Le procureur général James et le groupe de travail sur la prévention du harcèlement des locataires obtiennent plus de 672 000 dollars d'un propriétaire de New York qui avait créé des conditions de vie dangereuses pour les locataires.

NEW YORK - Letitia James, procureur général de New York, et la Tenant Harassment Prevention Task Force ont annoncé aujourd'hui un accord avec Steven Kashanian et sa société immobilière, BlueSky Management NY, LLC (BlueSky), pour avoir violé les codes de construction de la ville de New York et créé des conditions dangereuses et insalubres pour des centaines de locataires. BlueSky possède 72 immeubles comprenant 1 150 unités, y compris des unités à loyer stabilisé à Brooklyn, Queens, Manhattan et dans le Bronx. Les locataires des propriétés de BlueSky ont été soumis à des conditions de vie dangereuses, y compris, mais sans s'y limiter, à des constructions illégales et à des interruptions fréquentes des services essentiels tels que le gaz et l'eau. À la suite du règlement conclu aujourd'hui, Kashanian et BlueSky paieront 672 578 dollars de pénalités civiles, rembourseront les locataires dont le loyer a été surfacturé après février 2023, accorderont aux locataires un crédit de 100 dollars pour chaque jour où il n'y a pas eu de chauffage ou d'eau chaude pendant les saisons de chauffe 2022-2023, 2023-2024 et 2024-2025, corrigeront les violations ouvertes en matière de construction et engageront des contrôleurs pour superviser l'activité de construction et le respect de la réglementation.

Le groupe de travail sur la prévention du harcèlement des locataires est composé du bureau du procureur général (OAG), de l'unité de protection des locataires (TPU) de l'État de New York (Homes and Community Renewal), du département de la préservation et du développement du logement de la ville de New York (HPD), du département des bâtiments de la ville de New York (DOB) et du département juridique de la ville de New York (NYCLD).

"Aucune famille ne devrait jamais se sentir en danger dans sa maison", a déclaré le procureur général James. "BlueSky a constamment forcé les locataires à vivre dans des conditions dangereuses et insalubres, mettant en péril la sécurité des New-Yorkais et de leurs familles. Aujourd'hui, nous remettons de l'argent dans les poches des locataires et exigeons de BlueSky qu'elle rende ses immeubles plus sûrs et plus propres pour les New-Yorkais qui y habitent". 

"Nous n'avons aucune tolérance pour ceux qui s'en prennent aux locataires vulnérables pour les exploiter à des fins lucratives et tenter de déréglementer illégalement les appartements", a déclaré M. Visnauskas, commissaire du HCR. "En collaboration avec le procureur général Letitia James et les agences de régulation de la ville de New York, l'unité de protection des locataires du HCR a imposé des sanctions supplémentaires à l'encontre d'un propriétaire pour des enregistrements d'appartements erronés ou manquants. Cette amende de 100 000 dollars infligée à BlueSky est un moyen de dissuasion essentiel pour contrecarrer la déréglementation illégale des appartements et démontre notre engagement à protéger les droits de millions de locataires dont les loyers sont réglementés".  

"Ce règlement à l'amiable contre BlueSky, mené par les agences et les entités gouvernementales déterminées et investies d'une mission qui constituent le groupe de travail sur la prévention du harcèlement locatif, démontre la valeur d'une application coordonnée et la façon dont, ensemble, nous pouvons faire plus pour garantir qu'aucun locataire ne vive dans la peur dans son propre logement", a déclaré le commissaire intérimaire du HPD, M. Tigani. "La task force a agi de manière décisive, en s'appuyant sur les forces uniques de chaque agence pour obtenir justice pour ces locataires. Le HPD est fier d'avoir joué un rôle dans cette affaire et, plus généralement, d'être aux côtés de ses partenaires dans ce travail important au quotidien. Que cela serve de message clair : nous ne resterons pas les bras croisés pendant que les propriétaires laissent les bâtiments se délabrer - nous prendrons des mesures pour assurer la protection de nos voisins et rendre les logements habitables".

"Lorsque les autorités municipales ordonnent à un propriétaire de régler des problèmes de sécurité dans ses bâtiments, elles s'attendent à ce que ces propriétaires respectent leurs obligations légales et effectuent les réparations nécessaires", a déclaré M. Oddo, commissaire du DOB. "Cet important accord signifie que ces réparations seront enfin effectuées et que les New-Yorkais qui vivent dans des propriétés appartenant à BlueSky Management ne seront plus mis en danger par des conditions de construction dangereuses. Nous sommes reconnaissants des efforts combinés de cette task force, qui travaille aux côtés du bureau de défense des locataires du DOB et de l'unité d'application des lois de l'arrondissement, pour mettre en lumière l'importante question de sécurité publique que constitue l'entretien adéquat des bâtiments".

Entre 2018 et 2022, BlueSky a acheté des dizaines d'immeubles en difficulté à New York et a lancé des projets de construction. Au cours de leur gestion et de leur exploitation de ces immeubles, les membres de la Task Force ont reçu de nombreuses plaintes de locataires concernant les conditions dans les immeubles, y compris des plaintes pour conditions dangereuses, des activités de construction non autorisées et dangereuses, le manque d'entretien et de réparations appropriés, le non-respect des exigences de la réglementation des loyers, et le harcèlement.

La Task Force a mené sa propre enquête sur ces plaintes, y compris des inspections de sites, des entretiens avec les locataires et l'examen de documents et d'archives d'agences. La Task Force a constaté que BlueSky s'est engagée dans des projets de construction illégaux et dangereux sans les permis appropriés, laissant les locataires sans accès à des ressources essentielles telles que l'eau, le chauffage et le gaz. BlueSky a également systématiquement omis de procéder aux enregistrements annuels requis des bâtiments et des unités pour les locataires dont le loyer est stabilisé, refusant souvent les droits de stabilisation des loyers à leurs locataires, surfacturant les locataires ou déréglementant les logements dont le loyer est stabilisé.

La TPU de HCR a constaté que la majeure partie du portefeuille de BlueSky n'avait pas été enregistrée depuis plusieurs années. Les enregistrements ont souvent pris fin immédiatement après l'achat de l'immeuble par BlueSky, et certains immeubles n'ont jamais été enregistrés par le propriétaire précédent, ce qui a entravé la surveillance de HCR dans une tentative de dissimuler le statut de stabilisation des loyers des appartements et des immeubles.

Dans l'ensemble, BlueSky a enregistré plus de 3 000 violations dans son portefeuille et 798 violations en cours au 20 mai 2025. Parmi les infractions les plus dangereuses, citons les risques liés au plomb, les câbles électriques dangereux ou exposés, les toits qui fuient, les nuisances dues aux parasites, les détecteurs de fumée et de dioxyde de carbone manquants ou défectueux, et les travaux de construction sans permis.  La task force a également découvert sept bâtiments présentant 20 infractions liées à la présence de peinture à base de plomb et qui sont restés ouverts pendant de longues périodes.

Le règlement impose à BlueSky de déposer les enregistrements manquants, de réaliser un audit de son portefeuille d'appartements à loyer stabilisé qui sera examiné par la TPU de HCR, de rétablir la réglementation pour toutes les unités qui ont été déréglementées à tort ou par erreur, de fournir ou de modifier les baux à loyer stabilisé pour les locataires avec un loyer réglementé légal correct, et de rembourser tous les trop-perçus.

Kashanian et BlueSky devront payer 272 578 dollars pour des violations ouvertes, 300 000 dollars de pénalités civiles au HPD pour des violations du code d'entretien des logements et 100 000 dollars au HCR pour ne pas avoir enregistré les loyers. BlueSky doit également fournir des crédits de 100 $ pour chaque jour où les locataires n'ont pas eu de chauffage ou d'eau chaude au cours des saisons d'hiver 2022-2023, 2023-2024 et 2024-2025. Les accords prévoient également que BlueSky corrige toutes les infractions au code de la construction constatées par le DOB et le groupe de travail, ainsi que toutes les infractions au code de l'entretien des logements et à la loi sur les logements multiples, et qu'elle soumette au HPD tous les documents et frais nécessaires à une inspection en vue d'une demande de rejet de la demande. BlueSky devra également fournir des logements abordables dans tous les immeubles de la société où les locataires ont été victimes de harcèlement.

Pendant une période de trois ans, BlueSky sera soumis à un contrôleur de construction indépendant, qui examinera les travaux de construction en cours et les propriétés de BlueSky et effectuera des visites inopinées pour inspecter les projets de construction.

Cette affaire est la dernière action en date du procureur général James pour protéger les locataires à faibles revenus. En août 2025, le procureur général James et le commissaire de l'État de New York chargé des logements et du renouvellement communautaire (HCR) ont intenté une action en justice contre Zara Realty Holding Corp. (Zara Realty), ses dirigeants et des entités affiliées pour avoir violé à plusieurs reprises les lois sur la stabilisation des loyers et avoir surfacturé des locataires à loyer stabilisé à Jamaica et Elmhurst, dans le Queens. En février, le procureur général James et le commissaire Visnauskas ont annoncé la re-réglementation de 21 appartements à loyer stabilisé et le remboursement de plus de 50 000 dollars aux locataires qui avaient été surfacturés. En septembre 2024, l'Attorney General James, en partenariat avec la TPU de HCR, a ré-réglementé 263 appartements illégalement déréglementés et a réduit les loyers de 43 autres unités. En août 2022, le procureur général James a obtenu 4 millions de dollars d'un groupe de 29 propriétaires de la ville de New York après avoir découvert un système illégal de pots-de-vin visant à déréglementer des centaines d'appartements à loyer stabilisé dans la ville de New York.

Cette affaire a été traitée par le chef de l'unité de protection du logement, Brent Meltzer, la conseillère principale chargée de l'application des lois, Rachel Hannaford, et l'assistante juridique 2, Cecily Mills, de l'unité de protection du logement. L'unité de protection du logement fait partie de la division de la justice sociale, qui est dirigée par la première vice-procureure générale Meghan Faux et supervisée par la première vice-procureure générale Jennifer Levy.