Le procureur général James obtient 6,5 millions de dollars de l'un des pires propriétaires de la ville de New York

NEW YORK - Letitia James, procureur général de l'État de New York,a annoncé aujourd'hui un règlement de 6,5 millions de dollars avec Lilmor Management, LLC (Lilmor) et son directeur, Morris Lieberman, pour des violations répétées et flagrantes de la peinture au plomb, des moisissures et du code d'entretien des logements. Lilmor s'est également livrée à des pratiques commerciales trompeuses lors de la location de logements en présentant de manière inexacte l'état de l'immeuble aux locataires actuels et potentiels. Lilmor est une société de gestion immobilière qui possède ou gère au moins 49 immeubles avec plus de 2 500 logements à loyer stabilisé à Brooklyn et dans le Queens. Lilmor et son agent, Jason Korn, figuraient parmi les principaux contrevenants sur la liste des "pires propriétaires" du défenseur public de la ville de New York en 2019 et 2020. Le règlement a été négocié en partenariat avec le bureau du procureur des États-Unis pour le district sud de New York (SDNY), Damian Williams.

Dans le cadre de ce règlement, Lilmor et Lieberman paieront 6,5 millions de dollars à l'Office of the Attorney General (OAG) et au SDNY, dont plus de 2,9 millions de dollars en restitution que l'OAG distribuera aux locataires concernés. Lilmor doit également améliorer ses unités pour résoudre tous les problèmes d'état en suspens, un processus qui sera supervisé par un spécialiste du logement indépendant choisi par le procureur général James et le procureur Williams.

"Lilmor Management a loué des appartements en mauvais état à des locataires qui ne se doutaient de rien, mettant ainsi des milliers de personnes en danger", a déclaré le procureur général James. "Les locataires des immeubles de Lilmor, y compris des enfants, ont été contraints de vivre avec des fuites, des moisissures, des infestations et des niveaux élevés de plomb. J'ai élargi et renforcé la liste des pires propriétaires lorsque j'étais Défenseur du peuple, notamment pour lutter contre les mauvais acteurs tels que Lieberman et Lilmor Management. Aujourd'hui, en tant que procureur général, mon bureau continue de demander des comptes à ces propriétaires prédateurs, car les locataires new-yorkais méritent mieux. Les jours où Morris Lieberman a porté atteinte aux locataires et à leurs familles sont révolus".

L'OAG a ouvert une enquête sur Lilmor en juin 2021 après avoir reçu des plaintes de locataires et d'avocats faisant état de conditions extrêmement médiocres et de niveaux élevés de plomb trouvés chez les enfants qui vivaient dans les bâtiments de Lilmor. Le portefeuille de Lilmor a fait l'objet de plus de 30 000 violations du code d'entretien des logements de la part du service de préservation et de développement du logement (HPD) de la ville de New York, les plus graves étant les fuites d'eau chroniques et récurrentes, les moisissures, les peintures au plomb et les infestations de vermines. Tous ces dangers constituent des risques graves pour la santé des locataires, en particulier des jeunes enfants.  

L'enquête de l'OAG a déterminé que Lilmor avait violé plusieurs dispositions de la loi sur la prévention du saturnisme infantile de la ville de New York. Plus précisément, Lilmor :

• n'a pas déterminé de manière adéquate si un enfant de moins de six ans vivait dans l'un de ses appartements ;
• n'a pas effectué d'inspections annuelles dans les appartements et les bâtiments où il savait qu'un enfant de moins de six ans vivait ; et
• N'a pas pris les mesures requises par la loi pour inspecter et traiter les risques liés à la peinture au plomb entre deux locations ;

La non-conformité de Lilmor a entraîné l'exposition des résidents à des peintures à base de plomb, dont plus de 100 enfants de moins de six ans qui ont été testés positifs à des niveaux élevés de plomb dans le sang. Lilmor a également violé de manière répétée et persistante les lois locales relatives à la lutte contre les moisissures et la vermine. L'enquête de l'OAG a révélé que Lilmor n'a traité les problèmes de moisissures et de vermine qu'en réponse à l'annonce d'infractions au code du logement de la ville et de l'État et n'a pris aucune des mesures proactives et permanentes exigées par la loi pour inspecter ou prévenir ces risques. Plus précisément, Lilmor :

• N'a pas interrogé tous les locataires sur les moisissures et les parasites chaque année, comme l'exige la loi ;
• Tous les appartements n'ont pas fait l'objet d'une inspection annuelle pour détecter les risques liés aux allergènes intérieurs (souris, cafards, rats et moisissures) ;
• n'a pas documenté le respect de la loi qui exige que les logements vacants soient minutieusement inspectés et correctement nettoyés avant que les nouveaux locataires n'emménagent ; et
• Elle n'a pas démontré qu'elle avait mis en place un plan de lutte intégrée contre les parasites, non seulement pour exterminer les parasites dans une seule unité, mais aussi pour exterminer les parasites dans l'ensemble des bâtiments.

La majorité des immeubles de Lilmor sont situés à Midwood et Flatbush dans le quartier de Brooklyn et à Rockaway et Elmhurst dans le Queens. Lilmor possède également des immeubles à Inwood, Manhattan et Crown Heights, Gravesend et Prospect Lefferts Gardens, Brooklyn. Le HPD a répertorié plus de 30 175 infractions au code d'entretien des logements dans l'ensemble du portefeuille de Lilmor, soit une moyenne de plus de 500 infractions par bâtiment. Il y a actuellement plus de 880 violations ouvertes dans l'ensemble du portefeuille de bâtiments de Lilmor. Un petit échantillon du portefeuille de Lilmor révèle au moins 89 violations de la législation sur les moisissures entre 2016 et 2021 dans seulement huit bâtiments. 

En plus de ces risques, l'OAG a constaté que Lilmor s'est livré à des pratiques commerciales trompeuses en omettant de divulguer la présence de peinture au plomb et d'autres conditions dans ses bâtiments et en faisant de fausses déclarations sur l'habitabilité de ses appartements aux nouveaux locataires et lors des renouvellements de bail. La dissimulation par Lilmor du mauvais état de ses immeubles a induit en erreur d'innombrables locataires choisissant de louer des appartements Lilmor et, dans certains cas, a contribué à de graves conséquences pour la santé des locataires et de leurs jeunes enfants. 

Lilmor versera 3,25 millions de dollars à l'OAG et 3,25 millions de dollars au SDNY, soit un total de 6,5 millions de dollars. Sur les 3,25 millions de dollars versés à l'OAG, 90 % seront restitués aux locataires de Lilmor touchés par la mauvaise gestion et le mauvais état des bâtiments. Tous les locataires recevront un avis les informant du règlement. Les 10 % restants seront versés au HPD pour couvrir une partie des sanctions civiles encourues par Lilmor pour ne pas avoir remédié correctement et en temps voulu aux violations. En outre, Lilmor doit retirer ou remplacer la peinture à base de plomb de toutes les surfaces à mâcher, de friction et d'impact et remplacer, retirer, enfermer de façon permanente ou encapsuler de façon permanente toutes les autres surfaces où se trouve de la peinture à base de plomb dans l'ensemble de son portefeuille. Il s'agit d'exigences accrues en matière de réduction des émissions, qui vont au-delà des exigences de la législation locale. 

Ce travail sera supervisé par un "spécialiste du logement" indépendant, sélectionné par OAG et SDNY et payé par Lilmor, qui servira de contrôleur indépendant et de chef de projet pour le projet d'assainissement, avec la possibilité de mener des inspections des appartements et, si nécessaire, d'intervenir pour achever les travaux d'assainissement et de réparation s'ils n'ont pas été correctement effectués par Lilmor. Le spécialiste du logement assurera également la liaison avec les locataires et les défenseurs des droits de l'homme. L'OAG et le SDNY superviseront tous deux le spécialiste du logement. 

Les locataires actuels auront droit à des abattements partiels de loyer pendant la durée des travaux d'assainissement et de réparation de leurs logements. Toute augmentation de loyer survenant pendant les travaux de réparation ne pourra être perçue qu'une fois les travaux terminés. 

Le plomb est un métal hautement toxique qui peut avoir des effets néfastes graves et irréversibles sur la santé. Les enfants qui ont été exposés à des niveaux de plomb, même très faibles, risquent de souffrir de problèmes neurologiques et physiques à des stades critiques de leur développement précoce. À New York, l'intoxication par le plomb est plus fréquente chez les enfants de couleur et les enfants vivant dans des quartiers très pauvres. Des peintures au plomb ont été trouvées dans environ 43 % de tous les logements de New York. La grande majorité des bâtiments anciens peints contiennent des peintures à forte teneur en plomb. La loi sur la prévention du saturnisme infantile de la ville de New York impose aux propriétaires d'appartements et de maisons construits avant 1960 de prendre des mesures de sécurité essentielles pour prévenir le saturnisme chez les jeunes locataires.

Le procureur général James remercie le commissaire du HPD de New York, Adolfo Carrion Jr, la commissaire adjointe chargée de l'application des lois et des services de proximité, AnnMarie Santiago, et la commissaire adjointe chargée des litiges en matière de logement, Marti Weithman, pour leur aide précieuse.

Cette affaire a été traitée pour le compte de l'OAG par l'assistante du procureur général Jane Landry-Reyes de l'unité de protection du logement, sous la supervision du chef de l'unité, Brent Meltzer. L'unité de protection du logement fait partie de la division de la justice sociale, qui est dirigée par la première vice-procureure générale Meghan Faux et supervisée par la première vice-procureure générale Jennifer Levy.