Le procureur général James obtient 4 millions de dollars de propriétaires après avoir découvert un système illégal de pots-de-vin visant à déréglementer les appartements à loyers stables.

23 août 2022

Des employés des sociétés de gestion immobilière Newcastle Realty Services et Highcastle Management ont sollicité et accepté plus d'un million de dollars de la part d'entrepreneurs engagés pour effectuer des rénovations.

4 millions de dollars seront utilisés pour préserver et développer le logement abordable à New York.

NEW YORK - La procureure générale de New York, Letitia James, a annoncé aujourd'hui qu'elle avait obtenu, sur le site , 4 millions de dollars d'un groupe de 29 propriétaires de la ville de New York après avoir découvert un système illégal de pots-de-vin par les sociétés de gestion qu'ils employaient pour déréglementer des centaines d'appartements à loyers stables dans la ville de New York. Le Bureau du procureur général (OAG) a conclu un accord avec 29 SARL (les propriétaires) affiliées à Sentinel Real Estate Corporation pour des actes répréhensibles commis par des employés des sociétés de gestion immobilière, aujourd'hui disparues, auxquelles les propriétaires avaient recours : Newcastle Realty Services, LLC (Newcastle) et Highcastle Management, LLC (Highcastle). Newcastle et Highcastle ont gonflé et faussement déclaré les coûts de rénovation des appartements à loyer stabilisé dans le but de les déréglementer et leurs employés ont accepté plus d'un million de dollars de pots-de-vin de la part d'entrepreneurs en échange de leur embauche pour des travaux de rénovation. Les propriétaires n'ont pas assuré une surveillance suffisante des pratiques de Newcastle et de Highcastle.

"Nos lois de stabilisation des loyers existent pour protéger les droits et les foyers des locataires de New York, et ce projet de déréglementation prouve qu'elles existent pour de bonnes raisons", a déclaré le procureur général James. "Newcastle et Highcastle se sont rendus millionnaires tout en mettant sur le marché des centaines d'appartements à loyer stabilisé, le tout sous la surveillance laxiste de ces propriétaires. Nous veillons à ce qu'ils paient leur juste part, et je suis fier d'avoir obtenu 4 millions de dollars pour préserver des logements abordables dans la ville de New York."

Newcastle et Highcastle ont illégalement déréglementé les unités à loyer stabilisé dans les immeubles des propriétaires situés à Brooklyn et à Manhattan. Avant juin 2019, si les propriétaires apportaient des améliorations aux logements à loyer stabilisé, ils pouvaient augmenter le loyer de ces logements d'une fraction du coût des améliorations apportées, grâce à un système connu sous le nom d'améliorations individuelles des appartements (IAI). Certains propriétaires et bailleurs ont utilisé les IAI pour augmenter les loyers suffisamment pour les faire passer au-dessus du seuil de déréglementation établi par ces lois, les convertissant ainsi en unités au taux du marché et maximisant la valeur marchande des bâtiments.

Les propriétaires impliqués dans ce règlement ont utilisé une stratégie d'investissement similaire, et Newcastle et Highcastle les ont aidés à la mettre en œuvre en falsifiant les coûts des IAI. Newcastle et Highcastle ont réparti les dépenses de construction entre les unités pour obtenir la déréglementation, ont gonflé les coûts des travaux de rénovation et ont inclus les pots-de-vin reçus des entrepreneurs dans les charges déclarées pour certaines unités.

Dans le cadre de leur stratagème, Newcastle et Highcastle fixaient intentionnellement le coût de la main-d'œuvre pour un projet de rénovation afin qu'il soit équivalent au montant nécessaire pour déréglementer cette unité particulière, quel que soit le devis fourni par l'entrepreneur. Par exemple, un appartement dans un bâtiment a eu besoin de 38 000 dollars d'IAI pour franchir le seuil de déréglementation, alors qu'un autre appartement dans le même bâtiment a eu besoin de 52 500 dollars pour se déréglementer. Les deux logements ont fait l'objet de rénovations presque identiques, mais Newcastle et Highcastle ont déclaré les dépenses de rénovation à 52 500 $ et 38 000 $, respectivement, afin de pouvoir déréglementer les logements et les louer au taux du marché.

Newcastle et Highcastle attribuaient souvent des coûts faussement gonflés aux rénovations d'appartements et allouaient de manière incohérente les coûts des rénovations forfaitaires ayant un impact sur l'ensemble d'un bâtiment à différentes unités, tout cela pour aider à atteindre les seuils de déréglementation respectifs des unités. Newcastle et Highcastle ont un jour engagé un entrepreneur pour rénover neuf appartements, avec des travaux de même ampleur. Plutôt que de répartir les coûts de manière égale entre les appartements, Newcastle et Highcastle ont déclaré des coûts de main-d'œuvre de 14 500 $ pour une rénovation complète d'un appartement d'une chambre à coucher à loyer élevé et de 95 000 $ pour une rénovation complète d'un studio à loyer modéré, alors qu'en réalité, les coûts de main-d'œuvre étaient pratiquement équivalents. D'autres preuves montrent que ces fausses attributions ne se limitaient pas à plusieurs appartements dans un seul bâtiment, mais aussi à plusieurs appartements dans plusieurs bâtiments.

Dans de multiples cas où les coûts de main-d'œuvre n'étaient pas suffisants pour déréglementer une unité par le biais du système IAI, Newcastle et Highcastle créaient de fausses commandes sur le papier à en-tête d'un entrepreneur, indiquant que des travaux supplémentaires étaient nécessaires pour un coût additionnel. Les entrepreneurs dans ces scénarios n'avaient pas réellement plus de travail à faire, et n'ont pas demandé plus d'argent, mais Newcastle et Highcastle devaient signaler qu'un montant plus élevé avait été dépensé pour déréglementer l'unité.

En échange de l'attribution de travaux de rénovation répétés à certains entrepreneurs, les employés de Newcastle et de Highcastle ont reçu plus d'un million de dollars de pots-de-vin de la part des entrepreneurs en échange de l'attribution de travaux dans les bâtiments des propriétaires. Ils ont dissimulé ces pots-de-vin en déclarant le montant comme étant inclus dans le montant dépensé pour les IAI : si les coûts de main-d'œuvre pour un travail s'élevaient à 45 000 dollars et que les employés ont reçu 5 000 dollars de pots-de-vin, ils ont déclaré l'investissement de rénovation dans l'unité comme étant de 50 000 dollars.

En mai 2019, le bureau du procureur général (OAG) a intenté une action en justice contre David Drumheller, ancien employé de longue date de Newcastle, pour son rôle dans ce stratagème. Grâce à des enquêtes relatives à la poursuite, le BVG a déterminé que les propriétaires n'ont pas détecté ou arrêté le système illégal de Newcastle et Highcastle, ce qui a donné lieu au règlement annoncé aujourd'hui.

Dans le cadre du règlement, les propriétaires ont versé 4 millions de dollars au fonds pour le logement abordable du procureur général James auprès du département de la préservation et du développement du logement de la ville de New York (HPD), qui préserve et développe le logement abordable dans la ville de New York. Ils ont également engagé un auditeur indépendant pour évaluer le statut réglementé et les loyers légaux réglementés des appartements précédemment gérés par Newcastle et Highcastle. Une fois l'évaluation de l'auditeur terminée, les propriétaires suivront les protocoles établis par l'OAG pour rétablir les loyers légaux, proposer des baux à loyer stabilisé et rembourser les locataires actuels pour les surfacturations, le cas échéant. Enfin, les propriétaires doivent mettre en œuvre de nouvelles pratiques institutionnelles pour garantir une propriété et une gestion conformes à la loi des appartements à loyer réglementé.

Les 29 propriétaires concernés par le règlement sont :

Gotham City Residential Manager I, LLC
Gotham City Residential Manager II, LLC
Gotham City Residential Advisors II, LLC
Gotham Segregated Account GP I, LLC
Gotham Segregated Account Manager I, LLC
Hygrocybe 1115 Union GP V, LLC
Hygrocybe Manager V, LLC
Tarzetta Catinus, LP
5008 Broadway, LLC
658 West 188th Street, LLC
80 Clarkson, LLC
92 Pinehurst Avenue, LLC
3100 Brighton 2nd Street, LLC
Brightwater 219, LLC
Brightwater 231, LLC
66 St. Nicholas Place, LLC
75 St. Nicholas Place, LLC
76 St. Nicholas Place, LLC
853 St. Nicholas Avenue, LLC
79 Brighton 11th Street, LLC
125 Brighton 11th Street, LLC
1511-1521 Brightwater Avenue, LLC
120 East 19th Street GSA I, LLC
146 East 19th Street, LLC
165 East 19th Street GSA I, LLC
287 East 18th Street, LLC
1803 Beverly Road, LLC
Broadway Towers NYC, LLC
1115 Union Apartments, LP

L'OAG tient à remercier le département des foyers et du renouveau communautaire (HCR) de l'État de New York pour son aide.

Cette affaire a été traitée par l'avocate principale chargée de l'application des lois, Rachel Hannaford, avec l'aide de l'assistante juridique 1 Cecily Mills de l'unité de protection du logement, dirigée par le chef d'unité Brent Meltzer, et par l'ancien procureur général adjoint Ryan Goodland et chef de l'application des lois Louis Solomon, avec l'aide de l'assistante juridique Brenda Heredia du bureau du financement immobilier, sous la supervision de la chef de bureau Jacqueline Dischell, avec l'aide de l'analyste de données principal Akram Hasanov, de l'ancien analyste de données principal Chris Nelson, de l'ancien analyste de données William Greenlaw et de l'ancien stagiaire en recherche et analyse Matt Lehman, sous la supervision de la directrice adjointe Megan Thorsfeldt et du directeur Jonathan Werberg du département Recherche et analyse. L'unité de protection du logement et le bureau du financement immobilier font partie de la division de la justice sociale, qui est dirigée par la procureure générale adjointe en chef Meghan Faux et supervisée par la première procureure générale adjointe Jennifer Levy.