataire pour non-paiement du loyer. Dans ce cas, le locataire peut contre-attaquer pour violation de la garantie.

Le tribunal ou le DHCR peut accorder une réduction de loyer s'il estime que le propriétaire a violé la garantie d'habitabilité. La réduction est calculée en soustrayant du loyer réel la valeur estimée de l'appartement sans les services essentiels. Pour qu'un locataire puisse bénéficier d'une réduction, le propriétaire doit être informé, de manière effective ou implicite, de l'existence de la condition défectueuse.

La responsabilité d'un propriétaire en matière de dommages est limitée lorsque le défaut de prestation de services est le résultat d'une grève syndicale des ouvriers du bâtiment. Toutefois, un tribunal peut accorder au locataire des dommages-intérêts équivalant à une part des économies nettes réalisées par le propriétaire foncier en raison de la grève. Les propriétaires seront responsables du manque de services causé par une grève lorsqu'ils n'ont pas essayé de bonne foi, dans la mesure du possible, de fournir des services.

Dans des circonstances atténuantes, les locataires peuvent effectuer les réparations nécessaires et déduire les frais de réparation raisonnables du loyer. Par exemple, lorsqu'un propriétaire a été informé qu'une serrure de porte est cassée et qu'il néglige volontairement de la réparer, le locataire peut faire appel à un serrurier et déduire le coût de la réparation du loyer. Les locataires doivent conserver les reçus de ces réparations et des copies de toutes les communications avec le propriétaire au sujet des réparations.

Si un appartement devient inhabitable en raison d'un incendie ou d'autres dommages non causés par le locataire, et que le bail ne prévoit pas expressément le contraire, le locataire peut quitter l'appartement et annuler le bail. Le locataire ne sera pas tenu de payer les loyers ultérieurs. Le propriétaire est tenu de rembourser tout loyer payé d'avance ainsi que toute garantie de loyer détenue par le propriétaire (Real Property Law § 227). Les locataires à loyer stabilisé et à loyer contrôlé peuvent demander au DHCR la délivrance d'une ordonnance réduisant leur obligation de loyer à 1 $ pour maintenir un droit de possession sur l'appartement jusqu'à ce qu'il redevienne habitable.

Si une partie seulement de l'appartement est endommagée, le loyer peut être réduit en vertu d'une décision de justice ou par le DHCR proportionnellement à la partie de l'appartement qui est endommagée. Le propriétaire doit alors réparer ces parties de l'appartement et les remettre dans un état habitable.

Obligation de réparation du propriétaire 

Les propriétaires de logements collectifs doivent maintenir les appartements et les parties communes de l'immeuble en "bon état", propres et exempts de vermine, d'ordures ou de tout autre matériel offensant. Les propriétaires sont tenus de maintenir en bon état de fonctionnement et de sécurité les systèmes électriques, de plomberie, sanitaires, de chauffage et de ventilation, ainsi que les appareils qu'ils ont installés (comme les réfrigérateurs et les cuisinières). Toutes les réparations doivent être effectuées dans un délai raisonnable qui peut varier en fonction de la gravité des réparations. Dans la ville de New York, le propriétaire est tenu de maintenir les espaces publics dans un état propre et sanitaire (NYC Admin. Code§ 27-2011). Les locataires doivent porter leurs plaintes à l'attention des responsables locaux du logement (Multiple Dwelling Law §78 and §80 ; Multiple Residence Law §174.). La loi sur les logements multiples s'applique aux villes de 325 000 habitants ou plus et la loi sur les résidences multiples s'applique aux villes de moins de 325 000 habitants et à toutes les villes et villages.

Peinture à base de plomb

À New York, les propriétaires doivent entretenir leurs biens afin de réduire la probabilité que de jeunes enfants soient exposés à une peinture dangereuse à base de plomb. Bien que des limites sur le niveau de plomb dans la peinture utilisée dans les maisons aient été imposées par la ville de New York en 1960, par l'État de New York en 1970, et par la Commission fédérale de sécurité des produits de consommation en 1978, de la peinture avec des niveaux de plomb supérieurs à ces limites reste sur les murs et autres surfaces de nombreux appartements et maisons construits avant que ces limites ne soient imposées. La loi fédérale exige que les propriétaires divulguent les informations connues sur la peinture à base de plomb ou les risques liés à la peinture à base de plomb avant qu'un bail ne prenne effet. Tous les baux doivent inclure une mise en garde concernant la peinture à base de plomb pour toutes les propriétés construites avant 1978. La loi fédérale exige également que les propriétaires remettent une brochure à leurs locataires sur la manière de se protéger contre une éventuelle exposition au plomb dans leur logement. 

Lorsqu'il effectue des travaux qui perturbent la peinture à base de plomb dans les appartements et les parties communes concernés, le propriétaire doit embaucher des travailleurs qui ont suivi une formation sur les pratiques de travail sans danger pour le plomb.

Dans la ville de New York, les propriétaires doivent également se conformer à la loi sur la prévention du saturnisme infantile de la ville de New York, qui exige que les propriétaires d'immeubles comptant au moins 3 appartements construits avant 1960 (ou entre 1960 et 1978 lorsque le propriétaire sait qu'il y a de la peinture à base de plomb) vérifient si un enfant de moins de sept ans vit dans un appartement et inspectent cet appartement pour détecter les risques de peinture à base de plomb.

Les propriétaires doivent enlever ou recouvrir de façon permanente les murs des appartements et les autres zones où la peinture s'écaille ou où il y a des frottements ou des impacts qui exposent le plomb et génèrent de la poussière de plomb. Ils doivent également tenir des registres de tous les avis, inspections et réparations des risques de peinture à base de plomb et d'autres questions liées à la loi sur la peinture à base de plomb.  Les propriétaires sont également tenus de fournir à leurs locataires une brochure préparée par le département de la santé et de l'hygiène mentale de New York et le département de la préservation et du développement du logement de New York (HPD).

Dans la ville de Rochester, les propriétaires doivent se conformer à l'ordonnance de Rochester sur la prévention de l'empoisonnement par la peinture à base de plomb, qui exige des propriétaires qu'ils procèdent à une inspection visuelle de leurs propriétés pour détecter toute peinture détériorée dans le cadre de l'inspection de leur certificat d'occupation. En outre, les appartements situés dans des zones à haut risque doivent également faire l'objet d'un test de dépistage du plomb dans des échantillons de poussière déposée. 

Dans la ville de Buffalo, les propriétaires sont tenus d'entretenir leurs propriétés et de prendre des mesures pour prévenir les conditions propices à l'empoisonnement au plomb et corriger les risques de plomb en utilisant des pratiques de travail sûres (42 U.S.C.A § 4851 ; NYC Admin. Code § 27-2056.3 ; Property Conservation Code of the City of Rochester § 90-50 et seq., Erie County Sanitary Code Article IX). 

Les propriétaires de logements collectifs doivent maintenir les appartements et les parties communes de l'immeuble en "bon état", propres et exempts de vermine, d'ordures ou de tout autre matériel offensant. 

Toutes les réparations doivent être effectuées dans un délai raisonnable qui peut varier en fonction de la gravité des réparations.

Sécurité

Détecteurs de fumée 

Les propriétaires de logements multiples doivent installer des détecteurs de fumée approuvés dans chaque appartement, à moins de trois mètres de chaque pièce utilisée pour dormir. Chaque dispositif de détection de fumée doit comporter un dispositif d'essai permettant au locataire de s'assurer que le dispositif fonctionne correctement. Les locataires doivent tester fréquemment leurs détecteurs pour s'assurer qu'ils fonctionnent correctement. Les détecteurs de fumée doivent être clairement audibles dans chacune de ces pièces. On peut demander aux locataires de rembourser au propriétaire jusqu'à 10 $ pour le coût d'achat et d'installation de chaque détecteur à piles. Pendant la première année d'utilisation, les propriétaires doivent réparer ou remplacer tout détecteur cassé si son dysfonctionnement n'est pas imputable au locataire (Multiple Residence Law § 15 ; Multiple Dwelling Law § 68 ; NYC Admin. Code § 27-2045).  Les locataires sont tenus de conserver des piles neuves dans le détecteur de fumée.

Détecteurs de monoxyde de carbone

Les propriétaires de tous les logements multiples, y compris ceux qui sont détenus en tant que condominium ou coopérative, utilisés comme résidence, et les maisons unifamiliales et bifamiliales de la ville de New York doivent fournir et installer un détecteur de monoxyde de carbone agréé à moins de 15 pieds de l'entrée principale de chaque chambre à coucher. Tous les logements collectifs doivent être équipés de détecteurs de monoxyde de carbone conformément aux codes de construction locaux (NYC Admin. Code 27-§ 2045 ; Exec. Law §378).

Les propriétaires de la ville de New York doivent afficher dans une zone commune un formulaire approuvé par le HPD informant les occupants des exigences des lois sur le monoxyde de carbone de la ville de New York. Les locataires sont tenus de rembourser au propriétaire 25 $ dans un délai d'un an pour chaque détecteur de monoxyde de carbone nouvellement installé. Les locataires sont responsables de la conservation et du maintien en bon état de l'alarme de monoxyde de carbone. Les propriétaires sont responsables du remplacement de tout détecteur perdu, volé ou devenu inopérant au cours de la première année d'utilisation. (NYC Admin. Code § 27-2045).

Les détecteurs combinés de fumée et de monoxyde de carbone sont autorisés. Un propriétaire a le droit de se faire rembourser un maximum de 50 $ pour ces détecteurs combinés uniquement lorsque le détecteur de fumée doit être remplacé. Si le détecteur de fumée est utilisable et que le propriétaire souhaite le remplacer par un détecteur combiné, le propriétaire ne peut être remboursé que de 25 $.  Les locataires sont tenus de garder des piles neuves dans le détecteur de monoxyde de carbone.

Prévention de la criminalité

Les propriétaires sont tenus de prendre des précautions minimales pour se protéger contre les dommages criminels raisonnablement prévisibles. Par exemple, les locataires qui sont victimes de crimes dans leur immeuble ou leur appartement, et qui sont en mesure de prouver que le criminel était un intrus et qu'il a profité du fait que l'entrée de l'immeuble était entretenue de manière négligente par le propriétaire, peuvent être en mesure d'obtenir des dommages et intérêts de la part du propriétaire.

Serrures de portes d'entrée et interphones 

Les logements collectifs qui ont été construits ou convertis à cet usage après le 1er janvier 1968 doivent être équipés de portes à fermeture et à verrouillage automatiques à toutes les entrées. Ces portes doivent être verrouillées en permanence, sauf lorsqu'un préposé est de service. Si ce type d'immeuble contient huit appartements ou plus, il doit également être équipé d'un système d'interphone vocal bidirectionnel reliant chaque appartement à la porte d'entrée et les locataires doivent pouvoir ouvrir la porte d'entrée pour les visiteurs.

Les logements collectifs construits ou convertis à cet usage avant le 1er janvier 1968 doivent également être équipés de portes à verrouillage automatique et d'un système d'interphone bidirectionnel si la majorité de tous les appartements le demande. Les propriétaires peuvent récupérer le coût de la fourniture de cet équipement auprès des locataires (Multiple Dwelling Law § 50-a).

Les entrées, les escaliers et les cours des logements collectifs doivent être suffisamment éclairés la nuit, du coucher au lever du soleil. Le propriétaire est responsable de l'installation et de l'entretien de l'éclairage dans ces zones (NYC Admin. Code § 27-2040 ; Loi sur les logements multiples § 35 ; Loi sur les résidences multiples § 109).

Service des préposés au hall d'entrée

Les locataires de logements multiples comportant huit appartements ou plus ont le droit de maintenir un service de surveillance du hall d'entrée pour leur sûreté et leur sécurité, à leurs propres frais, chaque fois que le gardien fourni par le propriétaire n'est pas en service (Multiple Dwelling Law § 50-c).

Miroirs d'ascenseur 

Il doit y avoir un miroir dans chaque ascenseur en libre-service dans les habitations multiples afin que les personnes puissent voir, avant d'entrer, si quelqu'un est déjà dans l'ascenseur (Multiple Dwelling Law §51-b ; NYC Admin. Code § 27- 2042).

Serrures individuelles, judas et boîtes aux lettres

Les locataires de logements collectifs peuvent installer et entretenir leurs propres serrures sur les portes d'entrée de leur appartement, en plus de la serrure fournie par le propriétaire. Le cadenas ne doit pas avoir plus de trois pouces de circonférence, et les locataires doivent fournir à leur propriétaire un double de la clé sur demande. Le fait de ne pas fournir au propriétaire un double de la clé sur demande peut être interprété comme une violation d'une obligation substantielle de la location et peut entraîner une procédure d'expulsion. Toute disposition du bail exigeant qu'un locataire paie un loyer supplémentaire ou d'autres frais pour l'installation d'une serrure supplémentaire est nulle et contraire à l'ordre public et inapplicable (Multiple Dwelling Law § 51-c).

Le propriétaire doit prévoir un judas dans la porte d'entrée de chaque appartement. Les propriétaires de logements multiples dans la ville de New York doivent également installer un garde-porte à chaîne sur la porte d'entrée de chaque appartement, afin de permettre une ouverture partielle de la porte (Multiple Dwelling Law § 51-a ; NYC Admin. Code § 27-2043).

La réglementation postale des États-Unis exige que les propriétaires d'immeubles contenant trois appartements ou plus fournissent des boîtes aux lettres sécurisées pour chaque appartement, à moins que la direction n'ait pris des dispositions pour distribuer le courrier à chaque appartement. Les propriétaires doivent maintenir les boîtes aux lettres et les serrures en bon état.

Protecteurs de fenêtres

Les propriétaires de la ville de New York doivent installer des protections de fenêtres à la demande d'un locataire et dans tout appartement dans lequel réside un enfant de moins de dix ans, que cela soit demandé ou non. 

Les propriétaires sont tenus de fournir aux locataires un formulaire indiquant si des enfants résident dans le ménage et de demander l'installation de protections de fenêtres. Les locataires sont tenus d'informer leur propriétaire lorsqu'ils ont des enfants de cet âge vivant dans leur appartement, ou s'ils fournissent des services de garde d'enfants dans l'appartement. Les locataires ne peuvent pas refuser l'installation. Une fois les protections de fenêtres installées, le locataire ne doit pas les enlever, les modifier ou en retirer une partie. Les propriétaires de la ville de New York doivent installer des protections de fenêtres approuvées par le département de la santé et de l'hygiène mentale. Si un objet de plus de cinq pouces de diamètre peut passer à travers, au-dessus ou en dessous d'une protection de fenêtre, celle-ci n'est pas installée correctement. Toutes les protections de fenêtres approuvées ont un numéro d'approbation du fabricant imprimé sur un montant vertical de la protection, et doivent être appropriées au type de fenêtre dans laquelle elles sont installées (NYC Health Code § 131.15 ; NYC Admin. Code § 27-2043.1).

Les fenêtres donnant accès aux escaliers de secours sont exclues. Des protections doivent également être installées sur les fenêtres de tous les couloirs publics. Les propriétaires doivent donner aux locataires un avis annuel sur leurs droits en matière de protection des fenêtres et doivent fournir ces informations dans un avenant au bail. Les locataires à loyer contrôlé et stabilisé peuvent se voir facturer jusqu'à 10 $ par garde-fenêtre (NYC Health Code § 131.15).

Services publics

Saison de chauffage 

Le chauffage doit être fourni du 1er octobre au 31 mai aux locataires de logements multiples. Si la température extérieure est inférieure à 55°F entre six heures et dix heures, chaque appartement doit être chauffé à une température d'au moins 68°F. Si la température extérieure est inférieure à 40°F entre 22 heures et 6 heures, chaque appartement doit être chauffé à une température d'au moins 55°F. Les réglementations locales peuvent exiger des températures plus élevées pendant ces périodes. (Multiple Dwelling Law § 79 ; Multiple Residence Law § 173 ; NYC Admin. Code § 272029).

La vérité sur le chauffage 

Avant de signer un bail exigeant le paiement de factures individuelles de chauffage et de climatisation, les locataires potentiels ont le droit de recevoir du propriétaire un jeu complet ou un résumé des factures des deux dernières années. Ces copies doivent être fournies gratuitement sur demande écrite (Energy Law § 17-103).

Eau chaude

Les propriétaires doivent fournir à tous les locataires de logements collectifs de l'eau chaude et de l'eau froide. Les localités peuvent désigner des températures. À New York, l'eau chaude doit atteindre ou dépasser une température constante de 120 degrés au robinet. Si une baignoire ou une douche est équipée d'une valve anti-brûlure qui empêche la température de l'eau chaude de dépasser 120 degrés, la température minimale de l'eau chaude pour cette baignoire ou cette douche est de 110 degrés (Multiple Dwelling Law § 75 ; Multiple Residence Law § 170 ; NYC Admin. Code § 27-2031).

Continuation du service public 

Lorsque le propriétaire d'un immeuble à logements multiples est en retard dans le paiement de ses factures de services publics, la société de services publics doit donner un préavis écrit aux locataires et à certaines agences gouvernementales de son intention d'interrompre le service. Le service ne peut être interrompu si les locataires paient la facture courante du propriétaire directement à la compagnie de services publics. Les locataires peuvent déduire ces frais des futurs paiements de loyer.

La Commission de la fonction publique peut aider les locataires en cas de problèmes connexes. Si le propriétaire d'un logement collectif ne paie pas une facture de services publics et que le service est interrompu, il peut être tenu responsable des dommages compensatoires et punitifs (Real Property Law § 235-a ; Public Service Law § 33).

Paiements pétroliers 

Les locataires de logements collectifs chauffés au mazout peuvent passer un contrat avec un revendeur de mazout et payer les livraisons de mazout à leur immeuble, lorsque le propriétaire n'assure pas un approvisionnement suffisant en combustible. Ces paiements sont déductibles du loyer. Les responsables locaux du logement disposent de listes de revendeurs de pétrole qui effectuent des livraisons de carburant dans ces circonstances (Multiple Dwelling Law § 302-c ; Multiple Residence Law § 305-c).

Les protections personnelles des locataires

Organisations de locataires 

Les locataires ont le droit légal de s'organiser. Ils peuvent former des organisations de locataires, y adhérer et y participer dans le but de protéger leurs droits. Les propriétaires doivent permettre aux organisations de locataires de se réunir, sans frais, dans toute salle communautaire ou sociale de l'immeuble, même si l'utilisation de la salle est normalement payante. Les réunions des organisations de locataires doivent se tenir à des heures raisonnables et d'une manière pacifique qui n'entrave pas l'accès aux locaux (Real Property Law § 230).

Représailles

Il est illégal pour les propriétaires de New York d'exercer des représailles contre les locataires qui participent à des organisations de locataires. Il est également illégal pour les propriétaires de New York d'exercer des représailles à l'encontre des locataires qui se plaignent de bonne foi auprès d'eux ou d'une agence gouvernementale de violations des lois sur la santé et la sécurité, de problèmes d'habitabilité ou de non-réparation des locaux, de violations des droits prévus par le bail ou d'abus de loyers.

Il est présumé qu'un propriétaire exerce des représailles si :

• Dans l'année qui suit la plainte d'un locataire, le propriétaire modifie substantiellement les conditions du contrat de location du locataire. Il s'agit notamment de refuser de continuer à vous louer un logement, de ne pas renouveler un bail après son expiration ou de proposer un nouveau bail assorti d'une augmentation déraisonnable du loyer.
• Dans l'année qui suit le dépôt d'une plainte de bonne foi, le propriétaire engage une procédure d'expulsion contre le locataire. Si le locataire informe le tribunal que le propriétaire a engagé la procédure d'expulsion dans l'année qui suit la plainte de bonne foi du locataire, la loi exige que le propriétaire démontre que l'expulsion n'est pas une mesure de rétorsion. La procédure d'expulsion sera clôturée si le propriétaire ne parvient pas à prouver que l'expulsion n'était pas une mesure de rétorsion.

L'effet de la présomption exige que le propriétaire établisse un motif de non-rétorsion pour ses actions par une prépondérance de la preuve.  Si l'on ne parvient pas à réfuter la présomption de représailles, on peut exiger que le locataire se voie proposer un nouveau bail ou un renouvellement d'un an au maximum avec seulement une augmentation "raisonnable".

Les locataires peuvent réclamer des dommages et intérêts aux propriétaires qui enfreignent cette loi, qui s'applique à toutes les locations, à l'exception des logements occupés par leur propriétaire et comportant moins de quatre unités (Real Property Law § 223-b).

Droit à la vie privée

Les locataires ont le droit à la vie privée dans leur appartement. Un propriétaire peut toutefois entrer dans l'appartement d'un locataire avec un préavis raisonnable, à une heure raisonnable, et avec le consentement du locataire, soit pour effectuer des réparations ou des services courants ou convenus, soit conformément au bail. Si le locataire refuse déraisonnablement de donner son consentement, le propriétaire peut demander une ordonnance du tribunal pour permettre l'entrée. En cas d'urgence, comme un incendie ou une fuite d'eau, le propriétaire peut entrer dans l'appartement sans le consentement du locataire ou sans préavis. Un propriétaire ne peut pas interférer avec l'installation d'équipements de télévision par câble (Public Service Law § 228). 

Handicaps 

Les propriétaires sont tenus de fournir des aménagements raisonnables aux locataires handicapés afin qu'ils puissent bénéficier de l'égalité d'accès et d'utilisation des logements. Un "aménagement raisonnable" est un changement de politique ou de règle qui est lié au handicap spécifique d'un locataire et qui n'impose pas de coûts extrêmement élevés au propriétaire ou ne cause pas de préjudice ou d'inconfort aux autres locataires, comme le fait de permettre à un locataire aveugle ou souffrant d'un handicap psychologique d'avoir un chien d'aveugle ou un animal de compagnie, malgré la politique d'interdiction des animaux dans un immeuble (42 U.S.C.A § 3604(f)(3).

En outre, un propriétaire ne peut pas refuser d'autoriser des modifications structurelles raisonnables des locaux existants occupés par un locataire handicapé, si ces modifications sont nécessaires pour permettre au locataire d'utiliser pleinement les locaux et si elles sont effectuées aux frais du locataire. Ces modifications peuvent inclure la construction d'une rampe d'accès ou l'installation de barres d'appui dans la salle de bain.

Toutefois, le propriétaire peut exiger du locataire qu'il accepte de remettre l'intérieur des locaux dans l'état où il se trouvait avant la modification comme condition d'octroi de l'autorisation(42 U.S.C.A. §3604(f) (3)).

Les locataires handicapés qui ont besoin d'aménagements doivent en informer leur propriétaire et demander les aménagements nécessaires. Bien qu'il ne soit pas nécessaire que cette demande soit faite par écrit, elle est souvent utile en cas de litige. Un propriétaire peut demander la documentation d'un professionnel de la santé attestant du handicap et décrivant toute limitation fonctionnelle qui en découle. Un locataire handicapé qui pense qu'un propriétaire a refusé sans raison une demande d'aménagement raisonnable doit contacter le ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).

Discrimination 

Les propriétaires ne peuvent pas refuser de louer ou de renouveler le bail d'une personne ou d'un groupe de personnes pour des raisons de race, de croyance, de couleur, d'origine nationale, de sexe, de handicap, d'âge, de statut VIH ou SIDA, d'alcoolisme, d'état civil ou de situation familiale. Dans la ville de New York, les locataires sont en outre protégés contre la discrimination en matière d'occupation légale, d'orientation sexuelle, de statut de partenariat et de statut d'immigration. En outre, il est interdit aux propriétaires de l'État de New York d'exercer une discrimination à l'encontre des locataires en fonction de la source légale de leurs revenus, ce qui inclut les revenus provenant de la sécurité sociale ou de toute forme d'assistance publique fédérale, étatique ou locale, y compris les bons de la section 8 (Executive Law § 296(5) ; NYC Admin. Code § 8-107).

Les propriétaires ne peuvent pas exercer de discrimination à l'encontre d'une personne qui a des enfants vivant avec elle en refusant de lui louer un appartement ou en insistant sur des conditions de location défavorables parce que cette personne a des enfants. En outre, un propriétaire ne peut pas exiger que les locataires restent sans enfant pendant leur location. Ces restrictions ne s'appliquent pas aux logements pour personnes âgées qui sont subventionnés ou assurés par le gouvernement fédéral. En outre, un bail ne peut pas exiger que les locataires restent sans enfant pendant leur location (Real Property Law §237 ; Real Property Law §237-a).

La partie lésée doit contacter le HUD dans un délai d'un an à compter de l'apparition ou de la cessation de la pratique discriminatoire présumée en matière de logement. Dans la ville de New York, une partie lésée peut déposer une plainte auprès de la Commission des droits de l'homme de la ville de New York dans un délai d'un an à compter de la date à laquelle l'acte discriminatoire a eu lieu. Une partie lésée peut également choisir d'intenter une action en dommages-intérêts contre un propriétaire qui viole cette loi et peut récupérer les honoraires d'avocat en cas de succès (NYC Admin. Code § 8-109 ; 42 U.S.C.A.§3610(a) (1).

Harcèlement 

Il est interdit à un propriétaire d'entreprendre toute action visant à forcer un locataire à quitter un appartement ou à le contraindre à renoncer aux droits que la loi lui accorde. Aucun propriétaire, ni aucune partie agissant pour le compte du propriétaire, ne peut interférer avec l'intimité, le confort ou la jouissance paisible de l'appartement par le locataire. Le harcèlement peut prendre la forme d'abus physiques ou verbaux, de refus délibéré de services, de projets de construction ou de rénovation perturbateurs qui interfèrent avec la santé, la sécurité et l'utilisation d'un appartement, ou de multiples cas de litiges frivoles. Si un propriétaire ment ou déforme délibérément la loi à un locataire, cela peut également constituer un harcèlement. Un comportement de harcèlement grave peut constituer une expulsion illégale et les propriétaires peuvent être soumis à des sanctions civiles et pénales, sous la forme d'un délit de classe A pour harcèlement en vertu de l'article 768 de la loi sur les biens immobiliers .

Les locataires à loyer réglementé qui estiment avoir été victimes de harcèlement doivent contacter le DHCR. À New York, les propriétaires reconnus coupables de harcèlement sont passibles d'amendes allant jusqu'à 2 000 dollars pour la première infraction et jusqu'à 10 000 dollars pour chaque infraction suivante. Dans certaines circonstances, le harcèlement d'un locataire à loyer réglementé peut constituer un crime de classe E (Penal Law§ 241.05 ; NYC Admin Code §§ 27-2004, 27-2005).

Les locataires de la ville de New York disposent de recours supplémentaires contre le harcèlement. Les locataires peuvent porter plainte devant le tribunal du logement et le tribunal peut émettre des injonctions contre les propriétaires si des violations ont été constatées (NYC Admin Code § 27-2115).

Animaux domestiques

Les locataires peuvent garder des animaux de compagnie dans leur appartement, sauf si leur bail l'interdit expressément. Les propriétaires peuvent être en mesure d'expulser les locataires qui violent une disposition du bail interdisant les animaux de compagnie. Dans les immeubles collectifs de la ville de New York et du comté de Westchester, une clause de bail interdisant les animaux de compagnie est réputée abandonnée lorsqu'un locataire garde "ouvertement et notoirement" un animal de compagnie pendant au moins trois mois et que le propriétaire de l'immeuble ou son agent avait connaissance de ce fait. Toutefois, cette protection ne s'applique pas aux logements publics ou lorsque l'animal cause des dommages, constitue une nuisance ou gêne considérablement les autres locataires (NYC Admin. Code§ 272009.1(b) ; Westchester County Laws, Chapitre 695.11).

Les locataires aveugles ou sourds sont autorisés à avoir des chiens d'aveugle ou des chiens d'assistance, même si leur bail contient une clause interdisant les animaux. En outre, les locataires souffrant d'une maladie mentale chronique sont autorisés à avoir des animaux d'assistance émotionnelle (NY Civil Rights Law § 47-b).

Les locataires peuvent garder des animaux de compagnie dans leur appartement, sauf si leur bail l'interdit expressément. Les propriétaires peuvent être en mesure d'expulser les locataires qui violent une disposition du bail interdisant les animaux de compagnie.

Maisons préfabriquées et mobiles

Limiter les augmentations de loyer 

Dans la plupart des cas, les augmentations de loyer, y compris le loyer du terrain et tous les frais ou services publics, sont limitées à 3 %, mais les propriétaires de parcs peuvent augmenter le loyer jusqu'à 6 % si l'augmentation est jugée "justifiable". Si le propriétaire du parc demande une augmentation de loyer supérieure à 3 %, les locataires peuvent contester cette augmentation devant les tribunaux. Le juge déterminera si l'augmentation est justifiée. 

Tous les baux des parcs de maisons préfabriquées doivent inclure un avenant concernant les droits des locataires.

Protection de la location avec option d'achat

Toute personne concluant un accord de location-vente avec un propriétaire de parc de maisons préfabriquées doit recevoir un contrat qui décrit clairement : 

• Les termes du contrat ;
• Tous les frais, loyers ou autres charges dus pendant la durée du contrat ; 
• La juste valeur marchande de la maison usinée ; et
• La responsabilité du propriétaire du parc de maisons préfabriquées de couvrir les réparations et améliorations majeures pendant la période de location. 

Tout contrat de location avec option d'achat doit préciser que jusqu'au transfert du titre de propriété, le locataire occupe un logement loué. Il doit également préciser que, jusqu'à cette date, le propriétaire du parc est tenu de maintenir le logement en état d'habitabilité, d'effectuer toutes les réparations et améliorations importantes et de le garder exempt de conditions dangereuses pour la santé et la sécurité du locataire. 

Une fois par an, les locataires de location avec option d'achat ont droit à un compte détaillé de tous les paiements effectués dans le cadre du contrat de location avec option d'achat. Si le propriétaire du parc met fin au bail, il doit rembourser tous les paiements effectués en vertu du contrat de location avec option d'achat. 

Restrictions sur les frais 

Les propriétaires de parcs de maisons préfabriquées peuvent percevoir des frais de retard sur les paiements de loyer uniquement si une disposition relative aux frais de retard existe dans le bail ou dans le règlement du parc de maisons préfabriquées, mais les frais de retard ne peuvent pas être perçus sur les paiements de loyer reçus dans les 10 jours suivant la date d'échéance. Les frais de retard ne peuvent pas être composés et ne sont pas considérés comme un loyer supplémentaire. 

Le propriétaire d'un parc de maisons préfabriquées ne peut pas demander à un locataire de payer les honoraires d'avocat, à moins qu'une ordonnance du tribunal ne les lui accorde.

Avis de changement d'utilisation

Si un propriétaire de parc veut que ses résidents actuels partent parce qu'il change l'usage du parc de maisons préfabriquées, il ne peut pas entamer de procédure d'expulsion avant deux ans après avoir donné un avis de son intention de changer l'usage du parc. 

Si le résident est propriétaire de sa maison préfabriquée et que le propriétaire du parc veut qu'il parte parce qu'il a l'intention de changer l'utilisation du terrain, il doit verser au résident une allocation pouvant aller jusqu'à 15 000 $ afin de le dédommager du coût du déménagement de la maison. 

Si vous pensez qu'un propriétaire de parc de maisons préfabriquées ne respecte pas la loi, vous pouvez contacter le département des maisons et du renouveau communautaire de l'État de New York ((hcr.ny.gov). La ligne d'assistance du programme de traitement des plaintes relatives aux maisons préfabriquées est le (800) 432-4210.

Une fois par an, les locataires de location avec option d'achat ont droit à un compte détaillé de tous les paiements effectués dans le cadre du contrat de location avec option d'achat. Si le propriétaire du parc met fin au bail, il doit rembourser tous les paiements effectués au titre de la location avec option d'achat.

Trouver un appartement

Courtiers en immobilier 

Un consommateur peut faire appel à un courtier immobilier pour trouver un appartement convenable. L'État de New York délivre des licences aux courtiers et aux vendeurs de biens immobiliers. Les courtiers perçoivent une commission pour leurs services, qui correspond généralement à un pourcentage déterminé du loyer de la première année. Le montant de la commission n'est pas fixé par la loi et doit être négocié entre les parties. Le courtier doit aider le client à trouver et à obtenir un appartement avant qu'une commission puisse être facturée. Les honoraires ne doivent pas être payés avant que le client ne se voie proposer un bail signé par le propriétaire. 

En vertu du Code de stabilisation des loyers, la commission d'un courtier peut être considérée comme un "loyer" dépassant le loyer légal lorsqu'il existe un lien commercial ou financier trop étroit entre le courtier et le propriétaire (9 NYCRR § 2525.1). Les plaintes contre les courtiers immobiliers doivent être adressées au Département d'État de New York (Real Property Law, §442-e).

Agences d'information et de partage des appartements 

Les services de liste d'appartements qui facturent des frais pour fournir des informations sur l'emplacement et la disponibilité d'appartements et de chambres à louer doivent être autorisés par l'État (Real Property Law § 446-b). Les frais facturés par ces entreprises ne peuvent pas dépasser un mois de loyer et doivent être déposés sur un compte séquestre. Lorsque les informations fournies par les entreprises n'aboutissent pas à une location, le montant total des frais prépayés, moins 15 $, doit être retourné au locataire potentiel. Des poursuites pénales pour violation de cette loi peuvent être engagées par le procureur général (Real Property Law § 446-h).

Droits d'inscription 

Avant de signer un bail, le propriétaire peut demander 20 $ au maximum pour une vérification du crédit et des antécédents. Le propriétaire doit fournir au demandeur une copie de la vérification du crédit ou des antécédents, ainsi qu'une facture de l'entreprise qui l'a effectuée. Il est interdit à un propriétaire de facturer à un demandeur une vérification de crédit ou des antécédents s'il ne lui en fournit pas une copie. Le demandeur peut fournir sa propre vérification des antécédents ou du crédit afin d'éviter tout frais, à condition que cette vérification ait été effectuée dans les 30 derniers jours.

Pas-de-porte : Il est illégal de faire payer à un locataire potentiel des frais supplémentaires - communément appelés "pas-de-porte" - en plus du loyer et du dépôt de garantie légaux, pour avoir la préférence dans la location d'un appartement vacant. Le pas-de-porte ne doit pas être confondu avec les frais qui peuvent être légalement facturés par un courtier immobilier agréé (Penal Law § 180.55).

Rapports de filtrage des locataires ou "listes noires" des locataires 

Un propriétaire ne peut pas refuser à un candidat locataire un appartement, une maison de location ou tout autre type de location en raison d'un conflit juridique passé avec un propriétaire. Par exemple, un propriétaire ne peut pas refuser un appartement à un candidat parce qu'il a poursuivi son précédent propriétaire pour qu'il effectue des réparations. 

Si un propriétaire rejette votre demande après avoir utilisé le rapport d'un service de filtrage des locataires contenant des affaires antérieures entre locataires et propriétaires ou s'il s'appuie sur l'examen de ces dossiers lui-même, la loi suppose que vous avez été rejeté en raison de ces antécédents.  Vous pouvez porter plainte auprès du bureau du procureur général et le propriétaire peut être contraint de payer une amende comprise entre 500 et 1 000 dollars à l'État s'il ne peut pas donner une bonne raison de vous refuser.  (Real Property Law ("RPL") § 227-f.).

Ressources

Bureau du procureur général de New York

Ligne d'assistance téléphonique : (800) 771-7755

Handicapés auditifs/de la voix : (800) 416-8300

Le Capitole Albany, NY 12224 

Divisions des foyers et du renouvellement communautaire de l'État de New York (DHCR)

hcr.ny.gov

Informations générales : RentInfo@hcr.ny.gov 

Administration des loyers : (833) 499-0343

Bureau du logement juste et équitable : (518) 473-3089

Unité de protection des locataires : TPUInfo@hcr.ny.gov

Administration des loyers Bureaux d'arrondissement et de district

Siège de l'administration des loyers

Bronx

1 Fordham Plaza,

4e étage Bronx, NY 10458

(718) 430-0880

Brooklyn

55 Hanson Place,

6e étage Brooklyn, NY 11217

(718) 722-4778

Lower Manhattan Côté sud de la 110e rue et en dessous du 25 Beaver Street

5e étage, New York,

NY 10004

(212) 480-6238

Upper Manhattan Côté nord de la 110e rue et au-dessus d'Adam Clayton Powell Jr.

State Office Building

163 West 125th Street, 5e étage

New York, NY 10027

(212) 961-8930

Queens

Gertz Plaza 92-31 Union Hall Street, 6ème étage

Jamaïque, NY 11433

(718) 482-4041

Westchester

75 South Broadway, 3e étage

White Plains, NY 10601

(914) 948-4434

Commission d'orientation des loyers de la ville de New York

1, rue du Centre, bureau 2210

New York, NY 10007

Composez le 311 ou le (212) 639-9675 si vous appelez de l'extérieur de la ville de New York.

rentguidelinesboard.cityofnewyork.us

Commission des services publics de l'État de New York

dps.ny.gov

3 Empire State Plaza

Albany, NY 12223

Coupure de gaz et d'électricité : (800) 342-3355

Service et facturation concernant le gaz, l'électricité, le téléphone, le câble : (800) 342-3377

Les consommateurs souffrant de troubles de l'audition ou de la parole peuvent contacter le Department of Public Service par l'intermédiaire du NYS Relay Service en composant le 711.

Département d'État de l'État de New York

dos.ny.gov

Courtiers et agents immobiliers, vendeurs d'informations sur les appartements, services d'inscription.

Ville de New York

123, rue William

New York, NY 10038-3804

Albany - Adresse physique

One Commerce Plaza 99 Washington Avenue

Albany, NY 12231-0001

Albany - Adresse postale

Division of Licensing Services P.O. Boîte 22001

Albany, NY 12201-2001

(518) 474-4429

Division des droits de l'homme de l'État de New York

dhr.ny.gov

One Fordham Plaza, 4e étage

Bronx, NY 10458

(888) 392-3644

Commission des droits de l'homme de la ville de New York

www1.nyc.gov/site/cchr/index.page

(212) 416-0197

Centres de services communautaires

Manhattan : (212) 306-7450

Bronx : (718) 579-6900

Staten Island : (718) 390-8506

Brooklyn : (718) 722-3130

Queens : (718) 657-2465

Conseil du loft de la ville de New York

www1.nyc.gov/site/loftboard/index.page

280 Broadway 5ème étage

New York, NY 10007

(212) 393-2616

Département américain du logement et du développement urbain (HUD)

hud.gov

Bureau régional de New York

Bureau fédéral Jacob K. Javits

26 Federal Plaza, Suite 3541

New York, NY 10278-0068

(212) 264-8000 / TTY (212) 264-0927

Bureau d'Albany

52 Corporate Circle

Albany, NY 12203-5121

(518) 862-2801

Bureau de Buffalo (couvre le nord de l'État de New York)

Tribunal de Lafayette 465 Main Street, 2e étage

Buffalo, NY 14203-1780

(716) 551-5755 / TTY (716) 551-5787

Office du logement de la ville de New York

nyc.gov/nycha

250 Broadway

New York, NY 10007

(212) 306-3000

Centre de contact client (CCC)

(718) 707-7771

Centres de contact client - Emplacements de passage

Bronx/Manhattan/Queens

478 East Fordham Road (1 Fordham Plaza),

2nd Floor Bronx, NY 10458 Lundi-vendredi, 8h - 17h

Brooklyn/Staten Island/Queens

787 Atlantic Avenue, 2e étage

Brooklyn, NY 11238 Lundi-vendredi, 8h-17h

Préservation et développement du logement de la ville de New York (HPD)

nyc.gov/html/hpd

100, rue Gold

New York, NY 10038

Composez le 311