La procureure générale James et le commissaire du HCR Visnauskas poursuivent un propriétaire du Queens pour avoir illégalement surfacturé des loyers à des locataires bénéficiant d'un loyer stabilisé.
NEW YORK – La procureure générale de New York, Letitia James, et la commissaire du New York State Homes and Community Renewal (HCR), RuthAnne Visnauskas, ont intenté aujourd'hui une action en justice contre Zara Realty Holding Corp. (Zara Realty), ses dirigeants et ses entités affiliées pour avoir enfreint à plusieurs reprises les lois sur la stabilisation des loyers et surfacturé les locataires bénéficiant d'une stabilisation des loyers à Jamaica et Elmhurst, dans le Queens. Le procès allègue que Zara Realty a illégalement profité des locataires qui payaient leur loyer par le biais des programmes d'aide au logement du Département des services sociaux de la ville de New York (DSS) et a ouvertement ignoré les ordonnances de réduction de loyer émises par le Bureau de l'administration des loyers du HCR. Zara Realty poursuivait ensuite en justice les locataires qui ne payaient pas ces loyers illégalement gonflés, exposant ainsi plusieurs locataires à un risque d'expulsion. Le Bureau du procureur général (OAG) et l'Unité de protection des locataires (TPU) du HCR demandent à la justice d'empêcher Zara Realty de facturer ou de percevoir des loyers illégalement gonflés et de l'obliger à rembourser tous les locataires qui ont été surfacturés.
« Alors que des familles qui travaillent dur sont confrontées à une crise du logement abordable et luttent pour joindre les deux bouts, Zara Realty a sans vergogne profité de locataires vulnérables », a déclaré la procureure générale James. « Les New-Yorkais ne devraient pas avoir à craindre que leurs propriétaires les trompent délibérément dans le seul but de s'enrichir. » Que cela serve d'avertissement : tout propriétaire qui tente de tromper ses locataires et de contourner nos lois sur la stabilisation des loyers aura affaire à mon bureau.
« Notre unité de protection des locataires se bat chaque jour pour les New-Yorkais en les protégeant contre les propriétaires abusifs qui tentent de leur faire payer illégalement des loyers excessifs et enfreignent les lois de notre État en matière de loyers, a déclaré M . Visnauskas, commissaire du HCR. »" « Le message de notre bureau et de la procureure générale James est clair : si les propriétaires ne respectent pas les lois sur les loyers, s'ils cherchent à augmenter frauduleusement les loyers ou s'ils procèdent à des expulsions illégales, nous n'hésiterons pas à prendre des mesures au nom des millions de locataires soumis à un loyer réglementé à New York. »
Les lois sur la stabilisation des loyers de la ville de New York imposent des limites au montant que le propriétaire peut augmenter lors du renouvellement d'un bail ou après une vacance. La plainte déposée aujourd'hui fait valoir que depuis au moins 2022, Zara Realty a ignoré les limites légales pour exploiter les locataires bénéficiant d'aides au logement du DSS, en leur facturant le montant le plus élevé possible autorisé par leur programme, sans tenir compte du loyer légal de leur logement tel que fixé par la Commission des loyers (Rent Guidelines Board). En conséquence, l'OAG et la TPU soutiennent que les locataires ont dû payer des augmentations de loyer nettement supérieures au montant légal.
En plus d'avoir enfreint les limites légales en matière d'augmentation des loyers, Zara Realty a également ignoré les ordonnances de réduction des loyers émises par l'Office of Rent Administration (ORA). L'ORA ordonne aux propriétaires de réduire le loyer lorsqu'un propriétaire ne fournit pas les services essentiels ou n'entretient pas le bien conformément aux normes requises. Les locataires ont déposé plainte auprès de l'ORA, qui a ensuite ordonné à Zara Realty de réduire et de geler leurs loyers. Malgré ces ordonnances de réduction de loyer, le procès allègue que Zara Realty a continué à surfacturer ses locataires.
L'OAG et la TPU affirment que le mépris total de Zara Realty pour les lois sur la stabilisation des loyers a plongé plusieurs locataires dans des difficultés financières et les a exposés à un risque d'expulsion. Dans un cas cité dans le procès, un bénéficiaire d'un bon DSS a signé un bail d'un an avec une société appartenant à Zara Realty en 2022. L'année suivante, la société a augmenté son loyer de 8 %, alors que la limite légale était de seulement 3,25 %. L'année suivante, Zara Realty a augmenté le loyer du même locataire de 44 %. Lorsque la locataire a refusé de payer, Zara Realty l'a poursuivie en justice. Le loyer d'un autre locataire avait été gelé en vertu d'une décision de justice, mais Zara Realty a continué à lui facturer un loyer excessif pendant deux ans. Lorsqu'il lui a été ordonné d'accorder un crédit de loyer au locataire et de cesser de lui facturer des frais excessifs, Zara Realty a refusé et a continué à tenter de percevoir le loyer majoré. Lorsque le locataire a cessé de payer le loyer illégal, Zara Realty a entamé une procédure d'expulsion.
Avec cette action en justice, l'OAG et le HCR demandent au tribunal d'ordonner à Zara Realty :
- Cessez de facturer ou de percevoir des loyers illégalement gonflés,
- Identifier tous les anciens et actuels locataires qui ont été illégalement surfacturés,
- Rembourser tous les loyers illégalement perçus aux anciens et actuels locataires,
- Verser des dommages-intérêts à tous les anciens et actuels locataires, et
- Corrigez toutes les inscriptions de loyers auprès du HCR et établissez de nouveaux contrats de location pour les locataires.
Le procureur général James et le HCR avaient déjà poursuivi Zara Realty en mars 2019 pour avoir ciblé des locataires immigrés à revenus moyens et modestes dans au moins 38 immeubles à loyer stabilisé en leur imposant des frais excessifs, en les contraignant à signer des baux abusifs et en augmentant illégalement leurs loyers. Le litige est en cours.
« Nous félicitons la procureure générale James et le commissaire Visnauskas du HCR d'avoir tenu ces mauvais acteurs responsables de leurs actes et d'avoir envoyé un message clair indiquant que ce type de comportement prédateur ne sera pas toléré », a déclaré Molly Wasow Park, commissaire du DSS. « Ces allégations sont particulièrement révoltantes, car les accusés ont cherché à s'enrichir en profitant de subventions destinées à aider les New-Yorkais à faible revenu ayant des antécédents d'instabilité en matière de logement. » Le DSS a pris des mesures concrètes pour modifier les processus d'aide au loyer afin d'empêcher à l'avenir les mauvais acteurs de surfacturer les locataires bénéficiant d'aides au loyer gérées par la ville. Nous nous réjouissons de poursuivre notre collaboration avec le Bureau du procureur général et le HCR afin de garantir la protection des ressources vitales du gouvernement. »
"" Pendant des années, Zara Realty s'est enrichie en exploitant et en harcelant des locataires à faibles revenus et immigrés, au mépris flagrant des lois sur les loyers, a déclaré Maansi Shah, organisatrice des locataires à la Chhaya Community Development Corporation. "Ce procès est une victoire majeure pour les locataires qui souhaitent récupérer les loyers volés et constitue une première étape cruciale pour demander des comptes à ce propriétaire prédateur. Mais la lutte pour la justice est loin d'être terminée : nous avons besoin d'une surveillance plus stricte, de sanctions plus sévères et de la suppression des failles juridiques afin d'empêcher les propriétaires d'utiliser le système à leur avantage contre les locataires vulnérables."
"Depuis des années, nos clients résidant dans des immeubles gérés par Zara ont travaillé dur pour que Zara fournisse tous les services essentiels à chaque locataire. « Zara doit être tenue responsable des violations continues et des difficultés qu'elles ont causées à tant de familles », a déclaré Carlos Ortiz, organisateur des locataires au Catholic Migration Services. « Nous remercions le bureau du procureur général d'avoir engagé cette action en justice afin d'aider tous les locataires de Zara à obtenir la justice qu'ils attendent depuis longtemps et qui leur a souvent été refusée. » Ce procès et les témoignages qu'il met en lumière devraient rappeler au HCR et à nos élus que nous avons un besoin urgent de lois plus strictes et d'une véritable responsabilisation. Nous continuons à demander au HCR et à nos élus d'adopter et d'appliquer des mesures qui protègent les locataires new-yorkais contre des propriétaires comme Zara qui ignorent leurs responsabilités et leur devoir de fournir un logement décent où vivre. »
Cette affaire est la dernière action en date dans le cadre des efforts continus de la procureure générale James pour protéger les droits des locataires et faire respecter les lois de New York en matière de réglementation des loyers. En février dernier, la procureure générale James et le commissaire Visnauskas ont annoncé la re-réglementation de 21 appartements à loyer stabilisé et le remboursement de plus de 50 000 dollars aux locataires qui avaient payé des loyers excessifs. En septembre 2024, la procureure générale James, en partenariat avec le TPU du HCR, a réimposé la réglementation à 263 appartements illégalement déréglementés et réduit les loyers de 43 logements supplémentaires. En août 2022, la procureure générale James a obtenu 4 millions de dollars auprès d'un groupe de 29 propriétaires new-yorkais après avoir mis au jour un système illégal de pots-de-vin visant à déréglementer des centaines d'appartements à loyer stabilisé dans la ville de New York. En janvier 2022, la procureure générale James a interdit à Raphael Toledano d'exercer toute activité immobilière à New York après qu'il n'ait pas respecté l'accord conclu en 2019 avec la procureure générale James, qui lui imposait une amende de 3 millions de dollars pour harcèlement de locataires et violation des lois sur la stabilisation des loyers. En décembre 2020, la procureure générale James a également obtenu plus d'un million de dollars de crédits de loyer de Madison Realty Capital pour avoir aidé et encouragé le harcèlement et la déréglementation illégale de Toledano.
Pour le TPU du HCR, l'enquête est menée par la commissaire adjointe et directrice juridique Argyro Boyle, le directeur des enquêtes Lewis Gray, le conseiller juridique adjoint et directeur juridique adjoint Jonathan O. Hurt, ainsi que les avocats Brittany Taylor et Michelle Blaifeder, sous la supervision de la commissaire adjointe du TPU Jooyeon Lee. En 2023, grâce à une analyse médico-légale continue, la TPU a mis en œuvre un algorithme d'audit actualisé, comprenant plusieurs identifiants clés pour cibler les schémas de non-conformité, de harcèlement, de criminalité et de déréglementation illégale. En mars dernier, le TPU a imposé une amende de 400 000 dollars à un propriétaire pour enregistrement frauduleux et tardif d'appartements, surfacturation de loyers et harcèlement de locataires. En février 2024, le TPU a annoncé un règlement à hauteur de 514 000 dollars à l'encontre de Steve Croman pour avoir surfacturé ses locataires et enfreint les lois sur les loyers.
Pour l'OAG, cette affaire est traitée par le chef d'unité Brent Meltzer, la conseillère juridique principale Rachel Hannaford et l'assistante juridique 2 Cecily Mills de l'unité de protection du logement. L'Unité de protection du logement fait partie de la Division pour la justice sociale, dirigée par la procureure générale adjointe Meghan Faux et supervisée par la première procureure générale adjointe Jennifer Levy.
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