Le procureur général obtient plus d'un million de dollars en crédits de loyer pour des locataires harcelés, ainsi que le placement de locataires sans domicile.
L'enquête de l'AG James a révélé que le prêteur privé Madison Realty Capital
a aidé et encouragé un propriétaire notoire en lui prêtant plus de 100 millions de dollars.
Madison savait que le propriétaire Toledano se livrait à la fraude et au harcèlement des locataires.
NEW YORK - Le procureur général de New York, Letitia James, a annoncé aujourd'hui un accord qui garantit plus d'un million de dollars en crédits de loyer pour les locataires harcelés et fournit des placements en logement à 10 familles sans abri. L'accord avec la société de capital-investissement Madison Realty Capital intervient après que le procureur général James a découvert que la société a aidé et encouragé le harcèlement des locataires et d'autres fraudes par le propriétaire notoire Raphael (Rafi) Toledano.
"L'accord conclu aujourd'hui défend tous les locataires harcelés et poussés hors de chez eux par un propriétaire frauduleux et le prêteur qui a financé son opération illégale", a déclaré le procureur général James. "Madison Realty Capital a aidé l'un des pires propriétaires de notre ville dans son stratagème illégal, mais nous demandons des comptes à la société et apportons un réel soulagement aux nombreuses victimes par le biais de crédits de loyer et de placement dans un logement. Mon bureau continuera à défendre les locataires qui comptent sur des logements abordables à loyer stabilisé en arrêtant net les propriétaires malhonnêtes et leurs financiers sans scrupules."
Avec le soutien financier de Madison Realty Capital, Toledano a harcelé les locataires par des rachats coercitifs, a mis en œuvre des pratiques de construction illégales et n'a pas fourni aux locataires les services publics, les réparations et autres services nécessaires. Même avec ces antécédents, en 2015, Madison Realty a prêté à Toledano plus de 100 millions de dollars pour acheter un portefeuille de 15 immeubles dans l'East Village, malgré son expérience limitée dans la gestion d'un portefeuille de cette taille, les preuves de harcèlement antérieur des locataires, et les plans pour continuer à libérer les locataires à loyer stabilisé et à rénover les unités en violation de la loi.
L'enquête du procureur général James a révélé que Madison Realty Capital connaissait ou aurait dû connaître les antécédents de Toledano, que les conversions proposées étaient illégales et que le calendrier agressif des rachats et des rénovations était susceptible d'entraîner un harcèlement des locataires. Grâce au prêt qui lui a permis de prendre en charge la gestion des East Village Properties, Toledano a fait exactement cela : harceler des centaines de locataires, s'engager dans des pratiques de construction dangereuses et ne pas fournir les services de base. En mars 2017, les propriétés de l'East Village ont déposé le bilan.
Selon les termes de cet accord - qui résout également les plaintes déposées contre les anciennes entités commerciales de Toledano devant le tribunal des faillites de New York - Madison Realty Capital doit désormais prendre possession des 15 immeubles du portefeuille de l'East Village soumis à des crédits de loyer de 1,05 million de dollars. Ces crédits de loyer seront partagés entre les locataires restants qui ont souffert de la mauvaise gestion de ces propriétés par Toledano. Les propriétaires des bâtiments assureront également le placement de 10 familles anciennement sans abri et respecteront les mesures de protection de la santé et de la sécurité des locataires pendant les travaux. Près de 200 des 280 appartements du portefeuille seront enregistrés auprès de la Division of Homes and Community Renewal (NYSHCR) de l'État de New York à un loyer égal ou inférieur à 2 000 dollars par mois (50 seront enregistrés à un loyer égal ou inférieur à 1 000 dollars par mois). Le Bureau du procureur général (OAG) recevra également 150 000 dollars à utiliser pour la réparation des préjudices causés par Madison Realty Capital et Toledano, notamment la perte de logements abordables dans la ville de New York. Madison Realty Capital a également accepté de se conformer aux directives du département des services financiers de l'État de New York pour les banques à charte de l'État si elle prête à l'avenir à un propriétaire de logements réglementés.
L'enquête du procureur général James sur Madison Realty Capital est née de son enquête - menée en partenariat avec l'unité de protection des locataires du NYSHCR - sur le harcèlement des locataires par Toledano, les constructions dangereuses et d'autres comportements illégaux.
"Tenants Taking Control applaudit le procureur général James pour avoir enquêté sur Madison Realty Capital et avoir défendu les locataires lésés par la conduite de la société", a déclaré Liz Haak, membre de Tenants Taking Control (TTC), anciennement Toledano Tenants Coalition. "Avant l'intervention de l'AG James, Madison Realty Capital prévoyait de profiter du harcèlement illégal des locataires par M. Toledano. Nous lui sommes reconnaissants d'avoir pu négocier cet accord. La TTC a des préoccupations constantes concernant la gestion de nos immeubles par Madison Realty Capital, mais nous espérons que ce règlement ouvrira la voie à une relation de travail mutuellement bénéfique lorsque Madison Realty Capital deviendra pleinement propriétaire de nos maisons."
"Madison Realty Capital a financé le harcèlement et les efforts illégaux de Raphael Toledano pour pousser les locataires hors des appartements à loyer stabilisé", a déclaré Greg Baltz, avocat salarié de TakeRoot Justice. "Grâce à leur organisation, les membres de Tenants Taking Control ont mis en évidence les incitations des propriétaires et des prêteurs à harceler les locataires à loyer stable. Merci à l'Attorney General James et à son équipe de poursuivre avec zèle leur enquête sur Madison Realty Capital et de veiller à ce que la société respecte les directives et les lois de New York dans tous les futurs prêts multifamiliaux".
"La campagne de Raphael Toledano visant à déplacer en masse les locataires de longue date à loyer réglementé du Lower East Side n'aurait pas été possible sans le financement qu'il a reçu de Madison Realty Capital", a déclaré Liam Reilly, organisateur du logement au Cooper Square Committee. "Malheureusement, cependant, tant pour Toledano que pour Madison Realty Capital, les coalitions de locataires vigilantes et bien organisées, comme Tenants Taking Control, fournissent un exemple de la force des défenses d'une communauté lorsqu'elle s'unit pour repousser les propriétaires agressifs et la spéculation immobilière. L'enquête du procureur général James et de son équipe sur Madison Realty Capital mérite d'être applaudie non seulement pour sa défense des intérêts des locataires, mais aussi pour ses efforts visant à encourager des prêts multifamiliaux plus responsables à New York dans les années à venir".
Le BVG a conclu un accord civil avec M. Toledano en juin 2019 après avoir constaté qu'il s'était engagé dans un modèle de conduite frauduleuse et illégale tout au long de son travail en tant que propriétaire et promoteur immobilier.
L'affaire est traitée par les procureurs généraux adjoints Elena González et Mark Ladov du Consumer Frauds and Protection Bureau (CFPB) - tous deux sous la supervision de la chef du bureau du CFPB, Jane M. Azia ; du chef de l'unité de protection du logement, Brent Meltzer ; du chef de la section d'application des lois sur le financement immobilier, Louis Solomon ; et de l'avocat spécial en matière de faillite pour le bureau des litiges, Enid Nagler Stuart ; avec l'aide supplémentaire de l'ancien analyste de données William Greenlaw, du directeur Jonathan Werberg du département de recherche et d'analyse, et de l'assistante spéciale pour le logement & Community Development Kerri White. Le Bureau des fraudes et de la protection des consommateurs fait partie de la Division de la justice économique, qui est supervisée par le procureur général adjoint en chef Chris D'Angelo. L'unité de protection du logement et le bureau du financement immobilier font tous deux partie de la division de la justice sociale, qui est supervisée par Meghan Faux, procureur général adjoint en chef. Le Bureau des litiges fait partie de la Division for State Counsel, qui est supervisée par le Chief Deputy Attorney Orelia Merchant. La Division de la justice économique, la Division de la justice sociale et la Division des avocats de l'État sont toutes supervisées par la première adjointe du procureur général, Jennifer Levy.