Loi sur l'expulsion pour motif valable dans l'État de New York

Ce qu'il faut savoir

Si vous êtes locataire à New York, Albany, Ithaca, Kingston, Poughkeepsie, Rochester, Beacon, Newburgh, Nyack, Hudson, New Paltz, Rochester, Fishkill, Catskill, Croton-on-Hudson ou Binghamton, vous pouvez être protégé par la loi sur l'expulsion pour motif valable, qui est entrée en vigueur le 20 avril 2024. En vertu de cette loi, la plupart des propriétaires ne peuvent pas expulser leurs locataires ou refuser de renouveler leur bail simplement parce qu'il a expiré.  

Les propriétaires doivent désormais avoir un motif valable pour vous expulser. Il existe encore des cas où un propriétaire peut refuser de renouveler un bail ou assigner un locataire en justice parce que son bail a expiré. Toutefois, ces cas sont désormais limités.  

La loi limite également le montant de l'augmentation de loyer que votre propriétaire peut consentir lorsque vous renouvelez votre bail. La loi ne concerne pas les locataires d'appartements à loyer réglementé, qui sont déjà protégés contre l'expulsion sans motif. 

La loi s'applique-t-elle à moi ?

La loi sur l'expulsion pour motif valable (article 6A de la loi sur les biens immobiliers) s'applique actuellement aux logements situés à New York, Albany, Ithaca, Kingston, Poughkeepsie et Rochester ,Beacon, Newburgh, Nyack, Hudson, New Paltz, Rochester, Fishkill, Catskill, Croton-on-Hudson et Binghamton. D'autres localités peuvent décider d'adhérer à ces protections. 

Si vous êtes locataire dans l'une de ces villes ou des villagesVous êtes protégé par la loi sur l'expulsion pour motif légitime, SAUF si 

  • Votre propriétaire est un petit propriétaire (tel que défini ci-dessous)
  • Votre bâtiment est occupé par le propriétaire et compte 10 unités résidentielles ou moins (ou 4 unités à Albany).
  • Vous êtes sous-locataire
  • Votre appartement :
    • est considéré comme ayant un loyer élevé
    • les loyers sont réglementés
    • est une unité de logement dont les revenus sont limités
    • est détenu en copropriété ou en coopérative
    • se trouve dans un bâtiment dont le certificat d'occupation a été délivré le 1er janvier 2009 ou après cette date
    • a été fourni en tant que logement de fonction, mais vous n'avez plus cet emploi
    • se trouve dans un hôpital, une communauté de retraite à soins continus, une résidence d'assistance, un établissement de soins pour adultes, une communauté résidentielle pour personnes âgées ou une communauté de retraite indépendante à but non lucratif
    • est une maison préfabriquée, un dortoir scolaire ou une habitation à usage saisonnier
    • est utilisé par une institution religieuse  

Note :

  • La loi sur l'expulsion pour motif valable ne s'applique qu'à la ville de New York et aux localités qui y adhèrent.  Depuis avril 2025, les villes et villages suivants ont opté pour la loi sur l'expulsion pour motif légitime et sont couverts par celle-ci : Albany, Ithaca, Kingston, Poughkeepsie, Rochester, Beacon, Newburgh, Nyack, Hudson, New Paltz, Rochester, Fishkill, Catskill, Croton-on-Hudson et Binghamton.

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De quel "motif valable" mon propriétaire doit-il faire preuve pour m'expulser ?

Si vous vivez dans un logement couvert par la loi et que votre propriétaire tente de vous expulser à partir du 20 avril 2024 (y compris en entamant une procédure d'expulsion à partir de cette date), votre propriétaire doit prouver l'une des choses suivantes pour vous expulser :

Vous pouvez être expulsé si vous n'avez pas payé votre loyer, sauf si votre propriétaire a augmenté le loyer de manière déraisonnable (voir la section sur les loyers déraisonnables pour savoir si l'augmentation de votre loyer était déraisonnable). 

Si vous avez violé votre bail, votre propriétaire : 

  • doit vous envoyer une notification écrite vous donnant 10 jours pour "remédier" à la violation  
  • ne peut pas inventer la règle ou l'infraction dans le seul but de se soustraire à la loi sur les expulsions pour motif légitime  
  • doit avoir des règles raisonnables et vous devez les avoir acceptées par écrit. 

Les comportements nuisibles comprennent

  • causant des dommages substantiels par malveillance ou négligence grave, ou  
  • de nuire au confort et à la sécurité du propriétaire ou des autres occupants du même bâtiment ou d'un bâtiment adjacent 

Votre occupation est considérée comme illégale dans les deux cas suivants : 

  • Une agence gouvernementale vous ordonne par écrit de quitter les lieux en raison d'une utilisation illégale de l'appartement ; et
  • Un tribunal détermine que vous devez quitter les lieux pour remédier à une violation de la loi et que le propriétaire n'a pas créé la situation qui rend nécessaire le départ. 

[La situation est différente si vous devez quitter votre appartement pour des raisons de sécurité : 

  • Si un organisme gouvernemental émet un ordre de quitter votre appartement pour des raisons de sécurité, vous pourrez revenir une fois que les problèmes auront été résolus. Votre propriétaire ne peut pas s'en servir pour vous exclure définitivement de l'appartement.
  • Votre appartement peut devenir inhabitable à cause d'un événement dont votre propriétaire n'est pas responsable - par exemple, un incendie, une inondation ou un ouragan. Si votre propriétaire ne répare pas les dégâts pour que vous puissiez revenir, vous pouvez le poursuivre en justice pour faire réparer les dégâts ou payer pour réparer les dégâts vous-même et déduire le paiement de votre loyer. Consultez un avocat pour savoir comment procéder]. 

Sauf en cas d'urgence, votre propriétaire doit vous donner un préavis raisonnable avant de pénétrer dans votre appartement : 

  • Cela implique de vous avertir par écrit au moins une semaine à l'avance.  
  • Si votre propriétaire choisit une date et une heure qui ne vous conviennent pas, écrivez-lui pour lui proposer une autre date. Conservez tous les documents à présenter au tribunal.   

Pour pouvoir vous expulser pour défaut d'accès, votre propriétaire doit prouver qu'il.. : 

  • vous a donné un préavis raisonnable 
  • souhaitait un accès pour une raison autorisée par la loi 

Ils doivent vous offrir la possibilité de "remédier" à la violation. 

Il s'agit d'une situation inhabituelle. Votre bailleur ne peut pas se contenter d'invoquer un ou deux actes illégaux. Votre propriétaire doit prouver que votre appartement est utilisé de manière habituelle ou coutumière pour un commerce illégal, tel que la vente de drogue.  

Si votre propriétaire souhaite utiliser l'appartement et y vivre personnellement, il doit remplir toutes les conditions suivantes : 

  • ils souhaitent réellement utiliser l'appartement pour eux-mêmes ou pour un membre de leur famille proche.
  • ils doivent, eux ou leur famille, utiliser l'appartement comme résidence principale. La famille du bailleur comprend uniquement : le conjoint, le partenaire domestique, l'enfant, le beau-fils, le parent, le beau-parent, le frère ou la sœur, le grand-parent, le petit-enfant, le beau-parent ou le beau-frère ou la belle-sœur.
  • il n'y a pas d'autre appartement vacant approprié dans l'immeuble qu'ils peuvent utiliser. 

Si vous avez 65 ans ou plus ou si vous êtes handicapé, votre propriétaire ne peut pas vous expulser pour son usage personnel ou celui d'un membre de sa famille.  

Si votre propriétaire veut démolir l'appartement, il doit prouver qu'il a un plan de démolition de bonne foi.  

[La norme relative à la bonne foi n'est pas définie dans la loi, mais le code de stabilisation des loyers contient une section similaire dans laquelle votre propriétaire doit.. :  

  • faire preuve d'une intention sincère de démolir l'appartement
  • prouver sa capacité financière à mener à bien la démolition
  • démontrer que les plans de démolition ont été approuvés par l'agence municipale compétente]. 

Si votre propriétaire déclare qu'il va démolir votre appartement, il se peut que vous deviez demander au tribunal des documents appelés " discovery" pour savoir si l'intention du propriétaire est sincère. Le juge devra décider, sur la base de toutes les preuves disponibles, si votre propriétaire est de bonne foi.

Pour vous expulser parce qu'il ne veut plus louer son appartement, votre propriétaire doit prouver qu'il envisage de bonne foi de retirer le logement du marché locatif. 

Ce qui est considéré comme de la bonne foi n'est pas défini dans la loi, mais le code de stabilisation des loyers ( ) contient une section similaire qui décrit la norme de bonne foi ( ). Le propriétaire doit démontrer qu'il n'a pas l'intention de vendre tout ou partie du terrain ou de la structure. Ils peuvent invoquer l'une ou l'autre des raisons suivantes pour cesser d'utiliser l'appartement comme logement locatif :  

  • Le propriétaire a besoin de tout ou partie de l'appartement pour une entreprise qu'il possède et exploite. 
  • Des infractions imposées par les pouvoirs publics existent sur le bien et la suppression de ces infractions coûterait autant ou plus que la valeur du bien.

Votre propriétaire a un motif valable pour vous expulser s'il vous a proposé de renouveler votre bail avec un préavis et que vous ne signez pas le bail. Le renouvellement du bail doit vous être proposé 30, 60 ou 90 jours avant l'expiration de votre bail actuel, en fonction de la durée de votre occupation de l'appartement. 

Une offre de renouvellement de bail est déraisonnable si elle présente l'une ou l'autre des caractéristiques suivantes : 

  • comprend une augmentation déraisonnable du loyer
  • modifie les conditions substantielles de la location - par exemple, ne vous autorise soudainement plus à sous-louer ou à garder un animal de compagnie 
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Mon propriétaire est-il un "petit propriétaire" qui n'est pas couvert par la loi ?

La définition du petit propriétaire dépend de l'endroit où vous vivez.  

Pour la ville de New York, un petit propriétaire est un propriétaire qui possède au total 10 unités de logement ou moins dans l'État de New York. Toutefois, d'autres localités peuvent définir ce terme différemment. Par exemple, en Albany, la définition d'un petit bailleur ne s'applique que lorsque le bailleur vit dans les locaux et que ceux-ci comptent moins de quatre logements. Veuillez vérifier auprès de votre municipalité si elle a opté pour la loi sur les expulsions pour motif légitime et comment elle a décidé de définir un petit propriétaire qui est exempté de la loi.   

Votre propriétaire ne peut pas se cacher derrière une société ou une société à responsabilité limitée (SARL) pour éviter que vous ne soyez protégé par la loi. Si une personne physique détenant une participation directe ou indirecte dans la SARL de votre propriétaire possède plus de 10 logements, la SARL ou l'autre entité commerciale n' est pas un petit propriétaire et vous êtes protégé par la loi. Le mieux est de rechercher qui se cache derrière une société propriétaire pour savoir si elle possède d'autres biens immobiliers.  

Tout propriétaire qui prétend être un petit propriétaire doit fournir les noms de toutes les personnes physiques détenant une participation directe ou indirecte dans la SARL. Il s'agit des investisseurs, des partenaires silencieux, des gestionnaires et des membres. Si une personne associée à la SARL possède plus de 10 logements, la SARL n' est pas un petit propriétaire et vous êtes protégé par la loi sur les expulsions motivées. 

Si votre propriétaire ne peut pas fournir les noms de toutes les personnes physiques détenant une participation directe ou indirecte dans sa SARL, il ne s'agit pas d'un petit propriétaire. Vous pouvez utiliser des outils tels que https://www.justfix.org/en/ pour découvrir les personnes qui se cachent derrière un propriétaire d'entreprise. 

Acme LLC est propriétaire du 123 Main Street à New York, qui compte cinq appartements. Acme ne possède pas d'autres unités résidentielles. Il y a deux propriétaires individuels d'Acme : John Doe et Jane Doe : 

  • John Doe n'a de droit de propriété que sur les cinq appartements du 123 Main Street, par le biais de sa participation dans Acme LLC.  
  • Jane Doe détient des participations dans 18 autres sociétés à responsabilité limitée qui, ensemble, possèdent 200 appartements supplémentaires dans l'État de New York.  

Acme LLC est couvert par la loi sur les expulsions motivées parce qu'il n'est pas un petit propriétaire : Jane Doe possède une participation dans plus de 10 appartements, de sorte qu'Acme doit se conformer à la loi sur les expulsions motivées.

Si vous êtes poursuivi en justice par un petit propriétaire et que vous soupçonnez qu'il cache la propriété d'autres logements, vous pouvez demander au tribunal de procéder à une enquête préalable. L'enquête préalable vous permet de demander des documents sur la propriété du bien. Le tribunal doit ordonner au propriétaire de fournir tous les documents de l'entreprise qui prouvent que la propriété revient à une personne physique. Le tribunal devrait également ordonner à chacune de ces personnes de fournir tous les documents relatifs aux autres sociétés qui possèdent des biens résidentiels.

N'oubliez pas qu'il est courant qu'une personne ou un groupe de personnes possède plusieurs immeubles et appartements sous différents noms de SARL. En outre, les fonds d'investissement regroupant plusieurs investisseurs possèdent parfois des immeubles.

Découverte

Si vous êtes poursuivi en justice par un petit propriétaire et que vous soupçonnez qu'il cache la propriété d'autres logements, vous pouvez demander au tribunal de procéder à une enquête préalable. L'enquête préalable vous permet de demander des documents sur la propriété du bien. Le tribunal doit ordonner au propriétaire de fournir tous les documents de l'entreprise qui prouvent que la propriété revient à une personne physique. Le tribunal devrait également ordonner à chacune de ces personnes de fournir tous les documents relatifs aux autres sociétés qui possèdent des biens résidentiels.

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Qu'est-ce qu'un "loyer élevé" ?

Les logements à loyer élevé ne sont pas soumis à la loi sur les expulsions pour motif légitime. Un appartement est considéré comme un loyer élevé si le loyer mensuel est supérieur aux taux publiés chaque année par l'Office de l'emploi et de la formation professionnelle (OETP). Division du logement et de la rénovation communautaire de l'État de New York.

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Qu'est-ce qu'une augmentation de loyer déraisonnable ?

Si votre propriétaire augmente votre loyer et que vous n'êtes pas d'accord pour dire que cette augmentation est raisonnable au regard de la loi, un tribunal devra décider si cette augmentation est raisonnable.   

En règle générale, dans un appartement couvert par la loi, une augmentation de loyer est déraisonnable si elle est supérieure à 5 % du dernier loyer plus l'évolution annuelle de l'indice des prix à la consommation (IPC). indice des prix à la consommation. L'augmentation maximale raisonnable du loyer est plafonnée à 10 % du dernier loyer. Une augmentation de loyer égale ou inférieure à la norme locale est considérée comme raisonnable. Pour connaître votre norme de loyer locale, allez à l'année en cours Avis de droit d'expulsion pour motif valable.

Le bailleur a également la possibilité d'expliquer au tribunal pourquoi une augmentation plus importante est nécessaire. 

Le tribunal tiendra compte des facteurs suivants : 

  • Le tribunal doit tenir compte du montant des impôts fonciers payés par le propriétaire et de l'augmentation éventuelle de ces impôts.
  • Le tribunal peut prendre en compte les dépenses du propriétaire, telles que le carburant, l'entretien et l'assurance.
  • Le tribunal peut prendre en compte le coût des réparations importantes de l'appartement ou de l'immeuble, sauf si ces réparations sont dues au fait que le propriétaire n'a pas entretenu l'immeuble de manière adéquate. Les réparations importantes sont celles qui sont nécessaires pour réparer les principaux systèmes, tels que la structure, l'électricité et la plomberie. Ils ne comprennent pas les travaux cosmétiques, tels que la décoration ou les réparations mineures. 

Exemples de loyers très probablement déraisonnables si l'on utilise une norme locale de 8,82% (5% + indice des prix à la consommation de 3,82%, l'évolution au moment de la rédaction de ce document)

  • Le loyer d'un appartement situé à New York s'élève à 3 000 dollars par mois. Lors du renouvellement du bail, le propriétaire propose un nouveau loyer de 3 350 $. La différence de 350 $ entre ces deux loyers est supérieure à 10% (300 $). Il est également supérieur à 5% (150 $) plus 3,82% (114,60 $). 
  • Le loyer d'un appartement situé à New York s'élève à 4 000 dollars par mois. Lors du renouvellement du bail, le propriétaire propose un nouveau loyer de 4 360 $. La différence de 360 $ entre ces deux loyers est inférieure à 10% (400 $), mais supérieure à 5% (200 $) plus 3,82% (152,80 $).   

Dans ces deux exemples, le bailleur est toujours autorisé à expliquer au tribunal pourquoi l'augmentation est raisonnable en raison d'autres facteurs. 

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Que se passe-t-il si je déménage et que j'apprends que mon propriétaire a menti ?

Si vous êtes obligé de déménager parce que votre propriétaire a dit qu'il occuperait ou démolirait votre appartement ou qu'il le retirerait du marché locatif, mais que vous apprenez par la suite qu'il ne l'a pas fait, vous pouvez le poursuivre en justice pour obtenir des dommages-intérêts et d'autres mesures de redressement. Vous pouvez également obtenir des honoraires d'avocat pour l'introduction de votre action en justice, en cas de victoire ou de règlement. Consultez un avocat pour savoir comment procéder.

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Quelles informations mon bailleur doit-il me fournir ?

À partir du 18 août 2024, la loi sur les expulsions fondées sur des motifs valables obligera tous les propriétaires couverts par la loi à inclure une clause dans tous les baux, renouvellements de baux et avis légaux envoyés aux locataires. Ce texte vous indique si votre appartement est couvert par la loi sur les expulsions pour motif légitime. Si elle n'est pas couverte, la langue doit en expliquer les raisons.  

En outre, pour les appartements couverts par la Good Cause Eviction Law, il existe des exigences strictes en matière de notification :  

  • si votre propriétaire vous propose un renouvellement de bail assorti d'une augmentation de loyer  
  • si votre propriétaire refuse de renouveler votre bail  
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Ressources

Note

  • En cas d'expulsion, consultez un avocat. Il existe de nombreux prestataires de services juridiques gratuits dans l'État de New York qui peuvent représenter les locataires qualifiés. Visitez le site www.lawhelp.org pour obtenir des recommandations.  

     Le bureau du procureur général de l'État de New York ne peut fournir de conseils juridiques directs.

Bureau du procureur général de l'État de New York
Poser des questions sur la loi ou dénoncer son propriétaire

Hotline: 1-800-771-7755 
Pour les malentendants et les personnes souffrant de troubles de la parole, numéro vert: 1-800-788-9898

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