Le procureur général James et HCR restituent plus de 300 logements abordables à la ville de New York

NEW YORK - Le Procureur général de l'État de New York Letitia James et RuthAnne Visnauskas, commissaire de l'État de New York chargée des logements et du renouvellement communautaire (HCR), ont annoncé aujourd'hui le retour de 263 appartements à la stabilisation des loyers et la réduction des loyers pour 43 autres appartements dans la ville de New York. Les appartements, situés dans 21 immeubles du centre de Brooklyn, de l'Upper Manhattan et du Queens, ont été soit illégalement déréglementés, soit soumis à des augmentations de loyer illégales par les anciens propriétaires, qui étaient des propriétaires affiliés à la Sentinel Real Estate Corporation (Sentinel). À la suite d'une enquête, le procureur général James a obtenu des propriétaires affiliés au Sentinel, en août 2022,4 millions de dollars pour préserver et développer le logement abordable dans la ville de New York. Avant la conclusion de l'accord, les anciens propriétaires avaient vendu certains de leurs bâtiments à de nouveaux propriétaires après avoir illégalement déréglementé les unités et augmenté les loyers. Afin de rendre ces logements abordables, OAG et HCR ont développé un programme de conformité et ont travaillé avec les nouveaux propriétaires pour réduire les loyers dans plus de 300 appartements, y compris 263 logements régulés. 

"Les appartements à loyer réglementé permettent à d'innombrables familles new-yorkaises de trouver un logement sûr et abordable", a déclaré le procureur général James. "Les anciens propriétaires de ces bâtiments ont enfreint la loi pour s'en mettre plein les poches et ont privé des familles de travailleurs d'un logement qui leur revenait de droit. Comme nous avons pu réintégrer ces logements dans le programme de régulation des loyers, plus de 300 familles pourront accéder au logement abordable qu'elles méritent. Je remercie les nouveaux propriétaires pour leur coopération et je continuerai à travailler avec nos partenaires du HCR pour protéger les logements abordables dans tout l'État de New York". 

"Grâce au partenariat solide entre le procureur général James et notre unité de protection des locataires, nous récupérons des profits illégaux et garantissons les droits de centaines de New-Yorkais dont les logements ont été illégalement déréglementés par des propriétaires prédateurs", a déclaré la commissaire RuthAnne Visnauskas. "Cette affaire démontre très clairement que nous ferons tout ce qui est en notre pouvoir pour protéger le parc de logements à loyer réglementé de New York et les droits des locataires partout dans le monde, tout en soutenant les efforts du gouverneur Hochul pour rendre l'État plus abordable et plus agréable à vivre pour tous les New-Yorkais".

Avant juin 2019, si les propriétaires apportaient des améliorations aux appartements à loyer stabilisé, ils pouvaient augmenter les loyers réglementés de ces logements. Les augmentations ont été calculées sur la base du coût de ces améliorations par le biais d'un système connu sous le nom d'améliorations individuelles des appartements (IAI). Certains propriétaires et bailleurs ont utilisé les IAI pour augmenter les loyers suffisamment pour les faire passer au-dessus du seuil de déréglementation des loyers et les convertir en unités à prix de marché dans le but d'augmenter les profits des immeubles. 

Avant que les 27 bâtiments concernés ne soient achetés par les propriétaires actuels, ils appartenaient à des propriétaires affiliés à Sentinel. Ces filiales ont employé deux sociétés de gestion immobilière aujourd'hui disparues - Newcastle Realty Services, LLC (Newcastle) et Highcastle Management, LLC (Highcastle) - qui ont faussement gonflé les coûts de rénovation de l'IAI pour certains appartements à loyer stabilisé afin de pouvoir les déréglementer et facturer les locataires au taux du marché.

Dans certains cas, Newcastle et Highcastle ont intentionnellement fixé le coût de la main-d'œuvre pour un projet de rénovation de manière à ce qu'il soit équivalent au montant nécessaire pour déréglementer une unité particulière, quel que soit le montant dépensé par l'entrepreneur. Par exemple, un appartement dans un immeuble a nécessité 38 000 dollars d'IAI pour franchir le seuil de déréglementation, tandis qu'un autre appartement dans le même immeuble a nécessité 52 500 dollars pour être déréglementé. Les deux logements ont fait l'objet de rénovations presque identiques, mais Newcastle et Highcastle ont déclaré les dépenses de rénovation à 52 500 dollars et 38 000 dollars respectivement, afin de pouvoir déréglementer les logements et les louer au taux du marché.

En août 2022, l'OAG a conclu un accord avec les affiliés, obtenant 4 millions de dollars pour le Fonds pour le logement abordable de l'Attorney General James auprès du département de la préservation et du développement du logement (HPD) de la ville de New York, et lançant un audit des loyers des appartements encore détenus par les propriétaires ayant conclu l'accord. À la suite du règlement, l'OAG et le HCR ont effectué leur propre audit des appartements qui n'appartenaient plus aux sociétés affiliées ayant conclu le règlement, mais qui étaient néanmoins concernés par le programme de déréglementation. Le BVG, en partenariat avec HCR, a développé un programme permettant aux nouveaux propriétaires de travailler avec le BVG et HCR pour remettre en conformité les unités des bâtiments qu'ils ont achetés à Sentinel.

Les 27 bâtiments concernés par le programme de conformité du BVG et du HCR. 

Les 27 bâtiments concernés par le programme de conformité du BVG et du HCR sont les suivants : 

• Brooklyn
  • 921 Washington Avenue
  • 941 Washington Avenue
  • 80 Woodruff Avenue
  • 2105 Foster Avenue 
  • 70 Dahill Road
  • 230 Ocean Parkway
  • 483 Ocean Parkway
  • 100 Lefferts Avenue
  • 65 Ocean Avenue
  • 31 Ocean Parkway
• Manhattan 
  • 351 W 125th Street
  • 612 W 144th Street
  • 676 Riverside Drive
  • 66 Ft. Avenue Washington
  • 828 Riverside Drive
  • 1090, avenue Saint-Nicolas
  • 974, avenue Saint-Nicolas
  • 80 Fort Washington Avenue
  • 86 Fort Washington Avenue
  • 651 W 188th Street
  • 336 Fort Washington Avenue
  • 130 Wadsworth Avenue
  • 220 Wadsworth Avenue
  • 854 West 180th Street
  • 643 West 171st Street
• Queens
  • 30-60 29ème rue
  • 118-80 Metropolitan Avenue 

"Le logement est depuis longtemps un défi important pour ma circonscription et pour l'État. Année après année, l'escalade des loyers contraint les résidents à quitter leur logement, laissant les familles dans une situation précaire alors qu'elles luttent pour satisfaire leurs besoins essentiels", a déclaré le sénateur de l'État Cordell Cleare. "Malgré cela, certains propriétaires et bailleurs exploitent cette situation en procédant à des augmentations illégales de loyer et en donnant la priorité aux profits plutôt qu'à la fourniture de logements abordables pour des personnes de tous âges et de toutes origines. Je salue les efforts du procureur général James et de la commissaire RuthAnne Visnauskas, qui ont remis 263 appartements sous le régime de la stabilisation des loyers et réduit les loyers de 43 autres appartements, y compris dans trois immeubles de ma circonscription. Il est impératif que nous continuions à préserver et à protéger farouchement les logements abordables tout en cherchant des solutions pour créer des unités supplémentaires".

"Aujourd'hui marque une victoire décisive dans la lutte pour la justice en matière de logement", a déclaré le sénateur d'État Robert Jackson. "Je félicite le procureur général James et la commissaire RuthAnne Visnauskas pour leur leadership inébranlable dans la défense des droits des locataires et le rétablissement de l'accessibilité financière. Cette victoire juridique permet à des centaines d'appartements de bénéficier de la stabilisation des loyers, ce qui allège les charges locatives pour d'innombrables New-Yorkais, dont mes électeurs du nord de Manhattan, et leur assure la sécurité et la stabilité qu'ils méritent". 

"Merci à l'Attorney General James pour son travail acharné en faveur du droit fondamental des New-Yorkais à un logement abordable", a déclaré la sénatrice de l'État, Kristen Gonzalez ."À une époque où le coût de la vie monte en flèche et où notre ville est confrontée à une crise aiguë du logement, je suis très fière de me tenir aux côtés du procureur général et du HCR pour garantir davantage de logements abordables à nos communautés".

"Je félicite le procureur général James et la commissaire RuthAnne Visnauskas pour leurs efforts visant à rétablir la stabilisation des loyers pour plus de 300 logements abordables dans la ville de New York. Cette victoire signifie que des centaines de New-Yorkais, dont beaucoup à Brooklyn, pourront rester dans leurs maisons sans être menacés de délocalisation en raison des pratiques illégales de dérégulation utilisées par les propriétaires précédents", a déclaré le sénateur de l'État, Iwen Chu. "Garantir des logements abordables et sûrs pour les familles est une priorité absolue. Je m'engage à m'opposer à ceux qui cherchent à exploiter les failles et à faire pression pour que le logement soit plus abordable".

"En tant que membre de l'Assemblée pour le 71e district, je sais de première main à quel point le logement abordable est essentiel pour les familles de notre communauté", a déclaré Al Taylor, membre de l'Assemblée. "Cette initiative du procureur général James et du HCR est un exemple frappant des mesures que nous devons prendre pour corriger les torts causés aux locataires qui ont été forcés de quitter des appartements à loyer stabilisé. En rendant ces logements abordables, nous veillons à ce que les habitants puissent continuer à s'épanouir dans les quartiers qu'ils considèrent comme leurs maisons. Le logement abordable est essentiel pour maintenir le tissu de notre ville, et je soutiens pleinement ce travail vital pour le protéger".

"Il s'agit là d'un engagement admirable de la part du procureur général et du commissaire chargé du logement et de la rénovation communautaire pour réparer les erreurs des anciens propriétaires au nom des locataires", a déclaré Manny De Los Santos, membre de l'Assemblée. "Le retour de ces immeubles à la stabilisation des loyers témoigne d'un engagement à l'échelle de l'État pour protéger et développer le logement abordable, le même type d'engagement qui a permis à des initiatives telles que Good Cause Eviction de devenir des lois. Je me réjouis de poursuivre notre action en faveur du logement abordable à Albany. Je remercie sincèrement toutes les personnes du BVG et du HCR qui se sont consacrées à cette victoire de la justice en matière de logement".

"Cette annonce du procureur général James et du commissaire Visnauskas est une excellente nouvelle", a déclaré Inez Dickens, membre de l'Assemblée. "Nous saluons le travail méticuleux et le dévouement de leurs équipes pour préserver le logement abordable dans les cinq arrondissements en tenant pour responsables ceux qui ont cherché à nuire à d'innombrables familles en manipulant et en ignorant carrément les lois que nous avons mises en place pour protéger les droits des résidents et des propriétaires honnêtes. Nous savons qu'il s'agit d'une entreprise considérable de la part de notre procureur général et du commissaire du HCR, et que le travail est loin d'être terminé. D'autres se sont livrés à des actions similaires et doivent rendre des comptes. Au nom d'une communauté qui a bénéficié de l'aide du procureur général James et de RuthAnne Visnauskas, nous vous disons merci et continuons à nous battre".

"Il convient de féliciter le procureur général James et l'organisme New York State Homes and Community Renewal pour leur action visant à remettre plusieurs appartements, dont 81 unités réparties dans quatre immeubles de ma circonscription, en conformité avec la législation de l'État sur les loyers", a déclaré Robert Carroll, membre de l'Assemblée. "J'ai été fier de rejoindre mes collègues de la législature en 2019 pour adopter la loi sur la stabilité du logement et la protection des locataires et, cette année, une version de la loi sur les expulsions pour motif valable, et je suis heureux de voir les partenaires gouvernementaux travailler de concert pour préserver les logements abordables dans la ville de New York."  

"Je félicite la procureure générale James pour les mesures énergiques qu'elle a prises afin de protéger les locataires contre les propriétaires qui déréglementent illégalement les appartements à loyer stabilisé ou qui augmentent les loyers au-delà de ce qui est autorisé", a déclaré Phara Souffrant, membre de l'Assemblée. "Une protection solide des locataires contre les propriétaires prédateurs est essentielle pour préserver le tissu de nos communautés. Lorsque les propriétaires manipulent le système pour pousser les locataires à partir ou rendre le logement inabordable, ils menacent la stabilité et la sécurité des familles de la classe ouvrière qui ont construit leur vie ici. Le logement est un droit de l'homme et nous devons veiller à ce que personne ne soit contraint de quitter son logement à cause de la cupidité des entreprises ou de pratiques illégales. Je m'engage à renforcer les protections des locataires, à demander des comptes aux mauvais acteurs et à veiller à ce que chacun ait accès à un logement sûr, abordable et stable, et je me réjouis de travailler en partenariat avec le procureur général pour défendre les intérêts des locataires de ma circonscription".

"J'applaudis le procureur général James, l'OAG et le HCR qui se battent pour rétablir la justice pour les locataires new-yorkais qui travaillent dur, y compris ceux de mon district 42", a déclaré Rodneyse Bichotte Hermelyn, membre de l'Assemblée."En rétablissant les appartements à loyer stabilisé illégalement déréglementés et en mettant fin aux augmentations illégales de loyer, le procureur général envoie un message clair : les propriétaires sans scrupules ne s'en tireront pas en arnaquant les locataires, alors que nous continuons à protéger les droits au logement pour tous".

"Je tiens à remercier le procureur général James et le commissaire Visnauskas pour ces enquêtes cruciales sur les augmentations illégales de loyer, en particulier dans notre circonscription", a déclaré le député Andrew Hevesi ."Nous avons la chance d'avoir des partenaires gouvernementaux aussi dévoués et coopératifs. Alors que nous nous efforçons de garantir et d'élargir les possibilités de logement abordable, il est essentiel de préserver les logements à loyer stabilisé et d'appliquer les réglementations existantes, et c'est exactement ce que le procureur général et le commissaire ont accompli ici". 

"L'annonce d'aujourd'hui représente une étape importante dans notre lutte pour le logement abordable et les droits des locataires", a déclaré le membre du Conseil Shaun Abreu. "En rétablissant la stabilisation des loyers, en réduisant les loyers et en ajoutant davantage de logements abordables dans toute la ville, nous ne nous contentons pas de réparer les erreurs du passé, mais nous réaffirmons également notre engagement en faveur d'un marché du logement équitable et accessible à tous les New-Yorkais. Cette réalisation importante, rendue possible grâce à la collaboration entre le bureau du procureur général et le New York State Homes and Community Renewal, témoigne de notre volonté de demander des comptes à ceux qui sapent nos lois sur le logement. Sous l'impulsion du procureur général James, nous nous efforçons de garantir à chaque New-Yorkais la stabilité et la sécurité qu'il mérite, afin de construire une ville plus forte et plus équitable pour tous".

"Je suis profondément indignée que des propriétaires sans scrupules aient illégalement déréglementé plus de 60 appartements à loyer stabilisé dans mon district", a déclaré Shahana Hanif, membre du conseil municipal. "Les locataires de New York méritent beaucoup mieux. Il est crucial que nos lois essentielles de stabilisation des loyers ne soient pas manipulées ou utilisées de manière abusive. Je remercie le procureur général James et le département du logement et du renouvellement communautaire d'avoir tenu ces propriétaires pour responsables et d'avoir veillé à ce que ces appartements restent abordables pour notre communauté".

"Je suis reconnaissante au procureur général James et à RuthAnne Visnauskas, commissaire du HCR, pour leur engagement indéfectible à protéger les droits des locataires et à préserver les logements abordables dans notre ville", a déclaré Lynn Schulman, membre du conseil municipal. "Le retour des logements à loyer stabilisé au 118-80 Metropolitan Avenue dans mon district est une grande victoire pour les habitants du Queens, car il permet aux familles de continuer à vivre et à s'épanouir dans leur communauté sans craindre d'être déplacées."

Cette affaire a été traitée par Rachel Hannaford, Senior Enforcement Counsel, avec l'aide de Cecily Mills, Legal Assistant 1, de l'unité de protection du logement, dirigée par Brent Meltzer, chef de l'unité. L'unité de protection du logement fait partie de la division de la justice sociale, qui est dirigée par la première vice-procureure générale Meghan Faux et supervisée par la première vice-procureure générale Jennifer Levy.