Le procureur général James et le commissaire Visnauskas remettent 21 appartements de la ville de New York sous le régime de la stabilisation des loyers

NEW YORK - Letitia James, procureur général de New York, et RuthAnne Visnauskas, commissaire de l'État de New York chargée des logements et des rénovations communautaires, ont annoncé aujourd'hui la remise en conformité de 21 appartements de la ville de New York appartenant à Emerald Equity Group, LLC (Emerald), une société immobilière qui possède plusieurs immeubles à East Harlem, à Manhattan. Une enquête de l'Office of Attorney General (OAG) et du HCR a révélé qu'Emerald avait déréglementé de manière inappropriée et illégale des unités à loyer stabilisé, avait surfacturé les locataires et n'avait pas conservé les dépôts de garantie des locataires sur des comptes séparés, comme l'exige la loi. Outre le retour à la stabilisation des loyers pour les appartements illégalement déréglementés, le procureur général James exige qu'Emerald rembourse 54 799,66 dollars aux locataires dont le loyer a été surfacturé.

"Emerald a ignoré de manière flagrante les lois sur la stabilisation des loyers, privant ainsi de nombreux New-Yorkais d'un accès à un logement abordable et fiable", a déclaré le procureur général James. "En remettant ces logements sous le régime de la stabilisation des loyers et en veillant à ce que les locataires soient remboursés des charges excessives, nous rendons justice aux familles lésées par Emerald et garantissons des logements plus justes et plus équitables aux futurs locataires. Chaque New-Yorkais mérite un lieu de vie équitable, stable et sûr".

"Cette affaire illustre la manière dont le partenariat de longue date entre l'unité de protection des locataires de HCR et le procureur général James continue de protéger les New-Yorkais contre les manœuvres illégales visant à déréglementer les appartements et à surfacturer les locataires", a déclaré RuthAnne Visnauskas, commissaire de l'État de New York chargée des habitations et des renouvellements communautaires. "En éradiquant systématiquement les déréglementations frauduleuses et en rétablissant les loyers légaux, nous garantissons les droits de millions de locataires dont les loyers sont réglementés et nous nous appuyons sur les efforts du gouverneur Hochul pour renforcer les protections des locataires et améliorer l'application de la législation sur les loyers.

En mars 2020, le BVG et le HCR ont ouvert séparément des enquêtes sur le statut de stabilisation des loyers des propriétés d'Emerald et sur l'application des loyers légaux dans certaines unités à loyer stabilisé. L'OAG et le HCR ont tous deux constaté qu'Emerald avait illégalement déréglementé des unités et surfacturé des loyers, en violation flagrante de la loi new-yorkaise sur la stabilisation des loyers. En enquêtant sur la déréglementation illégale et les loyers abusifs, l'OAG et le HCR ont également découvert qu'Emerald n'avait pas conservé les dépôts de garantie des locataires sur des comptes d'épargne distincts, comme l'exige la loi new-yorkaise. Ces comptes individuels sont nécessaires pour éviter que les fonds des locataires ne soient mélangés avec les fonds de l'entreprise de leur propriétaire et pour empêcher que les dépôts de garantie ne soient utilisés à des fins inappropriées. Elle garantit également que les dépôts de garantie produisent les intérêts appropriés pendant qu'ils sont conservés par le bailleur.

Emerald doit remettre 21 unités déréglementées de manière inappropriée sous le régime de la stabilisation des loyers dans un délai de 60 jours et corriger le prix des loyers pour tous les appartements dont les loyers ont été gonflés de manière inappropriée. Emerald dispose de 30 jours pour informer tous les locataires concernés de ces changements et, pour ceux qui ont été surfacturés, pour leur restituer directement l'excédent de loyer qu'ils ont illégalement perçu. Elle doit également établir des comptes séparés pour tous les dépôts de garantie des locataires et veiller à ce que toutes ses unités soient mises en conformité avec les lois sur la réglementation des loyers à l'avenir. Si Emerald n'exécute pas l'un des aspects de cet accord, elle doit payer une pénalité journalière de 500 dollars pour chaque violation jusqu'à ce qu'elle soit résolue.

Emerald a déposé une demande de mise en faillite pour plusieurs de ses propriétés à loyer stabilisé, y compris celles qui ont fait l'objet d'une nouvelle réglementation dans le cadre de ce règlement. Dans le cadre de la procédure de faillite, la société a dû procéder à un audit de son portefeuille, qui a révélé l'existence d'au moins 20 logements dont les loyers enregistrés différaient des loyers légaux réglementés. Les loyers légaux de ces logements sont ajustés en conséquence.

Emerald possède et gère plusieurs propriétés à loyer stabilisé à New York, notamment

• 203 West 107th Street ;
• 210 West 107th Street ;
• 220 West 107th Street ;
• 230 West 107th Street ;
• 124 - 136 East 117th Street ;
• 215 East 117th Street ;
• 231 East 117th Street ;
• 235 East 117th Street ;
• 244 East 117th Street ;
• 316 East 117th Street ;
• 322 East 117th Street ;
• 326 East 117th Street ; et
• 1661 Park Avenue.

Ces 13 bâtiments font actuellement l'objet de la procédure de faillite d'Emerald et seront bientôt transférés au prêteur d'Emerald. L'OAG et le HCR ont également conclu un accord avec le prêteur garantissant que les nouveaux propriétaires seront également liés par le règlement au cas où Emerald ne serait pas en mesure de respecter les mesures de régulation des loyers et de dépôt de garantie avant le transfert des bâtiments.

Ce règlement est la dernière action en date dans le cadre des efforts continus du procureur général James pour protéger les locataires et faire respecter les lois new-yorkaises sur la réglementation des loyers. En septembre 2024, l'Attorney General James, en partenariat avec HCR, a ré-réglementé 263 appartements illégalement déréglementés et a réduit les loyers dans 43 unités supplémentaires. En août 2022, le procureur général James a obtenu 4 millions de dollars d'un groupe de 29 propriétaires de la ville de New York après avoir découvert un système illégal de pots-de-vin visant à déréglementer des centaines d'appartements à loyer stabilisé dans la ville de New York. En janvier 2022, le procureur général James a interdit à Raphael Toledano d'exercer une activité immobilière à New York, car il n'a pas respecté l' accord de 3 millions de dollars conclu en 2019 avec le procureur général James pour avoir harcelé des locataires et violé les lois sur la stabilisation des loyers. En décembre 2020, le procureur général James a également obtenu plus d'un million de dollars de crédits de loyer de la part de Madison Realty Capital pour avoir aidé et encouragé le harcèlement et la déréglementation illégale de Toledano.

Cette affaire a été traitée pour le compte de l'OAG par le chef de l'unité de protection du logement, Brent Meltzer, avec l'aide de l'assistante du procureur général, Jane Landry-Reyes. L'unité de protection du logement fait partie de la division de la justice sociale, qui est dirigée par la première vice-procureure générale Meghan Faux et supervisée par la première vice-procureure générale Jennifer Levy.